土地增值税清算 谨防开发商借机抬高房价

　　导报讯（记者 贾瑞涛）房地产“新国十条”满月之际，又一调控政策顺势出台。国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。山东百丞税务咨询公司房地产业资深专家赫鹏27日接受经济导报记者采访时表示，加强土地增值税清算，一方面可以增加政府的财政收入，另一方面也使开发商和购房者的观望情绪增强，一定程度上可以遏制房价过快上涨。

　　但也应看到，这只能在一定时期和一定程度上对房价发挥作用。“如果执行不好，最后还是‘羊毛出在羊身上’，开发商反而可能以此为借口抬高房价。”赫鹏认为，长期来看，控制房价还要依靠加大土地供给、加大经济适用房建设和棚户区改造以及开征房产税等具体措施。

　　“之前在税收上对房地产开发企业一查就是3年，实际上这里面的‘油水’已经快没了，今年怎么办？就是大规模清算。”赫鹏分析说。

　　据了解，土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超额累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合，是我国税率较高的税种。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，所以该税种一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

　　2006年年底，国税总局曾印发文件，要求各地从次年2月1日起对房企进行全面的土地增值税清算。但由于国际金融危机的影响，这一政策并未严格执行。

　　赫鹏表示，《通知》进一步明确了收入的确认以及质量保证金、开发费用、土地闲置费、契税扣除等事项。此外，还对拆迁安置土地增值税计算以及转让旧房准予扣除项目的加计问题进行了规定，将对各地开展清算提供实务性的指导。 有专家计算，如果对土地增值税进行清算，在北京、上海、深圳等一线城市，将有数百亿元资金被抽走。如果严格征收，将对房产商的资金状况产生较大影响。

　　但赫鹏表示，由于目前多数企业的资金状况充裕，即使严格征收，对其资金周转的影响也很有限。不少业内人士还担心，在缺乏征收动力和强制措施的情况下，该政策可能遭遇“执行难”。

　　赫鹏表示，对土地增值课税，主要目的是对炒买炒卖房地产获取暴利者适用高税率进行调节，以稳定房地产业的发展。在短期内，这次政策对于北京、上海、深圳等房价上涨过快的一线城市会有比较明显的遏制作用，但对二三线城市来讲，可能会影响其交易量，至于房价的走势仍然不太好讲。“房价下降最终要依靠增加供给、降低成本来实现，开发商在土地出让环节的成本下不去，房价就降不下来。”

　　赫鹏说，本次政策的出台延续了“新国十条”和相关文件的精神，与2006年的政策也不矛盾。其目的很明确，就是要控制房价过快上涨，但这次政策有紧亦有松。比如，《通知》第八条规定，纳税人按照规定预缴土地增值税后清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴，不加收滞纳金。这体现了制度人性化的一方面，但同时也体现了“松”的一面。

　　其实 ，土地增值税清算虽然已经喊了很多年，但实际上仍是一个新生事物，它涉及资产评估、收入确认、成本计量、税费计算等多方面内容，加上不少房地产企业的账面复杂，当事方往往不知如何下手。

　　之前，山东省以济南和东营为试点进行土地增值税清算，相应流程乃是基于国家已有政策的相应条款制定，但很多纳税人、税务局以及中介等对政策把握并不好。“土地增值税的推行，肯定还会存在各种问题，但慢慢地会走向规范，这有一个过程。”赫鹏说。