住建部：预售楼盘须明码标价每套房价格

　　记者从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（下简称通知），要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

　　通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

　　通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

　　另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

　　住建部新规击中了哪些“潜规则”？

　　据新华社电 住房和城乡建设部发出的通知是在14日国四条、17日国十条后，继国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。

　　看点1 未获预售许可商品房不得排号

　　通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　对此，北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，根据他们的统计，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，人为造成了很多楼盘抢购的假象。在这种制度下，有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，买卖双方信息的不对称直接导致了房价飞涨。

　　看点2 预售许可最低规模不小于“栋”

　　通知在“完善商品住房预售制度”部分中要求，各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　据北京中原房地产三级市场研究部统计显示，北京60%以上的商品房开盘将受到影响，这部分项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。

　　对此，浩华置业集团董事长张建新告诉记者，以栋为单位的预售要求，将使得一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续。

　　看点3 认购后不得擅改购房者姓名

　　同样在“完善商品住房预售制度”部分中还要求，明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　　对此张大伟表示，在一手商品住房的买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客正是利用这段时间炒卖期房，在一手房阶段就牟取到超额的利润。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房之间的交易就变成了二手房交易，炒房者势必要缴纳更多的税费，这将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少。

　　看点4 尚未开盘项目要责成限期销售

　　通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　张大伟表示，根据北京中原房地产三级市场研究部统计显示，原本预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响，最近仅开盘了17个，而且其中更是有14个为5环外项目。“很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象，都选择了观望，这一政策的执行将使得其他政策的实施更有力度。”

　　看点5 严查人为制造房源紧张的开发商

　　由于相关部门打击捂盘的力度越来越大，很多业内人士也担心开发商会通过大幅提高房价等方式变相捂盘。事实上，由于大部分房地产开发企业的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时就曾表示，目前房价过快上涨，其中就存在不少提价捂盘的因素。

　　对此通知明确提出，要对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

　　看点6 商品房交付使用条件须明确

　　除了对房地产销售过程进行了进一步的规范，通知还对住房交付和质量管理提出了新的要求。

　　张大伟表示，在房价飞涨的时候，大部分消费者对房屋质量的关注度都会明显降低，而一旦市场出现调整，消费者就会重新将关注点转移到对房屋质量的关注上。在2008年市场出现回调的时候，就出现了许多购房者由于不满房屋质量而与开发企业产生的退房纠纷。

　　“明确商品房交付条件，可以保障消费者的权益，也可以预防后期质量纠纷的现象，保证整个市场的健康发展。”张大伟说。

　　■ 呼应 保监会开会重申： 严禁保险资金投资房地产项目

　　新华社消息 记者20日从中国保监会了解到，一季度保险监管工作会议重申了保险业将严防资金管理风险，严禁保险资金投资房地产项目。

　　保监会主席吴定富在会议上强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。

　　据了解，保监会将开展相关检查，对发现的违规问题将依法追究相关公司和责任人的责任。

　　■ 声音 重庆市长黄奇帆：只要政府动脑筋 房价一定能控制！

　　据经济参考报报道 近日，重庆市市长黄奇帆在接受专访时表示，只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。

　　黄奇帆表示，房地产市场完全可以用税收杠杆控制。三句话：低端不收税、中端税收优惠、高端增加税收。重庆做了一套方案，如果房子达到200平方米，价格又相当于市场均价的3倍以上，就收1%的特别税，每年都要交。高4倍就收1.5%，高5倍就收2%。如果再高上去，就收5%。对于炒房团来说，一算账他们就不会买了。

　　■ 对策 　广州个别开发商：为应对房产新政愿垫付部分首付

　　据信息时报报道，上有政策下有对策，“4・17”房产新政出台仅一天，广州个别开发商就想出了办法：帮购房者垫付新增的部分首付，再规定在几个月后，购房者将垫付部分返还。

　　针对利率上浮，有发展商表示签约后将适度再给优惠，抵消掉利率上浮带来的成本。再有，就是原来一次性付款的可灵活处理为分期付款，将原本一次性到位给房款的，改为分3个月后、6个月后几期付清。具体做法就是在合同中写明第一笔房款何时给，第二笔房款何时给等。因为有些客户是做生意的，可能一时之间没有这么多的周转资金，但是房贷成本变高后，还是希望能直接还款更划算。