济南楼市再次陷深幅调整 新政时如何理性置业

　　二套房贷首付五成，利率上调为基准利率的1.1倍、根据情况暂停发放第三套房贷……近来，房地产调控政策接踵而至。这一次调控，其严厉程度实属史上罕见 。在这种情况下，不少购房者担心，今年新政之后的济南楼市是否与 2007年之后的市场一样，陷入深幅调整呢？在这种环境下，购房者又该如何置业呢？

　　刚性需求者 一味等待不提倡

　　首次置业，一般都属于刚性需求，他们的特点是购买力不强，但对住房的需求非常强烈。

这部分人，更关心调控之后的房价。但是，对于济南的刚性需求者来说，一味等待“房价出现大幅下降时再出手”并不是一个明智的选择。

　　据中联地产研究中心数据表示，2007年的调控政策出台前，正处于加息周期，一连加了5 次，利率也高达7.29% ；而今年政策调控前，没有加息措施出台。据此，有关专家认为，今年的调控之后，济南房价也不会出现2007年那样的跌幅。

　　而且2008年的经验也告诉我们，刚性需求如果积攒到一定的阶段，爆发后就会再次迎来2009年的那种房价大涨。所以，等待不是好办法，根据自身经济条件选择合适的房产才是关键。

　　改善型需求 延缓购房也可取

　　这一轮的新政，对改善型需求影响重大。提高二套房首付比例到50%，以及贷款利率的提高，都会造成不少购房者因无力承担首付而暂时放弃购房，上海、北京等地也由此出现不少退房以及抛售现象。

　　业内人士认为，房价下降20% 是个临界点，达到此比例，则正好可以冲减因首付比例提高而增加的购房成本。以目前购买一套100万元的房产为例，按原4成首付比例为40万元；若该房产价格下跌20%为80万元，首付比例按5成计算也为40万元，而且还款总额也将降低。但房价何时下跌、跌幅多大，目前尚难预料。

　　投资性购房 长线投资正当时

　　在政府加强抑制投资性购房消费之时，如何进行房产投资才是明智的选择？记者采访几位业内人士后发现，他们一致认为短线投资不可取，长线投资正当时。

　　首先，调控政策并不是为了遏制房地产投资，而是为了稳定房价，其实就是鼓励投资。第二，中国老百姓自古以来就有求田问舍的习惯，这种有了钱就用来购置不动产的习惯不是轻易就能改变的。第三，遏制正常的房地产投资，将导致资金外流，这对市场发展是不利的，所以给资金一条正确的投资方向很重要。再者，目前的调控措施主要打击的是利用银行借贷来进行投资的人，是为打击短线投资者，而长线投资房地产不受多大影响。

　　所以，投资者对政府的调控不应过于担心，今后的投资方向应选择有竞争力抗跌的品牌物业。而且房源的位置、周边环境及未来的升值空间也是投资主要考虑的方面。目前，有潜力的商业地产、稀缺地段的高档住宅以及轨道沿线房都是长线投资的不错选择。 《生活日报》