十大房企回应恒大全国降价 集体选择继续观望

　　2008年，万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的争相跟进？未来价格大战如果爆发，哪些知名开发商最有可能率先应战？

　　5月6日，《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采访。采访结果表明，大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎，但从目前企业的资金情况和此次的表态来看，购房者热盼开发商们短期内出现类似2008年集体跟风的愿望有可能会落空。

　　万科：我们按照购房者意愿定价

　　“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的，企业不可能单方面‘决定’价格，而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心，尊重市场的实际情况，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上，公司总裁郁亮也曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅，在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上，低端产品的数量较少，而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品，受调控影响较小，因此降价可能性不大。

　　中海：将以股东价值最大化为考量

　　和万科的情况相似，中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子邮件中称，每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同，会制定不同的销售策略。在任何情况下，中海将以股东价值最大化为优先考量，并因应市场的变化，考虑制定自身的销售策略。

　　熟悉中海的地产分析人士认为，经历过两次金融危机的中海，财务控制一直很严格，现金流没有出现大的波动，同时非常顾及自身品牌，不轻言降价。中原地产的数据显示，截至2009年底，中海拥有的现金达到209.3亿元，而一年内到期的短期借款只有区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米，也没有需要大量套现买地的压力。

　　碧桂园：定价合理无降价需要

　　碧桂园的产品由于多分布在三四线城市，又大多地处城郊，因此产品售价相对较低。一些业内人士认为，它与恒大地产有某些相似之处，有可能会紧随恒大的步伐降价。不过，碧桂园相关负责人6日却回复记者称，公司不会步恒大之后尘，因为项目定价合理，没有降价的需要。该人士还称，碧桂园的产品比恒大更有竞争力。

　　5月5日，碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩，截至4月30日，实现销售认购金额约103亿元人民币（下同），其中已签约合同销售金额约95亿元，待签约金额约8亿元。而截至去年底，该公司拥有的现金为46亿元，一年到期的短期借款只有33亿元，仅从财务状况看，似乎没有降价的必要性。

　　不过，根据陈晟的观点，本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近，因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到冲击而降价，但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。

　　龙湖：产品线丰富足以应对市场波动

　　对于恒大地产的降价，龙湖主管媒体接待工作的相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号――“区域聚焦多业态”。

　　此前，龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区域聚焦多业态”的概念，就是要在扎根一个城市的基础上，丰富龙湖地产的产品线，开发各种不同的产品，以应对市场的波动。龙湖方面认为，这一模式能够保证龙湖拥有持续稳定的现金流。

　　中原地产的数据显示，截至去年底，龙湖拥有73亿元的现金，只有37亿元的短期借款，另外，公司还在4月份推出了总额为118亿元的信托及债券融资计划，因此资金压力并不大。

　　华润：尚未接到降价通知

　　和龙湖、绿城等公司的情况相同，华润也是陈晟眼中不太可能降价的开发商。此前，华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品，受经济适用房等保障住宅的影响很小。

　　而华润置地品牌总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示，没有接到来自集团的降价通知。

　　中原地产分析师许萌说，像中海、华润、保利这样的央企现金流控制得都比较好，不会存在因为资金压力而必须降价的问题。

　　保利：将随市场情况决定产品价格

　　“任何定价都是市场行为，我们会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示，公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低，都是根据整体市场而定。他同时认为，恒大的促销是企业自己的行为，保利方面不会对此进行评论，也不会实行统一的全国定价。

　　在新政的影响下，不少城市成交量出现下滑，买卖双方进入持续观望阶段。余英认为，在这样的情况下，企业降价也是市场化的行为，但如果统一指标却是不太可能执行的，比如上海的市场和东北市场会有很大不同；一个区域的稀缺项目等因素也会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态，”余英认为，“目前有一些城市出现观望情绪，我们也会考虑根据当地情况进行定价。”

　　仲量联行投资部刘裕通认为，保利成长性非常好。由于是国有企业，现金流情况不存在压力。根据年报显示，该公司去年底负债率为49%，已比上年的69%有所下降。他表示，暂时还未看出该公司有调价的可能。

　　富力：暂时未调价 按正常推货

　　“我们的产品暂时没有调价，正按正常的速度推货。”富力地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示，每家房地产公司都存在不同的运营情况，这次楼市新政比较猛烈，对楼市冲击较大，部分公司根据自身实际情况进行相应的价格调整策略是可以理解的。

　　朱文婷认为，这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机，促进房地产市场健康发展，同时新政必然会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强，比如广州中心城区，因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性，预计地产价格将会相对稳定。

　　“尽管当前市场受新政波动大，但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为，富力目前的现金流情况良好，但公司负债相比其他港股企业来说偏高。他同时表示，在新政的调控下，预计公司海南项目业绩将不会很乐观，而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。

　　雅居乐：尚未作出调整 后市待观察

　　雅居乐相关人士向记者表示，目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署，公司会关注市场动态，调整自己的市场策略。

　　该人士表示，目前恒大的打折方式是其一贯的做法，但市场是否真正出现降价还有待观察，率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。

　　6日，雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到，从4月23日到5月4日期间，雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示，撇除2008年出售收益，雅居乐2009年净利润为19亿元，上升40%。不过有机构指出，由于海南项目波动，使得净利润增长不如预期。

　　辉立证券的分析师陈耕认为，像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的企业，他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价，也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。

　　绿城：跟住市场节奏 暂无打折计划

　　针对恒大地产降价的消息，绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示，绿城完全有自己的市场节奏，即便为顺应市场促进销售，也不会选择打折销售。

