房地产政策真空期 地产资金转舵商业地产

　　记者从海南省统计局获悉，今年4月，海南房地产销售面积和销售额保持今年以来的增长势头，但增幅有所减缓，与一季度相比，销售面积增幅减少27%，销售额增幅减少4%。

　　在今年1- 4月，全省累计销售住宅378.73万平方米，比去年同期增长1.93倍，住宅销售额累计实现371.51亿元，比去年同期增长3.76倍。这是位于海南省海口市的一个楼盘。

新华社记者侯建森摄

　　“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。”楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩在接受经济参考报记者专访时表示，资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。可以预见，在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，将成为G D P投资拉动中的主力。据中原地产最新监测显示，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

　　开发商抢跑政策“真空期”

　　巨额民间资金短时内甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。政策也在影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。

　　已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达九个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。

　　21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。

　　这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。业内人士分析，除大型商场和购物中心外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，最大的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。

　　但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。

　　4月份以来，随着“新国十条”和各地方楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退“的住宅市场迅速降温。例如北京、上海等一线城市，5月份的商品房签约量较4月份均出现70%以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到众人的追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

　　在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目(商铺、写字楼)的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高涨幅的为50%。

　　有地产行业分析师也认为，从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

　　就在投资客大量涌入的同时，国内众多房企巨头也开始加速全面进军商业地产。尤其是在商业地产龙头万达公布一季报后，更让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力。此前几天，正在紧密筹备A股上市的万达日前公布了模拟板的一季报。2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150 .9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几 大 房 企 进 军 商 业 地 产 的 决 心 。2010年在深圳将营建五家酒店。而在4月末5月初的10多天时间里，万科也相继有三个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿元。而已经拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产，也计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，并将投入300亿元的配套资金。此外，合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。业内人士认为，随着我国城市化进程的深入，从长远看，商业地产肯定会是房地产行业的下一个亮点。

　　地产资金流向商业地产

　　4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

　　据中原地产监测，4月适逢传统房地产销售旺季，写字楼供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50 .09万平方米，环比大幅 度 增 长1 8 1 .9 0 %； 销 售 面 积6 2 . 7 0万 平 方 米 ， 环 比 增 长72 .43%，供求比是1∶0 .8。据了解，其中新增供应量最大的是北京和上海，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13 .10万平方米和30 .17万 平 方 米 ； 成 交 方 面 ， 北京 、 深 圳 销 售 面 积 环 比 均 超 过100%。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京写字楼价格创出一年来新高。

　　写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨明显。北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租 金 的 涨 幅 分 别 为2 . 2 1 %、1 .71%、2 .06%、3 .64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势。随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为受益者 。 在 首 付 、 利 率 、 回 报 率 等 方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。戴德梁行最新市场调查显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”的现象。与此同时，受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交显著降低，正值复苏的商业地产引发机构投资者的关注。

　　上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万元/平方米至10万元/平方米，这样的个案 并 不 少 见 。 针 对 商 住 倒 挂 的 现象，戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，这在国外的核心商业城市非常少见。上海此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中，另一方面主要因为金融危机爆发后，商业地产首先受到波及，尽管住宅市场也受到影响，但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却无法短时间内摆脱金融危机的阴影。

　　陆逢兆还表示，“以商铺和写字楼为例，目前上海处于核心地段的顶级商业物业如恒隆广场、国金中心等都较周边住宅有更高价值，不存在商住倒挂现象，而普通甲级写字楼倒挂情况比较普遍。眼下，住宅市场遭到调控后，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产正引发机构投资者和开发商的关注。”

　　据戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5元-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前 的 租 金 水 平 ，处在筑底阶段。2010年，从供应来看 ， 以 陆 家 嘴 为 例 ， 实 际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并 不 大 ； 随 着 目 前 供 应 的 逐 步 消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。从投资角度看，租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，届时租金水平有大幅提升的需求。

