贾卧龙：五一楼市"暗藏杀机" 降房价势在必行

　　与往年“黄金周”的热闹场面相比，今年五一楼市的处境可谓暗藏杀机，看似平静的市场其实暗波翻涌。政府方面正在急切的等待着楼市对先前的连环调控有实质性反应，投资性购房者也迫切的希望寻找到严政之下的突破口，而大部分的刚性需求则在犹豫不决中考虑是否蓄势出击，来自楼市各方不同的利益群体将今年的五一楼市推上了风口浪尖。房价是涨是跌？调控新政是否会继续出台？这些关乎楼市生死存亡的致命难题将在五一后一一揭晓。

　　五一楼市将进入双向检验的试水期

　　房地产市场一向把五月看成黄金销售季节，然而据中国指数研究院的统计数据，最近一周一线城市房屋成交量出现全面下挫，但一些二三线城市的市场却依旧活跃，成交面积环比也出现了大幅上涨。这种一半海水一半火焰的强烈对比充分预示着现阶段楼市已经走到了终极抉择的三岔口，此时既是政府检验政策调控影响的关键时期，同时也是开发商验证市场未来走向的重要平台，动荡的楼市势必将迎来一个双向检验的“试水”阶段。

　　在新政发布前，投机投资型炒房人以资金优势抢占了市场众多优质房源，而如今面对强有力的精准差别化政策，这部分人群势必进入观望状态，这也将逐渐开启五一黄金周利好自住性住房市场的局面。另外，虽然目前开发商们没有出现太大的价格波动，但是普遍都调低了价格预期，即使五一期间不会拉开房价大幅下降的局面，但伴随调控的进一步深入以及投资投机性消费的抑制，赠送物管费、送家电等“软”优惠将会成为此番促销活动的重点。

　　五一后政策走势明朗房价下跌大势所趋

　　在政策稳步进入渗透期的大环境下，此次五一楼市作为政策验证期的试验品，也承载了未来房价能否下降的重托。首先，城市中心区域的楼盘因为具有独特优势价格难以出现明显下滑，与消费者的拉锯战仍可能继续持续，不过外围区域的房产项目将有望率先举起降价的“旗帜”，不排除以城市为单位房价均价会下跌两到三成的可能。

　　其次，调控政策本身存在的一系列盲点问题将在五一后尘埃落定，如一些银行对房贷的具体执行政策以及二三套房屋的界定标准等细则将会颁布，这些政策的进一步优化将有望达到实实在在的落实效果。最后，面对调控政策一直没有提出物业税的相关问题，在五一过后如果政策无法达到对抑制房价的预期效果，想必“后备”政策将大刀阔斧地再度拉起调控阵势，房价退烧将成为楼市发展的必然趋势。

　　由此可见，五一黄金周将为楼市的进一步发展提供方向依据，随着开发商抗压能力的逐渐加强和购房者心态的日趋理智，房价水平将迈入理性回归的轨道，房产市场即将上演重新洗牌的大戏。

　　　延伸阅读：新政调控深化将瞄准房企“开炮”

　　近日，房产新政以前所未有的调控强度袭击了楼市，给房地产行业带来了强烈的震荡，楼市发展似乎又走到了一个十字路口。一直以来，如果房价升高，政策就会趋紧发力降温，一旦房价下降，政策就会放松鼓励救市，房地产在价格的涨落中显得愈发失控。调控政策的要义其实不是对价格进行打压或托高，重要的是根据市场需求调整规则和规范市场秩序。

　　2010年的新政不论从深度还是力度方面都具有鲜明的开创性，它能否带来地产行业的健康转型主要依赖的是监管力度，通过加强监管保证政策的顺利执行落实。房企开发商作为市场上的主要角色，他们的行为标准对楼市的健康发展起着不可低估的影响，如何加强对房企的纪律监管力度将成为调控政策新的重点。

　　日前，证监会有关部门负责人表示，证监会将采取措施联合国土部加强房企融资监管，国土部将对送审企业购地用地的合规性予以审核，并据此出具是否支持融资的意见。这等于将开发商的土地市场行为和融资结果进行了捆绑，一旦让开发商的土地市场行为成为申请融资的参考依据，那么将有利于促进房企土地取得和利用的合法合规性，也为融资安全和金融稳定提供了保障。融资是关系到房地产企业生存发展的经济命脉，而土地市场一直是问题高发的敏感领域，这种一石二鸟的监管措施有利于促进土地和金融市场的双向稳定，为房价理性回归奠定了基础。

　　在房地产市场，由于个别房地产企业对政策规定重视不够，导致他们急于追求利益，从而扰乱了正常的市场秩序。为了规范房地产开发企业的经营行为，石家庄市将对房地产开发企业不良行为采取量化计分。房地产开发商计分满分为24分，16分为黄牌警戒分，满24分的房地产开发企业将直接被注销资质。这种类似于给驾驶员计分的方法通过量化惩罚，将对开发商起到一定的威慑作用，从而打击土地闲置、拖欠地价款、擅自转让房地产开发项目、违规调整土地用途等恶性违规行为。

　　其实，对房企违法违规行为进行量化记录也是加强监管的表现，但是类似监督活动能否真正发挥实效还是要看相关部门的执行力度。除了石家庄以外，很多城市都建立了房企诚信系统，对本地房地产企业进行信用计分记录，然而依然无法从根本上斩断违规行为的发生根源。石家庄市房产管理局早在2006年就采用了对违规企业实行“违规记分”的做法，但是几年来房地产开发企业的违规行为依然层出不穷，由此可见，如果想让政府的监管行为不沦落为无谓的作秀，只有严格惩罚细则、落实惩罚执行才能对违规行为起到真正的打击效应。

　　两会后新政的严厉出击给楼市带来了调控的热潮，随着调控政策的陆续落地出台，楼市调控渐渐进入了政策消化阶段。在这场调控风暴中，政策的着力点开始转向加强监管方面，这是楼市调控的一个递进式的升级。只有加强地方开发商的行为规范，才能建立一个稳定健康的市场交易秩序，这对于一个以品牌竞争为主流的地产市场来说，也是不可逆转的大势所趋。