高价楼销滞拉低均价 济南房价下跌是假摔

　　虽然统计中济南新建商品住宅均价出现下降，但是从整体上看济南楼市并未出现普遍性降价的趋势，甚至没发现具体楼盘价格明显下降的情况。对此，山东省房地产专家表示，这种均价的下降其实是房价的“假性下降”，单个楼盘没降价，是销售楼房结构的变化等因素造成的一种房价下降的假相。

　　  理由

　　1

　　高价楼盘销量大降

　　导致均价下降

　　“统计数据中的平均交易价格和市民买房时的楼价并不一样。”济南市城乡建设委的工作人员告诉记者，“买房者不要拿着统计数据中的平均交易价格作为买房的参考标准。”

　　据介绍，统计中的新建商品房均价及新建商品住宅均价，是对销售的商品房价格的平均，其中受到团购、销售楼房结构等影响。

　　“一些高价楼盘成交量大幅下降是拉低楼市均价的一个重要因素。”一位业内人士分析说。该人士举例说，“假如济南市中旬卖出100套房，其中80套是每平米万元以上的高价楼盘，20套是中低价位的低价楼盘，那么得出的楼市均价数字肯定要高，但是反过来，假如卖出去的100套房子中，只有20套高价楼盘，那么平均价格就会降低。”因此该人士认为，目前济南市的楼市属于后者，虽然各个楼盘基本没有降价，但是由于高价楼盘的滞销，楼市的均价反而降下来了。

　　记者查看省城网上销售系统统计数据注意到，普通楼盘和高价楼盘的交易量尽管都下降了，但高价楼盘的交易量降幅更大。

　　理由

　　2

　　大规模团购拉低楼市均价

　　在目前楼市的观望期，大规模的团购也成为带动济南房价下降的一个重要因素。

　　根据相关统计数据，在五月份的前20天里，省城新建住宅的成交量约1093套，其中光位于东部板块的一个项目团购套数就达383套，占据了前20天住宅成交量的三分之一左右。据悉，该项目的整体团购价格仅仅相当于目前楼市均价的一半左右。这些大规模的低价团购在“拉低”整个济南市的楼价中起到了重要作用，但是由于类似团购少为人知，所以绝大多数的人并未感觉到济南楼价的变化。

　　理由

　　3

　　郊区楼盘开盘价格便宜

　　“短期的数据不能说明太多问题！”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在分析济南房地产现状时说道。“对房地产数据的统计分析，一周或者十天的数据，受个例的影响太大。”

　　“一般来说，一个月的统计数据是较为接近市场真实状况的。”郭松海向记者解释说，“比如说这周在郊区有个新楼盘开盘，价格也比较便宜，成交量一下子上去了，但是在算平均房价的时候反而会下降。”

　　目前的楼市中，每个楼盘由于所在区域和周边配套设施的不同，在价格上差距较大，因此短时间内个别楼盘成交量的起伏变化会过度反映在均价上，引起房价的上下波动，所以统计周期越长，数据就越接近于真实水平。

　　博弈

　　还会持续

　　一两个月内楼市涨跌可见分晓

　　商报济南消息 “去年房地产市场的火爆，让开发商手里有了充裕的现金，所以现在房子虽然卖的不好，但是他们仍然能挺着！”郭松海在接受记者采访时表示，目前这种房地产商和购房者的观望和博弈应该还会持续一两个月。

　　正是由于开发商心里“有底”，在面对全社会的房价下降呼声时，他们仍然能继续让房价坚挺。此外，有房地产商也私下里表示，济南的房价和北京上海等一线城市相比并不高，加上济南的刚性需求非常大，房价上升空间也很大，只要挺过这一轮的房地产调控，房价仍会继续上涨，所以现在房子卖得少，也就变相地意味着将来房价高时，有更多的房子可卖，到时候赚的钱会更多。

　　不过，房地产开发中，资金的流转非常重要，由于开发商需要从售楼中回流资金，用于新的楼盘开发，所以专家也认为，观望期越长，对开发商来说压力也就越大。“目前已经有开发商感觉到销量下降带来的压力了。”济南市城乡建设委的一位工作人员告诉记者。

　　郭松海认为，虽然国家已经出台了非常严厉的房地产调控政策，但是房地产市场的调控仍有空间。譬如我省即将出台的房地产政策，就会从保障性住房和公共租赁住房、限价房等方面入手。保障房和公共租赁住房以及限价房的推出，对于住房困难家庭和夹心层来说是好事，也能一定程度上减缓房价上涨。“不过这得看政府在这方面的决心和投入，比如说限价房，首先就要限地价。”