东环商业广场：公然挑衅国家政策

营销中心的滚动字幕，看上去很有诱惑力

项目位于二环东路高架西

    编者按 今年4月份，被称为“史上最严厉的中央政策调控”出台，国务院、住房和城乡建设部先后下发文件，直指目前楼市中存在的的无证销售、违规预售等问题，以进一步规范房产市场，抑制楼市投资和投机行为。 然而，在省城部分开发商无视国家法令政策，“顶风而上”。有的甚至在产权无法保证证的情况下，就公开认筹圈钱销售，扰乱正常的市场秩序，公然挑衅国家政策，极大地破坏了省城房地产行业健康规范的行业形象。本报近期开设监督板块，对销售中存在的典型违规项目进行集集中披露报道，也欢迎政府相关部门和读者进行监督。

　　近日，本报热线接到不少读者电话，反映东环商业广场交1万顶2万，5月1日公开认筹，排号选铺。同时，对投资者承诺零风险高回报，前三年返还总房款的25%，3年经营不旺场，无条件原价退铺。

　　这到底是“馅饼”，还是陷阱，为此，本报进行了深入调查了解。

　　东环商业广场承诺：

　　认筹当天交1万顶2万

　　最近，不少读者致电本报，二环东路上，三年前就开始卖的一个商业项目在莫名其妙沉寂了几年后，最近又开始卖了。 而且，这次开发商促销力度之大、承诺的投资回报之高叫人听了难以置信。

　　据反映，东环商业广场5月1日公开认筹选铺，当天交1万顶2万，公开排号预约。该公司内部一人士表示，当天认筹客户达到200批次左右。

　　据了解，东环商业广场今年3月底正式对外亮相。随后的4月7日上午，在东环商业广场项目现场，银座、屈臣氏跟投资方山东顺泰投资置业有限公司签约。5月1日，正式对外认筹。

　　3年返还总房款的25%

　　在东环商业广场销售现场，一位销售人员告诉记者，在销售的时候会跟投资人签署协议，合同承诺前三年返还总房款的25%，“每个月5日前，我们会把租金打到投资人指定的账户上。”

　　这位销售人员还表示，“3年以后如果商场经营不利，你可以选择退铺，我们到时候会原价返还。如果不退铺，你可以选择自由经营，也可以选择交由我们统一经营，如果交由我们经营，我们将按照周边的租金水平，每个月固定的返还。”

　　业内专家一一揭秘：

　　如果属无证销售40年经营权等于一纸空文

　　从事多年商铺投资的王先生告诉记者，“听一起炒铺子的朋友说，开发商跟甸柳方面谈的地块，但是一直到现在，商场的产权证也没有办下来，里面的道道比较复杂。”

　　为了进一步证实，记者再次来到项目现场求证。销售人员告诉记者，开发商销售的是40年经营权，“产权开发商自己持有，到2048年到期”。

　　随后，记者联系了该开发公司的那位内部人士，他表示，目前开发商还没有产权证，短期难以办理下来，“手续比较复杂，如果要办产权证，要交很多费用。”

　　对此，记者采访了从事多年商业地产开发的李先生。李先生告诉记者，东环商业广场无证销售，还许诺零风险跟高资金回报率，不过是圈钱的噱头，投资者应该提高警醒，谨防陷入投资陷阱。

　　他分析称，东环商业广场如果没有取得产权证，一旦政府重新区域规划，开发商没有产权，整个商场就有可能被夷为平地，投资者购买的40年经营权就是一纸空文，根本无从保障。

　　承诺3年返还25%是无产权的变相返租

　　据了解，目前对售后返租的界定是，开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。

　　而早在2001年国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中有规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。

　　针对东环商业广场向投资者出售40年商铺经营权，同时签订合同承诺前3年25%的高回报行为，李先生表示这是一种无产权的变相返租。“再说羊毛出在羊身上，开发商不过是在一定价格上，再增加一部分价格，然后再返还给投资者。”

　　按一层报价跟回报率每平米5.5元租金短期难实现

　　对于承诺年8%的高回报，李先生表示质疑，“按照目前一层对外报的每平米2.5万元的价格，乘以8%的年回报，每平方米的年租金回报在2000元左右，除以365天，每平方米每天的租金在5.5元左右，而这个租金水平相当于市中心不错的门面房租金水平，该区域大卖场短期内很难达到这个租金水平。”

　　据了解，海蔚广场养铺多年，属于东部核心商圈的中心区域，其天天淘宝街生意比较红火，但是目前一层淘宝街租金水平也不过每平方米3元，“从区位来讲，东环商业广场远没有海蔚广场位置优越，短期实现5.5元的租金水平很难。”

　　二环高架遮挡快速路上不适合做百货

　　谈到项目前景，李先生并不看好。“东环商业广场处在二环东路快速路上，加上高架桥遮挡，不容易积攒人气，这种位置不适合做这种百货类的随机性商业，更适合做家居卖场这种目的性商业。”

　　“前几年，商业圈层还没布局完成，主力店进入有利于带动人气，但是现在主力店都是跑马圈地为了抢占市场份额。以银座为例，目前在济南已经开了10多家，今年还有两三家开业。今后这类主力店的进入，未必就是商业成功的保障。”

　　若经营不畅3年后退铺开发商有非法融资的嫌疑

　　李先生还表示，开发商承诺3年后如果经营不畅可以无条件全款返还，对于不少客户来说觉得是一种无风险投资，“一旦商业经营不畅，这种小开发商没有太大实力跟背景，对客户的后期返租就难有保障，这种情况下如果投资者要求原价退铺，投资者三年资金就白白被用了，而开发商有非法集资的嫌疑，而且投资者也是抱着长期投资回报目的来的，如果不退铺，很难拿到预期收益，投资风险巨大。”

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　　三年前就曾开售人去楼空三年商场无消息

　　从事多年商铺投资的王先生告诉记者，“三年前，该商场叫东方润丰购物广场，投资方是山东润丰投资控股有限公司，老板姓黄”，该公司一内部人士告诉记者，“当时姓黄的投资方跟济南几个股东一起做的这个商场，黄是商场大股东。”

　　“2007年7月，东方润丰购物广场就已对外销售”，记者在搜房网上看到，2007年9月份该公司打出的一层销售均价为1.5万元一平方米。

　　王先生告诉记者，“那段时间东方润丰购物广场一层就卖了有三分之一以上”，在销售处工作人员给记者出示的一层铺位上，很多铺子已经密密麻麻的标注上了，按照她的说法，这些铺子是留给历城区政府的。该公司那位内部人员表示，“标注部分是三年前卖出去的铺子。”

　　2007年6月16日，佳乐家签约东方润丰购物广场。签约后3年商场一直未交付，而佳乐家也迟迟没见进驻，整个建筑成了一栋烂尾楼。那位内部人士告诉记者，最大的问题是姓黄的大股东资金不足，加上商场的产权证迟迟没办下来。

　　王先生表示，姓黄的投资人资金出现问题后，先后倒手了好几个投资方。这一说法在那位内部人士处得到确认。销售处一位工作人员告诉记者，从去年底山东顺泰投资置业有限公司已经接手，并于3月份正式启动项目。

　　（楼市记者）