济南万元房是怎么涨起来的

　　新一轮政策下，济南房价并没有出现松动迹象。个别楼盘价格反而有小幅上扬。摄影/记者 李勇

　　本报记者 李梦

　　实习生 刘伟

　　仿佛一夜之间，一直被认为较低的济南房价便站上了万元平台。

　　5月 15 日，济南楼市约有 10 多个楼盘扎堆开盘、加推房源或展开认筹，这是楼市新政出台一个月后开发商首次较大规模地集中试探市场。 一浪紧似一浪的楼市调控冲击波不仅没有撼动房价，反而市区内新上市楼盘价格还全部超过 9000元/平方米，不少楼盘直逼万元大关。

　　据记者调查，全运会效应提升、外资大房企带动、公务员与企事业单位大规模团购，是济南楼市价格坚挺不降且持续上涨的三大根本性原因。

　　全运会后房价节节攀升

　　作为2009年全运会的配套项目，大明湖改造提升项目与其他70多个城建项目一起，让济南城市面貌发生了翻天覆地的变化，其中，房价的上涨是重要变化之一。济南大明湖周围最好的房子价格在 7000元/平方米左右，可全运会后，一下子涨到了9000元以上。

　　据统计，2009年全运会之前的三四月份，济南市区新房均价 6200元/平方米左右，全运会之后到现在，市区新房均价连续上涨达到8900元/平方米以上，二手房价格也上涨到了近8000元/平方米。

　　全运会让不少济南市民认识到，城建面貌带来的变化，对所在区域整体价值的提升是一大利好。因此，济南西部、北部城区和城乡结合部等一些房价洼地，也纷纷展开拆迁、改造、提升工作，带动北部小清河周边、西部西客站周边房价全面提升，由全运会之前的每平方米均价 3000 多元和 4000多元，到目前已全部超过6000元和8000元。

　　不仅济南西部、北部房价在上涨，据中介机构信立怡高调查，全运后之后，随着城市建设步伐进一步加大，济南东部地区优质新房价迅速窜高至 9000元/平方米以上，中部老城区改造提升后，也难以找到每平方米9000 元以下的房子，全市房价持续上涨至历史新高点8900元/平方米，济南房价在不到一年时间内，由东部沿海省市省会城市中房价较低的城市，迅速跨入中高房价水准城市。

　　外地房企成万元推手

　　在济南房价一路走高的大势中，外来大开发商成为高房价的幕后推手。记者了解到，全运会之前，青岛海尔和杭州绿城集团为背景的东部最贵楼盘--海尔全运村和海尔绿城项目，第一个将济南房价推高至起价8000元/平方米以上。全运会之后，该项目后期房价已经上涨到每平方米13000元－15000元。

　　在济南市中心区，来自大连的开发商万达集团在济南魏家庄片区落脚，将一个旧城改造项目的起价定在 8500元/平方米。全运会后，这个项目一路闯过万元大关，目前每平方米已上涨至12000元－15000元。

　　纵观济南东中西南各方位，凡是房价上万元的楼盘，几乎都是外资开发的楼盘。本埠开发商的项目每平方米超过万元的很少。记者了解到，外资开发商之所以敢于高位定价，主要是其开发的项目体量巨大，多在几十万、上百万平方米以上，具有区域垄断定价之嫌。以南部阳光100项目为例，该开发项目占地数万亩以上，区域内没有或很少有其他开发商参与竞争开发，致使阳光 100 独享该区域垄断定价权，一手将2006年起价只有 3500元/平方米的房价，推高至目前的9000元以上，某些房型已经超过万元，而不远处的本地大开发商鲁能领袖城项目，目前价格也只有每平方米6000 元－8000元。

　　团购助开发商抗价

　　济南房价不会降，济南房价还要涨……从 4月14日楼市调控开始，唱高济南房价的论调就高过唱衰派。 事实也是，在楼市政策密集出台的这一个月内，济南楼市除了交易量下滑外，房价岿然不动，且持续上涨。4 月份商品房均价比调控前的 3 月份，每平方米上涨了1.4％。5 月 15 日，济南 10 多个楼盘集中开盘、加推房源，关心房价的人们发现，新上市楼盘价格几乎都比调控前的3月份上涨了数百元，有的每平方米上涨高达700多元。

　　是什么原因导致济南房价如此坚挺？据记者调查，一些政府单位、国有企业、事业单位等以团购方式支付给开发商的大笔资金，是开发商抗价的最大底气。 一知情者向记者透露，开发商在项目建设前期，以“超便宜”价格（成本价＋ 300 元或 500元/平方米 ）卖给团购单位，迅速筹集到大笔开发建设资金，在没有任何开发资金压力下开建楼盘。 到项目封顶时，开发商又提前取得预售资格证，开展前期认筹，又获得另外一笔运营资金，如此以来，开发资金和运营资金基本上到手，意味着开发商已经将开发建设成本全部收回，此时开盘，开发商了无任何贷款压力，可以轻松高价开盘，放心大胆抗价，随意不断涨价，置调控新政于罔闻。