地产公司1800亿现金能用多久

　　4月6日以来的短短20个交易日，A股房地产板块已经跌去1/4，昔日的股市贵族如今已被机构无情抛弃，并且没有停止的迹象。而暴跌的导火索是政策调控，房地产公司是否有能力承受政策重压，是否有能力应变？

　　业内专家指出，部分拥有巨额土地储备的房企可能因现金流紧张而不得不“降价甩房”。但就目前而言，A股房企所持货币资金整体上仍十分充裕，一季度，房企货币资金创三年新高，存货周转率、有息负债率、速动比率等运营指标都处于正常区间内。不过，一旦楼市价格出现系统性的大跌，成交量长期低迷，则上述指标也有恶化的可能。

　　存货消化不足3年

　　可能对房地产企业造成巨大资金压力的存货，目前处于正常范围内。据WIND数据统计，2009年，A股房企存货合计达5606.22亿元，以当年营业收入计算，存货周转需要2.2年。今年一季度，房企存货合计6188.37亿元，比去年末增长10.38%；以一季度营业收入计算，存货周转2.7年。

　　“这与2008年的水平相比，已经大为好转。”业内人士指出。一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，存货周转率低于1/4，就意味着消化周期过长，可能危及房企正常经营。目前，A股房企的存货周转率处于正常区间内。

　　统计显示，今年一季度，存货周转周期低于4年的房企数量有60家，占比超过60%，以2009年数值计算，存货周转周期低于4年的房企数量有84家，占比达85%。万科、保利地产、招商地产等一线地产商2009年的存货周转周期均低于3年。

　　以金地集团为例，与其他一线开发商相比，该公司目前的财务压力较大。2009年末，金地的资产负债率为70%，真实资产负债率47%，净负债率为51%。2010年内，公司很有可能无法再完成增发。与上一轮行业景气高点有所区别的是，金地充分吸取了2007年高价拿地的教训，在追求高周转、快发展的同时更加关注市场风险，在土地获取上更为慎重，经营稳定性有明显提升。

　　有息负债率降低

　　作为考查房企经营风险的主要指标，有息负债的高低，直接决定房企资金链的松紧。从今年一季报和去年年报的数据分析，A股房企的有息负债率依然有所降低。

　　统计数据显示，今年一季度，A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元，与期末总资产相比，有息负债率为32.45%，同比降低3.2个百分点；与2008年末相比，有息负债率则已下降5.7个百分点。

　　数据还显示，今年一季度，A股房企中，速动比率高于1的企业有24家，高于0.7的有40家，分别比去年同期增加10家和13家。

　　业内人士指出，速动比率，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。其中，速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率越高，意味着企业短期偿债能力强。目前，多数A股房企的速动比率处于合理范围内。

　　以一季度仍积极拿地的保利地产为例，由于一季度签约金额远高于结算收入，公司一季度末预收款继续急速攀升346亿元，创出新高，为2009年全年营收的1.5倍，充足的预收款是公司今年业绩高增长的重要保证。

　　与此同时，保利新增项目储备9个，新增权益建面约310.34万平方米，需支付地价约135.2亿元。一季度末，保利负债率为75%，剔除预收款后的负债率为43%，较去年末有所提高；一季度末公司账面现金/总资产为12.78%，而2006至2009年，该指标分别为5.58%、11.31%、10.20%和16.95%，公司目前现金较为充裕，有息负债率不高，财务状况较为稳健。

　　中国国贸静候国贸三期开业

　　□本报记者 于萍

　　作为一家物业出租型公司，中国国贸(600007)4月30日公布的一季报与其他房地产开发企业相比略显暗淡。公司一季度实现营业收入2.06亿元，同比下降6.8%；实现净利润5682.49万元，同比下降31.44%，每股收益0.06元。

　　公司最主要的项目――国贸三期A阶段将在2010年陆续开业，这将成为公司未来新的盈利增长点。不过由于前期费用和运营成本较高，公司预计上半年业绩将下降50%以上。

　　费用增加拖累业绩

　　Wind数据显示，公司一季度销售毛利率为59.84%，同比下降了1.98个百分点；销售净利率为27.69%，同比下降了9.92个百分点。由于国贸三期开业前的各项费用增加，公司一季度的期间费用率达到17.63%，同比上升了11.82个百分点，成为拖累业绩的重要因素。

　　公司将国贸三期项目视为未来主要的盈利增长点，预计国贸三期A阶段将在2010年陆续开业，并逐步进入正常运营。公司表示，届时经营规模将得到提升，新的盈利增长点也将日渐显现，从而提升整体经营业绩。

　　值得注意的是，虽然国贸三期将在2010年中期陆续开业，并成为公司未来的盈利增长点，但是由于开业前期的各项费用、折旧摊销及运营成本较高，公司预计2010年上半年净利润有可能同比下降50%以上。

