调控新政 房地产上市公司再融资陷入困境

　　土地新政密集出台或将引发行业洗牌资金紧缺可能影响市场供应

　　自去年以来，已有44家房地产上市公司公布了再融资方案，包括“万保招金”四大地产巨头在内，诸如此类的融资公告频频出现，透露出房企渴求资金的强烈信号。

　　然而作为楼市新政的一部分，管理层日前再次重申：暂缓房地产再融资审批。虽然新一轮房地产调控政策尚未在房价指标上取得实质性效果，但却已在股市上引发了新一轮信心危机。在面临审批困局的同时，地产股的跌跌不休，部分拟进行再融资的上市公司股价跌破发行价，再融资难上加难。

　　很显然，当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势。经过多年的改革与发展后，房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来。其中，房地产行业的“资金链”问题，今年更是被屡屡提起，而就在2个月前，地产商似乎都“不差钱”，抢做“地王”。

　　又现“未增先破”潮

　　经历了2008年的惨淡，全球金融危机实际上拯救了中国的开发商们，本来紧缩的资金来源在进入2009年后，被4万亿投资和宽松的信贷重新输血，造就了2009年房地产业的集体盛筵。然而，曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境，现在很可能正在变成勒紧开发商脖子的绳索。

　　于是再融资，成为地产商的“救命稻草”。招商地产在4月20日发布再融资计划称，将向大股东和机构投资者定向增发2.5亿股，增发价格为每股20.6元，苏宁环球的再融资方案早在去年7月21日就已经公布，公司计划以每股13.4元的价格向机构投资者定向增发3.8亿股。

　　但按照这两家房地产上市公司初定的定向增发方案来看，由于连日的大跌，这两家公司的增发价格远高于目前二级市场的股价，他们的再融资计划很可能就此搁浅。

　　招商地产27日的收盘价格为17.80元，较20.6元的增发价格折价13.59%，苏宁环球27日报收于10.29元，比增发价13.4元折价23.20%。

　　招商地产其实下调了增发价，但再次跌破。保利地产上一次增发价是24元，参与的投资者还没有解套，这次再次增发，增发价又跌破了。

　　“如果想要顺利实施，除了证监会重新对房地产上市公司的再融资计划开闸以外，这些房地产上市公司也有必要对已公布的方案进行修正。”一位房地产行业的研究员在接受中国证券报记者采访时表示，无论是机构投资者还是关联方都不会让自己亏钱。

　　事实上，除了招商地产和苏宁环球以外，目前房地产上市公司股价低于增发价的比比皆是：金地集团、保利地产、绿景地产、万方地产等的增发价格均高于27日的收盘价格。

　　被逼急的开发商只能把希望寄托在最后一条路上:赴海外圈钱。例如，碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。但如此的代价是高昂的，从各家地产商发债的利息来看，碧桂园债券利息为11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%－9%，佳兆业最高，达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。

　　地产行业或面临洗牌

　　在这44家房地产上市公司中，有43家计划定向增发，只有万科A计划进行公开增发。从再融资的进度来看，6家房地产上市公司目前停留在董事会预案上，33家获得了股东大会的通过，4家得到了证监会的批准，刚泰控股成为唯一一家未获通过的房地产上市公司。

　　“这主要是最近一系列房地产紧收政策造成的。”一位房地产业资深人士指出，受到接连不断的利空消息，很多房地产上市公司的股价持续下跌，部分已经跌破增发价，这些房地产上市公司原先制定的增发价格肯定就变成了一张废纸。

　　一位市场分析人士告诉中国证券报记者，最近的一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位经济学家成为货币政策委员会新成员，作为央行制定货币政策的咨询议事机构，该委员会对货币政策具有很强的影响力，值得注意的是，三位新成员的主要观点都偏于紧缩。“在这样的背景下，今年房企融资不易”。

　　“今年开发商拿地普遍比较谨慎，尤其是中小开发商，”华泰证券分析师刘琼发现，现金流紧张是困扰中小房企做大做强的原因，而融资难却又造成中小房企难以补充现金流。

　　对于中小房企如何走出融资难困境，在刘琼看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过，即便加速销售，但短期内降价出售的可能性依然非常小，“主要是由于去年地价都非常高，造成彼此间相互抬价。”

　　对新一轮房地产调控，银根又开始紧缩，2010年下半年，部分房企就会出现资金链方面的问题，此次监管部门采取了比较有效的调控手段，通过“部委联动”、“区别对待”来对房企融资行为进行规范、限制和调节，地产行业洗牌看来是不可避免的，更何况是在融资困难的背景下。

　　资金紧缺可能影响市场供应

　　一面是海水，一面是火焰，房地产开发中的土地和资金的关系，就像海水与火焰。一方面是土地资源的有限开发，一方面是金融政策的逐渐完善，部分开发商面临资金紧缺。

　　虽然去年不少房企销售收入明显增加，但是在市场的乐观预期下，房企加大举债力度，在市场调控风险下，需要新增资金“举新债补旧债”。

　　有统计数据显示，目前内地86家上市房企债务总额达到6045亿元，有60家债务总额明显增加，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。

　　此外，国土部严查囤地，国土部19条出台，对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定，这都将导致房企在土地扩张方面的资金量需求量增加。

　　房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发，那么将改善供求平抑房价；如果用于囤地，那无疑将推高资产泡沫。如果再融资受困，在一定程度上会影响开发力度，市场供应会受到影响，又陷入一个新的困境。

　　但由于去年的房地产热潮导致部分财力雄厚的大型房企拿了不少地，他们对于今年的楼市预期原本是抱有相当大的期望，只是如今楼市受到宏观调控的影响，成交量大幅萎缩了，大量囤地的开发商会资金紧缺，迫使部分开发商卖地，盘活手头土地，客观上又增加了市场的有效供给。