“物业税”是挤泡沫良方 房地产税改迫在眉睫

　　纷纷扰扰地议论多年的物业税，近期再次成为了社会热点，关于物业税在今年将全国“空转”变“实转”、即将在近期开征等各种来源不一的新闻频频见诸大小媒体。

　　然而，日前国家税务总局等权威部门表示，物业税的推出还没有时间表，近期难以出台，甚至，是否叫“物业税”这名称都也还争议未定。可以预见的是，今年全国两会上，物业税还将会是一个令人瞩目的议题。

　　“物业税”之所以备受关注，缘于人们大多寄希望于物业税的开征，来降低那越来越让人可望而不可及的高房价。而从对房产持有环节征税，的确是打压投资投机、化解楼市泡沫的一剂良药，而在楼市泡沫化已相当严重的背景之下，深化房地产领域的税制改革，尽快推出“物业税” 也确是迫在眉睫（因官方尚未定名，为表述方便，暂且以带引号物业税来指代房产持有环节税）。

　　“物业税”是治理楼市泡沫良方

　　在目前京沪穗深房价收入比全面超过15倍（国际正常值为3至6倍）、售租比全面超过1：400（国际正常值为1:250）的当下，一线城市楼市泡沫严重已是不争的事实。

　　近年房价的急升，从供求关系上分析，就是因为钱太多而房子供应相对不足。更要命的是这太多的钱都集中在了少数人的手中，而有钱人不断购房不断推高房价。

　　国家发改委2009年重点课题《促进形成合理的居民收入分配机制》在不久前发布，其中揭示，中国的贫富分化在急剧加速：从1988年至2007年，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，从7.3倍上升到23倍。而按另一个国际通行的贫富差距的指标基尼系数，早在2006年中国接近了0.5，超越了0.4的国际公认贫富差距安全线。

　　据戴德梁行等中介机构一线城市购房者的统计分析显示，2009年大约70%左右的买家是投资型购房。在房价逐渐攀升并一步步远离普罗大众收入水平后，住宅逐步脱离其基本居住属性而成为一种富有炒作功能的投资品。于是，恶性循环形成了：有钱人拥有更多的房子，房价的大幅攀升使资产再度大幅增值，有钱者变得更有钱；普通阶层或者购不起房，或者是只是拥有一套自住房的“房奴”。贫富差距由此越拉越大。而沦为投资品市场的楼市，泡沫也将越吹越大。

　　为什么有钱人不断买房并宁愿这些房子空置着？一方面是基于房价将不断攀升和通货膨胀的预期。另一方面，现实中房产在购入之后，持有成本为零，升值了可尽享暴利。

　　在目前中国房地产领域的税费达10余种，税负水平不低，但是都集中在取得和流转环节，而住宅持有环节的税收却是缺失的，这个税种就是目前所议论的“物业税”。购入房产后的持有成本为零，无疑助长了楼市的投资、投机之风，从而在楼市中形成了过度旺盛的非自住需求。

　　人多地少是中国国情，中国的城市化也正在加速进行之中，在土地和住宅供应都相对有限的情况下，抑制投资投机需求，无疑是平衡市场供求关系的重要手段。

　　现行提升首付和二套房贷利率仅是把购房门槛略作提高，对于真正的有钱人根本构不成障碍，只有推出房产的持有环节税，令持有多套房产者付出更高昂的长期成本，而且增值越多付出成本越高，这才能令房产投资冲动得到抑制。

　　而目前持有多套物业者，也必将有相当大部分人将多余物业在二手市场抛售，增加有效供应，令房价回归理性。

　　事实上，有不少开发商都承认物业税开征是降房价的有效手段，如潘石屹在接受网易房产采访时就表示：“只有开征物业税才能降低房价。”

　　房地产税制改革迫在眉睫

　　在房产持有环节征税，也是发挥税收二次财富分配功能、实现社会公平的重要手段。拥有多套住房者挤占了更多的社会资源，并且分享了城市公平建设带来的物业增值，多交一些税收无疑是理所应当的。

　　但如果在现行房地产税费不变之下，增加开征一个“物业税”的新税种，通过加重绝对税负、增加房产总成本来降低房价，恐怕在逻辑上很难说得通。通过物业税的开征来降低房价，那就应该把之前房产取得、流转环节的税负作出相应的减轻，总体上购房者可以“平买贵用”，把初始部门高昂的购房成本分摊到日后所缴的物业税中。

　　在2009年5月中央出台的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，就有“ 深化房地产税制改革，研究开征物业税”的表述。也就是说，开征“物业税”，是应该以改革现行房地产税负结构为前提。

　　“物业税”之所以提出、争论、研究甚至空转多年，但还仍是“只闻楼梯响，不见人下来”，因为这个新税种的开征的确面临许多困难。比如，土地出让金与物业税是否复重征税的问题，全国房产登记信息的互通共享问题，物业增值的评估问题，还有开征新税种的立法程序问题等等。

　　但是，所有这些问题，只要政府下定决心进行改革，应该都可以在深化改革之中得到一个相对合理的解决方案。

　　目前的楼市泡沫已酝酿着极大的经济风险和社会风险。在经济金融领域，房地产泡沫的破裂所对经济的摧毁性打击，已在日本、美国和迪拜等国有前车之鉴，无需赘述。而房价急升和楼市泡沫还同时在加剧国人的贫富分化，也十分不利于整个社会的和谐稳定。

　　因此深化房地产税制改革，尽快推出房产持有环节税，在目前房价高企、楼市泡沫越吹越大的背景之下，意义尤其重大，并且显得刻不容缓。