　　对于绿城是否会降价的判断，杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示，“绿城房产降价的可能性不大，即使在2008年降价潮中，资金紧张的绿城都没有选择降价，而今年该公司的资金面宽松许多，应该更不可能降价。”

　　然而有熟悉绿城的业内人士认为，绿城降价的压力不是没有。该人士表示，绿城今年的销售指标是600亿元，而一季度的销售额是78亿元，依如今的市场情况，公司还是有比较大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕，可保证企业的运营，但2009年底一年内到期还款额为85亿元，短期仍面临不小的还款压力。

　　对此章惠芳认为，绿城目前和其他企业合作开发比较多，因此销售压力并不大。“当然，当其他房产公司选择降价带动销售，并且影响了绿城的销售时，公司在此后新推楼盘的价格上也一定会作出调整。”

　　远洋地产：暂不调价将依据市场随时反应

　　6日，远洋地产市场部一负责人向记者透露，尽管恒大地产降价给当前房地产市场带来了较大的影响，但由于远洋地产前期销售情况不错，所以公司方面暂时没有调整价格的计划。

　　据远洋地产在港发布的2009年全年业绩公告显示，截至2009年12月31日，远洋集团现金资源为185.16亿元（人民币，下同），集团净借贷比保持14%的较低水平，可供2010年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为，2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱，这也是公司能够不降价的资本。

　　对此，上述远洋地产市场部负责人向记者表示，远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价，但公司也会根据市场状况不断进行分析，在必要的时候也会作出适当的调整。

　　　　调控风声中的五月济南楼市表情

　　综合各媒体消息 上周周一到周三的成交量一直呈现上升的趋势，数据比前一周同期要高很多，势头大好；但是从周四开始，成交量一路下跌，尤其是五一小长假的两天，传统的楼市“小阳春”遭遇到前所未有的寒流，与济南炎热的天气截然相反。

　　近期济南楼市成交量遭“速冻”

　　房地产市场一向把5月看成黄金销售季节，然而据济南市建委提供的数据，4月30日起，济南新建住宅成交数据开始急速下跌：4月30日，济南商品房全市共成交93套，比29日减少70套。其中住宅50套，较前一日减少27套；5月1日，济南市共成交商品房48套，比前一日减少45套，其中住宅33套，较前一日减少17套；5月2日，济南市共成交商品房26套，较前一日减少了22套，其中住宅20套，较前一日减少12套。

　　从93套到26套，数据骤减的背后反映的是购房者心态的变化。尤其是不少高价盘的售楼处，在“五一”小长假可谓“门可罗雀”，销售人员称，客流量下降了至少五成。

　　近日，在旅游路一个单价过万元的楼盘内，销售人员三三两两地聚在大厅内聊天，完全没有了往日的忙碌景象。置业顾问说，这个“五一”假期的客流量还没有平时双休日多。

　　记者在这里遇到某网站组织的由几十人组成的看房团，他们两天内已经看了好几家楼盘了，但还“没有一个成交记录”。“等等看，等价格低点再买。”成了看房人的一致口径。

　　5月41个楼盘集中推出新房

　　面对渐渐冷静的楼市，尽管受访的多位开发商还是表示新政对自身并未构成威胁，公司也不会因之改变既有战略，但为了抢在更严厉的政策出台之前，不少楼盘已选择提前开盘，或者加大了在5月的新房供应量。

　　据统计，5月份济南新开盘或有新项目推出的楼盘多达41个，几乎是全年供应量最多的月份。阳光100推广部经理陶晓智说，当楼市不再呈现供不应求的局面，才可能使房价有所下降。

　　供应量的增加不仅将缓解济南楼市“僧多粥少”的局面，更为房价下调提供了可能。齐凡表示，供应量增加了，买房的人又减少了，届时位置优越的楼盘价格变化也许不会很大，但那些相对偏僻的项目就会考虑调价来增加竞争力了。

　　还有一些开发商显然尚未想好今后的销售和定价策略。原本预计4月推新货的黄金99销售人员说，目前该楼盘售价还说不准，“具体价格要等开盘后才能知道。如果预售情况良好，开盘时间大致在五月中下旬，具体日期还要等通知。”

　　二手房业务济南受冲击

　　面对国家一系列的调控政策，济南的二手房市场情况如何，今后又会是什么样的发展趋势？

　　据寓来寓美不动产毛继辉分析， “新国十条”是目前为止国家对楼市宏观调控最有利也最有效的政策，给楼市带来很多直接的影响，对我们中介行业来说，这个政策会把60%的客户挡在门外，其中主要是改善住房需求及部分炒房客户，因此目前来说，加大了我们的工作难度。但是长远来看，我个人认为这个政策对房地产市场今后的发展非常有利。因为国家出台政策的目的是让住房物尽其用，给老百姓居住，让房地产市场变得更健康。而对于我们地产从业人员来说，市场更健康了，我们才能有一个更好的环境，才能平稳地长足发展，我们也不希望市场存在泡沫或者畸形发展。所以我对这次调控是非常看好，也非常支持的。国家有国家的宏观规划，我们只需要做好我们的本职工作，提高我们自身的实力，制定我们的发展规划就可以了。

　　由于这次政策比较突然，力度也比较大，所以造成了一定的恐慌，很多购房者陷入迷茫。但是事实上对于购房者来说，不需要过多地去考虑市场，考虑政策，只要根据自身需求和经济能力购买合适的住房就可以了。如果这要说这次政策对购房者有什么影响，那就是政策出台以后二手房的房源量增大了，所以现在买房的话，房源的选择空间加大了，从这一点来讲，现在反倒是购房的好时机。（综合整理）