消协发布购房警示:警惕售房种种"花样陷阱"

　　“买了房才发现关于房子的问题这么多，维权这么费周折！”这是很多消费者的心声。数据显示，2010年1月，仅石家庄市区商品房成交面积就达47.95万平方米，同比增长227.3%。与此同时，房地产销售纠纷也在日益增多。为使广大消费者更有的放矢地保护自己的合法权益，近日，省消协及石家庄市律协房地产专业委员会联合对消费者发布消费提示。

　　-售后包租包退不可信

　　描述：业内人士介绍，售后包租通常的形式是，消费者在签订购房合同的时候，开发商通常会推出一个“战略合作伙伴”(通常是某个从未听说过的“国外大公司”)，与消费者签订长达二三十年的租约，以“铁的事实”证明项目的投资回报十分靠谱。问题在于这家“国外大公司”通常是该开发商注册的、专门为售楼服务的公司。其实细想就会发现，因为市场情况不可预测，任何一家正常经营的公司都不会签订如此长期的租房合同。而且，从法律角度来说，这家公司即使随时解约，开发商都不会因此承担任何责任。

　　提醒：这种手段集中在公寓、写字楼项目的销售中，效果“灵验”，目前在大城市已经销声匿迹，但又“转战”往县级城市。

　　-“投资购房”风险大

　　描述：所谓投资购房，其实是开发商的一种融资方式，开发商会与投资者签订一个自己拟定的房屋销售合同，以售房的名义吸引社会闲散资金，合同约定投资者每年可按一定比例获得回报，并约定返还本金的年限，通常是三至五年。开发商会在合同中承诺，约定期限到期后，如果投资者不想收回本金而想购房，还可享受价格优惠。

　　提醒：因为有房子保底，许多投资者会认为这是“零风险”的投资行为――― 如果开发商还不了款，至少还有一套房子在自己名下。特别需要提醒投资者注意的是，风险也恰恰在于此。与正规的购房合同不同，这个合同是开发商自拟的，签订后也不会在房管部门做销售备案，从制度上没有办法杜绝其“一房二卖”甚至“多卖”。而且往往是尚不具预售资格的项目才会采取这种“投资购房”的方式，一旦项目做不成，消费者就会落个钱房两空。

　　-购房要防止“一房二卖”

　　提醒：签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，提示消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。

　　-工业用地上建住宅属违章建筑

　　描述：工业用地上建住宅是违反《城市房地产管理法》规定的，没有任何房地产报建手续，不能办理产权证，是违章建筑。

　　提醒：可查土地证，上面已注明用地性质。而且，住宅与商用房要区别清，住宅的土地使用年限是70年，商业用房的土地使用年限是40年。另外水、电、暖、燃气、通讯等收费标准也不同。

　　购房常识要记清

　　省消协还特别提示了一些购房常识：

　　★购房前，认清产权性质

　　目前市场上出售的房产大致有商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房等等，一般市民可选购商品房，“小产权房”是指在集体土地上建设的村民住宅，其实质是“无合法产权”，建议不要购买。

　　★购房时，注意验“五证”

　　消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。

　　★虚假广告不可信

　　消费者不要轻信广告宣传，如开发商不将绿地、公共设施、交通等情况写入合同，消费者维权就难有保障，只能追究其虚假广告的责任。

　　★预交定金要慎重

　　依据法律规定，定金的数额不能超过总房款的20%。

　　★房屋面积约定清

　　如果买房时的预测面积与竣工后的实测面积不符，若合同有约定的从约定，没有约定的按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。

　　★设计变更要知情

　　根据规定，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

　　★收房时索要“两书一证”

　　新建商品房交房时开发商都需提供，“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，“一证”即竣工验收证明。

　　★物业合同莫忽视

　　许多业主急于入住新房，而忽视了物业合同。为此，一定要认真签订物业服务合同，尤其是“服务标准”和“收费标准”要看清。如果对哪项有异议，可以增加或减少条款。

　　★物业交接要办清

　　物业交验时，买卖双方最好一起到物业公司办理水、电、气、暖等其他相关费用的结算手续，并当场填写“物业交验单”，双方签字确认。