房产新政下，买房卖房各有各“小算盘”

　　"房价会跌吗？""最近还敢买房吗？"近日，国家接连出台的系列房产新政再次触动市民敏感的消费神经，买房、房价也再度成为炙手可热的话题。不少市民坚信房价不会大跌，照买不误；也有市民拥有自住房，不急于出手二套房，把房子"捂"起，靠短期出租盈利；更多的市民放弃了到处看房、近期买房的想法，继续租住，并开始一门心思等着房价跌了再出手。

　　个案一

　　买房实为自住不为赚取差价

　　李先生家住高新区，虽然房屋面积不小，但三代5口人同住就显得多有不便。李先生与爱人商量，准备在市区给老人买套小户型的房子，要求双气齐全，买菜、看病、交通便捷，最好是一层，方便老人出行。李先生在历山路、东关大街等多个成熟的区域看房，都没有很满意的二手房。

　　“我以前在和平路附近工作，老人对这个片区比较熟悉，希望能搬回这里居住。”李先生开始把目光转向和平路，希望在附近能淘一个好房源。在中介的推荐下，李先生相中了一套山师东路上的二手房，面积40多平方米，单价9000元，总价38万，配备双气，周围生活便利，适合老人居住。

　　14日的国务院常务会议公布一系列房产新政后，李先生的同事、朋友多数认为房价会跌，劝李先生收手，等情况稳定后再作打算。

　　“房子对我来说，即使单价过万也还是自住，不卖就不会变现，那些高高在上的价格都是虚的。反过来说，房子是不动产，即使房价下跌，但房子不卖，也就不存在赔钱一说。”李先生告诉记者，他没有经济能力炒房，只是迫于家庭的实际情况，依据个人承受能力购买二套房。一番思考后，李先生还是决定不推迟购房时间。

　　中介点评]典型的刚性需求

　　“这是典型的刚性需求。”据玛雅房屋济南和平路加盟店的负责人王先生介绍，像李先生这样的刚性需求购房者不在少数。其中，养老、上学、结婚需求的住房占了很大一部分。基于购房需求的迫切性，这类购房者很难根据房价的涨跌随时调整购房意愿，多是由自己经济能力出发选择合适房产。

　　王先生透露，目前店面运营正常，日均上店量维持在20人以上，与平日无异，受房产新政的影响并不大。

　　专家看法]刚性需求仍占主导

　　“房产新政是对投资需求的打击或者遏制。”地产评论人于清认为，济南市场投资客购房的比例大约占30%，特别是高端物业投资客的比例比较大。在购买客户中，能够一次性付款的客户大约占10%，其中投资客约占一半。新房贷政策影响的投资需求约为往常的20%―25%。

　　从这个数据估算来看，买房自住的刚性需求占据了70%，新房贷政策对楼市的整体影响并不占主导地位。

　　个案二

　　看好楼市上涨“捂”房出租还贷

　　18日，市民董女士毅然决然地回绝了中介公司的看房要求，并明确告知中介决定不再卖房，“留着房子等待房价上涨”。

　　6年前，董女士在山大路附近一单位宿舍购买了一套90平方米的二手房。两年前，她又在省城某新开盘的小区贷款购买了一套120平方米的新房，并把前一套房子留给父母居住。目前，董女士最先购买的那套90平方米房产已经闲置一段时间，而她每月还要还贷2000多元。

　　今年，董女士看到二手房交易单价频频过万，于是动了把那套90平方米房产卖掉、还清全部贷款的想法，便在房产中介登记了信息，报价88万。董女士的房子还没出手，房产新政就引起了轩然大波，并出现了房价“唱衰”的声音。

　　来看房的购房者频繁与董女士议价，董女士和家人商量后，一致认为济南的房价不会下跌，那套待售的房产价格仍有上涨空间，便放弃出售改为出租，月租金2000元，并很快找到了房客。

　　中介点评]自住新房卖旧房

　　“很多出售房源的市民有两套房产甚至更多，不急于出手，在市场有些变动的情况下，可以观望等候，并通过出租盈利，待价格合适再出售。”据置业顾问蔡先生介绍，像董女士这样的售房者有两套房，往往自家居住新房，把旧房出手，在不急于用钱的情况下，一般不会大幅度降价。蔡先生告诉记者，这类售房者一般从容地长线持有、赚取租金，同时会等待政策明朗、楼市稳定后，再作出新的决定。

　　专家看法]房价不会大幅下降

　　地产评论人于清表示，短期内，观望氛围浓厚，市场悲观意识将弥漫。可能有市民觉得济南房价会因新政出台而进入下降通道，但他认为这并不现实。近年，济南房地产市场保持平稳发展。今年，济南楼市供应明显不足，在售开发商资金雄厚，在此种情况下期待房价走入大幅下降通道，是不太现实的。

　　资深置业顾问王新国则认为，看涨心态肯定存在，但现在打压政策相继出台，持看涨心态的市民相对较少。

　　个案三

　　预测房价不降但仍存有侥幸

　　“我个人感觉房价不会大跌，但还是存有侥幸心理，或许房价就能下降呢！”市民邱先生从天津某名牌大学毕业到济南工作已经两年，与女朋友感情稳定，已到谈婚论嫁的程度，购买婚房势在必行。

　　本月初，邱先生通过朋友打听到一套价位还算合适的二手房，小区环境、房型均令他满意。就在他和家人商量，希望父母赞助部分首付、自己偿还贷款时，一系列房产新政出台，一时间，“投资客甩卖”、“一天降价3万”等楼市信息不绝于耳。

　　“说实话，我觉得房价下跌的可能性不大。”邱先生直言不讳地告诉记者，国家调控楼市已经不是第一次了，但效果不是太明显，甚至感觉到“越调越高”，直接导致他对这次调控也不抱太大的希望，但“仍存在侥幸”。

　　“现在肯定是不能买了。”邱先生说，如果调控见效、房价下跌，那么在这个时候出手买房，肯定接到了高价房，亏死了。他决定等等，观望一段时间再说。如果房价持续不跌，那他只能咬牙买房，而如果房价跌了，那就是赚了。

　　中介点评]观望氛围浓厚

　　怡高行不动产历山路分行的负责人吴光辉告诉记者，在新政出台后，一定程度上确实出现了客户减少的现象，但不是太明显。目前仍处于缓冲期，观望的客户居多，中介公司也接到了许多市民的询问，多关注市场变化、房价等具体信息。

　　专家看法]新政是“硬刹车”

　　地产评论人于清认为，房产新政是一次遏制投资需求的“硬刹车”，有助于房地产市场的健康运行，但新政细则的出台需要一定时间，这期间有个缓冲期。购房客户还处在探知政策的阶段，部分急于购房的客户会立即成交。本版文/片 本报记者 刘婧孜 实习生 李婵娟