楼市调控信息一日三变 购房者纠结买还是不买

对于楼市未来走势，买卖双方仍显迷惘。

　　继北京、深圳、广州、重庆等房地产重点城市地方细则陆续出台，“史上最严厉调控”出台一月有余，市场本应逐渐明朗，但现实情况刚好相反，对于楼市未来走势，买卖双方仍显迷惘。

　　深沪A股地产指数连续两天+5.37%、-2.46%的“过山车”式表现，看楼者对于“买还是不买”继续增加的疑问，充分说明市场混沌有增无减。

　　忐忑

　　调控趋严或趋缓？

　　5月24、25日两天，地产股就经历了“冰火两重天”。24日，一篇《发改委：3年内不征收房产税短期无更严政策》的报道引发了地产股强烈反弹，地产指数全天上涨超过5个百分点。24日收盘当天，发改委辟谣，称“房产税3年内不出台”消息不实。25日，地产股应声而跌，跌幅超过2个百分点。

　　地产股这两天的表现，说明投资者对于房地产政策走向心里没底。有证券分析人士认为，只有市场极度迷惘、投资者心态极度敏感时，股市才会因为一条“不太经得起推敲”的消息而出现大起大落。地产股投资者一向被认为“反应更快”，其走向是实体地产未来走向的一个指标。现在地产股投资者本身也摇摇摆摆，一时向左一时向右，何来的指标作用？

　　这也难怪地产股投资者，在楼市任何的一个调控时期，市场能见度都非常低，流言满天飞。今年的特殊形势，更加剧了市场的混乱。在北京地方调控细则出台后，市场对调控向严的预期随之加大。及后，深圳、广州、重庆等房地产重点城市细则纷纷出台，严厉细则多数不见踪影，调控由紧转松的看法逐渐占上风。正当市场氛围略趋缓和时，土地增值税清算再掀风暴，国家税务总局继对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，又公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税，市场气氛再度紧张。说现在市场信息“一日三变”略有夸张，说“一月三变”则一点也不过分。

　　楼市信息纷乱，人们预期难以明确，除了受楼市本身信息影响外，外围经济因素也影响判断。欧洲主权债务危机越演越烈，使得人们担心中国出口再次遭受重大打击，中国会否再度因为要刺激内需而放松对楼市的打压？这给人们留下了更多的疑问。

　　在这些疑问没得到解决之前，消费者的心态无疑是忐忑的：买房吧，怕在高位入市；不买房吧，又担心重蹈2009年的覆辙。“只有上海房产税尘埃落定，消费者的心才会安定下来。”合富辉煌首席市场分析师黎文江这样告诉记者。

　　摇 摆

　　买房还是不买房？

　　市场能见度低，对于未来的预判肯定会出现不同的看法，体现在行动上，就是有人买房，有人仍选择继续观望，有人则在摇摆。只是，哪部分的人更多？

　　本刊记者上周在广州各个区域看到，部分楼盘人气有所增加，越秀区楼盘、番禺区楼盘、花都区楼盘，还能出现“日光”、大货量报收八成这样的业绩。业内人士吴定金甚至表示，部分投资者已选择有降价的楼盘出手。新世界有关负责人对旗下楼盘6月新货的销售情况，也表现出很足的信心。

　　当然，即使调控刚开始后的“五一”，也有楼盘“日光”，也有楼盘报收八成，也有投资客出手，也有开发商表示信心满满，再加上这都只是市场的“片段”，现在情况并不能说明楼市有多少起色。正如黎文江所说，现在楼市仍在僵持，观望者占大多数。

　　阳光家缘网的统计数据也印证了这一看法。监测数据显示，从5月22日至28日，阳光家缘签约数为685套，环比上周下跌18%。进入5月份以来，广州日签约套数只有一次超过200套。放在4月份调控政策出台前，200多套的日成交屡见不鲜。即使在更广的范围内，情况也同样如此。国信证券5月17日-23日的监测数据显示，北京、上海、南京、杭州、苏州、深圳、厦门、合肥、重庆9个城市周成交量已低于2008年同期水平，从环比上看，多数城市销量仍呈现出继续下滑的趋势。其他城市的低迷成交，也会影响到广州买家的心态。焦点网所做的调查显示，高达52%的网民表示“近期不会考虑买房”。

　　值得关注的是，焦点网的调查里，有37%的网民表示“看看再说”，该部分网民对于买还是不买，心中充满疑问。这和调控到底趋松还是趋紧还不明确密切相关，政策能见度低，市场肯定混沌依旧。“只有房产税消息确定，无论征收还是不征收，都会减少市场的混沌状况，买家才会确定买还是不买。”

　　6月，广州楼市新货无多，且供货量也是极其具有“弹性”，因为当前开发商观望心态颇浓，“什么时候开盘？说不定！”很多操盘人都这样对记者说。而不少大集团更是采取静悄悄开盘或是静悄悄推迟开盘的策略以应对市场，导致6月楼市未开已弥漫着暧昧的情绪。

　　就目前记者摸底调查，6月新货主要集中在老城区、天河及东部，中心城区的大部分楼价企稳，虽未见涨价迹象，但大幅降价的可能性也不高。

　　货量多少？未有定论！

　　按照中介统计的数据，6月广州一手住宅的新增供应量仅有4000多套，在售总货量有8000多套，按照这样的货量，广州市场并不缺货。但关键是，到最后能够在市场上销售的货量究竟有多少，目前仍然未有定论。

　　目前，广州楼市中弥漫着浓厚的观望情绪，按兵不动成为开发商普遍采取的策略之一。不少大集团暂停推货计划，大批量新货推迟到第四季度才会面市。6月广州楼市提前进入销售淡季，首先便在于新增供货量的不足。

　　价格松动？暂无可能！

　　6月新货主要集中在老城区、天河及东部，相对于近郊区域而言，中心区的楼价更为坚挺。

　　从目前广州一手住宅的成交数据可见，中低价盘占据前列，而高价盘成交极为惨淡。在浓厚的观望气氛下，一些楼盘纷纷以特价单位、“折上折”优惠以吸引买家，但实际价格并未整体大幅下调。有楼盘号称“直降6000元”，实际上只是个别单位的最低售价。部分开发商更私下直言“先把楼层、朝向不好的单位以特价推出，试探市场，更好的单位将留待市场转好后再推售”。

　　对于市场观望何时可被打破，分析人士普遍预期将在第三季度后。意志银行大中华区首席经济学家马骏认为，预计中高端房产的价格将在未来几个月内下降20%，而交易量将在数星期内下降60%-70%。针对部分对楼市调控过于严厉的质疑，他认为完整的调控周期一般持续3-4个月，楼市新政力度应该至少保持3个月，3个月后再根据市场情况进行调整。（记者 张秀钦）