　　资料显示，国贸三期工程建设分为A、B两个阶段，A阶段总建筑面积为29.7万平方米，由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330米，地上74层，地下3层；7层至53层为高档写字楼；56层至73层为超五星级酒店，设置客房278套。裙楼地上5层，地下4层，设有商业、餐饮、影院和可容纳2000人的大宴会厅等。由于A阶段未能按照预期的2009年中期开业，使得公司的收入低于预期。

　　商业地产略显疲软

　　中国国贸主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务等。一季度商业地产表现平淡，对公司的业绩产生了一定的影响。

　　第一太平戴维斯报告显示，北京甲级写字楼市场在经历了2009年下半年的火热之后，在今年一季度略显疲软，净吸纳量为14万平方米，环比减少了51%。但是从同比来看，比2009年第一季度明显改善，同比上升50%。由于原定于一季度入市的项目推迟至下一季度，因此一季度没有新的甲级写字楼供给。全市平均空置率在一季度环比下调1.5个百分点至18.1%。同时，甲级写字楼有效租金连续两个季度增长，一季度环比上涨3.4%至每月157.8元/平方米。

　　数据显示，一季度包括写字楼、商铺和高端住宅销售市场的一手成交量均下滑。甲级写字楼、高端别墅和高端公寓的售价分别上涨了2.5%、13.1%和15.3%。物业整售的交易额减少了60%至43.6亿元，成交量为17.98万平方米。

　　戴德梁行的研究报告称，北京写字楼市场现有存量616万平方米，一季度虽然没有新供应入市，但是在未来的三个季度里将会有约96万平方米的新增供应陆续投放市场，这将给写字楼市场带来极大的租赁压力。同时，在写字楼销售价格普遍高涨的情况下，写字楼租金一直没有较大起色。虽然今年一季度因为经济回暖，写字楼租金水平有所上升，但是上升幅度同其价格的涨幅相比还是微乎其微。

　　戴德梁行研究员表示，巨大的市场供应以及激烈的市场竞争让各写字楼使出浑身解数吸引更多租户。一些新起的优质项目在减少能耗成本、降低污染及舒适的环境方面有较强的竞争力。预计北京写字楼市场随着经济市场的渐暖有望实现复苏。

　　农民工住经适房好事需细磨

　　□本报记者 周文天

　　十一届全国人大常委会第十四次会议上，人力资源和社会保障部副部长杨志明表示，住房和城乡建设部将指导各地建设农民工公寓，提供公共租赁住房，将农民工纳入经济适用房范围。

　　在城乡二元制结构尚未完全理顺的今天，政府将农民工纳入经济适用房范围、提供公租房，这是对弱势群体人文关怀的表现，让很多受益者拍手称快。但是，有关经济适用房的政策本身还不够完善，农民工纳入经济适用房这愿望虽然美好，但如何操作，真正让农民工受益，却值得深思。仔细研究，农民工想迈入经济适用房的门槛，还存在不少障碍。

　　首先，农民工流动性大，固定在一座城市中的经适房房产是否真的适合他们？

　　其次，经济适用房供应量本身就是杯水车薪，尚未解决居住多年的城市居民，又如何将此稀缺资源分配给农民工群体？

　　第三，即使能申请经济适用房，在很多城市，经济适用房单价不低，农民工因为没有公积金、无长期固定劳动保障，他们能否负担得起经适房的购买支出，异地户籍能否申请到银行贷款，并保证偿还贷款？

　　第四，媒体曝光部分城市的政府机关占用大量经适房，成百上千套的保障性住房不见踪影，已是公开的秘密，开宝马住经济适用房、甚至“经适房连号”现象并不少见。又如何保证农民工公平公正透明地申请到经济适用房？

　　第五，即使农民工住到经济适用房，但受到自身能力水平、个人技能和经济条件的限制，在就业、医疗、社保、户籍等方面受到诸多制约，真正融入城市不是仅靠一套经济适用房。当然，不排除个别优秀的农民工，真正进入经适房分配的行列。

　　如何让这一个美好的愿景不落空，关键还在于如何执行并监督经济适用房机制。

　　而让农民工到哪里住上经济适用房，这是另一个有待讨论的问题。

　　由于存在着户籍、土地、保障、住房等方面的原因，大多数农民工仅仅是暂时离开家乡到城市打工，却很难融入城市稳定居住，他们大多数要回流到农村。资料显示，我国进城务工的农民工总数达到2亿多人，其中，异地流动的农民工为1.49亿人，他们已经成为我国经济建设一支不可或缺的新型劳动大军。

　　对为数庞大的农民工的保障房政策，重点放在中小城市、小城镇建设上可能更为可靠。比如山东德州、甘肃已经开始试点农民工申请经济适用房，这些城市让农民工申请经济适用房更具有操作的可能性。此外，也可以考虑因地制宜地做好县城、中心镇发展规划，结合新农村建设规划，合理布局，统一规划，积极推进小城镇建设，允许农民就近到集镇自建住房，节约利用土地。