　　商业地产将迎来黄金发展期

　　“只做住宅”的万科也将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；保利地产2009年年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破……去年以来，在住宅领域比较知名的品牌开发商开始蜂拥般涌向商业地产。

　　与此同时，不少业内专家表示，与住宅相比，商业地产的风险其实比较高，如果开发商盲目进驻商业领域，不排除会面临“搬起石头砸自己的脚”的窘境。

　　楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩则表示，合生、保利、万科等集团转战商业地产，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。目前新政策出台主要是针对住宅投资市场，而商铺基本上不受到遏制，这会致使一部分资金流入商业地产市场，在一定程度上“滋润”了商业地产市场。住宅和商业都有自己的发展前景，商业地产具有持续性强、受政策影响小、前景大的特征，这也是开发商转战商业地产的一个原因。但开发商业地产需要较强的实力、较高的运营方式、策略方针以及准确的把握市场能力，不是任何开发商都有这个能力。

　　蔡鸿岩认为，新一轮的调控急风暴雨般宣泄而下。收紧住宅消费信贷为核弹头的精准打压，使住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代宣告终结。但这是否会引发产业链上下游的负面传导，甚至波及整体经济运营转而向下，肯定是包括决策层在内各界关注的焦点。新政出台十余天，已见到的现实是，全国大城市住宅交易量大幅下跌，开发商拿地热情减退，内地股市在全球股市企稳回升的形势下却走出单边下跌行情，银行业也将面临房价持续下跌可能引发的还贷危机和信誉风险。

　　蔡鸿岩说：“房地产作为支柱产业起码去年在‘保八’中权重价值仍然凸显，中央此次调控也旨在抑制房价过快上涨，而非打压市场之意。可是，由于我国房地产市场变数诱因极其复杂，行政或是市场手段的调控历史上从没有拿捏到‘恰如其分’最佳的状态，过去的每一次调控往往是事与愿违，房价不跌反涨。这一次又难免矫枉过正。”

　　蔡鸿岩表示，“过重的”调控手段在抑制了房价上涨的同时，也极有可能会带来持续的不仅限于房产的市场跌落。房地产下滑拖累经济整体，近一周来的股市大盘行情即可窥见一斑。房地产虽然不健康，但终归是支柱产业，即便真想令其退出，也应缓慢抽血，以保经济全局平稳着陆顺畅转型。

　　“过去几年住宅房地产癫狂般突飞猛进，确实为经济发展特别是各地城市建设做出巨大贡献。但同时带来的弊端是地方政府躺在土地财政上不劳而作，开发商不负责任并且轻而易举地获取暴利，房价则高至民众怨声载道，中央政府已到不得不下重药治理之地步。在保增长与保稳定的权衡利弊比较中，现在所面临的矛盾唯有一点，就是既要压控房价，同时又不至于调控导致房地产投资拉动明显减弱。”蔡鸿岩认为，就房地产开发而言，其实此一行业也还有住宅开发与商业地产开发之分，也就是行业经常所说的“两万”―――万科和万达开发模式之分。前者以全部出售型的住宅开发为主业，后者则侧重于为城市提供商业服务配套的持有经营型商业地产开发。两种模式，非但运营投入方式不同，更重要的在于后者将开发商利益与城市经济发展捆绑在一起，为城市提供就业、服务配套和提供持久稳定税源，与城市共生共荣。

　　业界动态反映了政策和市场之趋向。据记者了解了解，今年6月底第五届中国零售商大会上将在成都举办，包括万达、中粮、远洋等中国商业地产领军企业的老总们云集一处，举办有史以来规格最高的一次中国商业地产圆桌会议，商讨商业地产在行业转型期所应承担责任和应扮演的角色等一系列事关中国房地产发展方向大事，以及商业房地产产业相关政策应对和建议讨论。可以预见在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的大势所趋背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，成为G D P投资拉动中的主力。

　　成都写字楼迎来首个销售高峰

　　在住宅市场销售持续低迷的时候，成都写字楼却迎来了新政后的首个销售高峰。据记者调查，连续两周时间，包括新希望国际、新希望大厦、凯旋广场、美年广场、优诺国际、峰汇、新视界广场、喜年广场等多个写字楼项目销售现场都人气火爆。据四川新希望房地产公司副总经理姜孟军介绍，在5月第二周的周末两天时间里，新希望国际项目就销售20余套，销售面积达到4000多平方米。而第三周周末又销售10多套，共计近3000平方米的销售业绩。

　　无独有偶，连续两周到花样年・美年广场购买写字楼的投资者也非常多，据现场销售人员介绍，他们项目在上周六当天销售1000多平方米，星期天的销售比星期六还要好，2天共销售2000多平方米。凯旋广场销售部刘经理也告诉记者，连续两周，他们销售都取得了非常好的销售成绩，还有人居然一口气就购买了两层。购买几百平方米一间的投资者更不在少数。据记者了解，新政策实施一月以来，成都的住宅市场受调控政策影响，成交均比较惨淡。而商业地产市场则在上周末开始反弹，迎来了购买的高峰。

　　看似偶然，其实偶然中存在着必然。据了解，新政之后，成都的写字楼开发企业已经看到了写字楼市场的销售前景，并纷纷改变销售策略，提高销售任务，并顺应市场需求，纷纷加大了推盘出货的力度。四川新希望房地产公司副总经理姜孟军告诉记者，写字楼属于商业地产市场，是与住宅市场不同的两种物业类型，与民生居住问题不相干，几乎不受新政策影响。此次宏观调控政策，要求二套房首付50%，利率上浮10%，也就是达到了与写字楼6.534%一样的利率，这相当于投资住宅和投资写字楼门槛已经一致了。

　　由于受到“4.15”新政的“礼遇”，商业地产并未成为政策调控的对象，其投资优势也正逐渐被投资者重新审视。一位城南的开发人士向记者透露，目前他们的住宅项目已经基本停滞了，但是由于商业地产不在政策调控之列，因此接下来他们将主推商业地产项目，而未来他们在商业地产上的投入也将逐步加大。与开发商不断增持商业物业相关联的，是一个令人惊讶的事实：商业持有物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。在重庆深耕商业地产十多年的重庆弈点商业管理公司董事长龚伯达说，近十多年来，中国商业地产收益一直保持着一个极高的增长速度，而且其增速至少将会继续维持15年的时间，所以从长远来看，商业地产投资前景良好。特别是在如今的调控旗下，由于不在新政调控范围之内，商业地产更被投资者看好，据他了解，重庆的开发商也在新政后开始加大对商业地产的推盘力度，增加商业地产的广告量。

　　目前，成都的世界现代田园城市规划也正致力于将成都向多中心、组团式城市结构转变。合力达集团副董事长罗氯衔，完成这一过程至少需要二十年的时间。罗鲁疲伦敦完成多中心城市布局用了20年时间，成都看来也还是任重道远。而这，显然也正是制约成都商业地产发展的一个重要原因。由于多中心的城市格局尚未形成，目前成都的商业发展仍像其他大多数城市一样让依循“住宅带动商业”的模式发展。据克尔瑞・易居中国成都机构高级经理吕品介绍，成都的商业出现一般是“自然生成”的，而大的商业中心的形成就需要政府和大型房企共同发力才能形成。

　　目前，成都最常见的发展模式是：政府先规划出让土地，大型房企进入后，通过几个大盘笼络人气，带来需求，继而拉动商业地产的发展。以建设路为例，其发展历程就是依靠2006年后政府出让大片土地，龙湖、首创等大型房企陆续进入，从而拉动了改片区的商业需求，之后SM购物广场、成都华联百货、伊藤洋华堂、龙湖・三千集等大型商业项目纷纷崛起，由此也令建设路商圈祭出“第二商圈”旗号招揽人气。“如果该片区发展前景较好，政府就会适当增加该片区的商业用地，继续推动该商圈的发展。” (洛涛、杨三军)