学者地产商交锋楼市四大热点

   房地产商任志强日前在博客上发布《批判〈北京蓝皮书〉》一文，针对蓝皮书观点，任志强并未在房价问题上着墨太多，他表示，房地产市场具有刚性需求，而且北京购房人具备支付能力，单纯讨论房价收入比没有意义，还需将房改时低价获得的存量房记入居民的购房支付能力中。而潘石屹则套用了时下流行的“结构性”来解释房 地产市场库存问题，认为楼市的高成交量还会上升或者保持。

    随即，北京社科院社会学所副所长、《北京蓝皮书》主编之一戴建中对任志强的问题进行回应，并号召“一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。”同时，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也提出，未来北京房价还有40%―50%降价空间。

    交锋一

    楼市回暖可否持续

    进入3月份，北京住宅成交量出现了明显的回升。潘石屹认为，眼下楼市的“小阳春”是观望的刚性需求爆发的体现，来源于市场的力量。他表示，将楼市销售量恢复的原因归结于个别人或房地产商的炒作，“太高抬了房地产商”。

    他认为有两大原因催生市场表现：一是北京市政府出台15条促进房地产政策；二是开发商主动下调销售房屋价格，降价进一步激发了市场上的购买力。他预计，未来几个月，由于二手房销售活跃，楼市的高成交量还会保持。

    曹建海则认为，表面上看，近期中央和地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予了政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。但事实上，这并不意味着楼市开始真正回暖，而是很多房地产商的自我炒作。此外，也有一些假按揭现象出现，造成了楼市虚假的繁荣。

    戴建中认为，造成回暖现象很重要的原因是房地产价格在下降。目前部分人观望、部分人入市并存的局面还会持续，但如果不继续保持降价，等这一波回暖过去了，成交量将继续僵持。

    对于接下来的走势，戴建中表示并不乐观，他认为会不会继续回暖要考虑几种因素。首先是经济因素，金融危机对中国的影响还很难预测，各国政府救市的措施也没有见到明显的效果。如果美欧减少购买量，将会对我国出口造成影响，从而出现比较严重的经济总量下降，房地产市场也将因此受到影响。其次是政策因素。房地产商的资金链主要是来自于银行，而且几乎每家房地产公司的贷款期限都已经到了，银行几乎全部给他们展期，如果不延期，可能房企资金链早就断裂了，房价早就下跌了。因此，政府应继续对房地产市场进行调控，保障低端住房，鼓励中端住房，由市场决定高端住房。

    交锋二

    刚性需求是否存在

    针对《北京蓝皮书》中提出的买房问题上不存在刚性需求，任志强反驳认为，住房与吃饭一样具有刚性需求，而一个社会是否具备刚性需求，应从成套率水平、最低住房标准等指标来判断。

    他表示，目前我国城镇的成套率水平约为1：0.8，而亚洲四小龙中最后一个达到成套率1：1水平的台湾也早在30年前完成这一进程。从最低住房标准来看，许多国家将困难标准定为人均少于1.9间房。从大多数发达国家历史看，当一个国家的人均居住面积在35―45平方米之间时，则进入了总体消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，此阶段刚性需求才会相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。

    “任志强把需要和需求弄混了。”戴建中认为，经济学应明确分清消费需要和消费需求，经济活动的起点就是满足人的需要，但是在市场经济条件下，需要是通过市场来满足的。从需求和价格的关系而言，价格可以鼓励也可以抑制需求，从这一角度来讲，需求就没有“刚性”一说。

    他举例说，房地产商总说婚房是刚性需求，但去年有24万人结婚，一共才卖了9万多套房子，还有大量结婚的人没有买房，还在继续观望。这说明住房不是刚性需求。“住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市。”戴建中提出，一直要坚持到房价理性回归，个人能够承受再买房。 

交锋三

    房价未来会否“腰斩”

    社科院报告认为，北京存量房面积为1000万平方米，预计未来两年房价将下降40―50%。对此，潘石屹反驳，如果北京存量房达到1000万平方米，按100平方米建筑面积一户推算，就是10万套房子，这不足北京一年的消化量，“这样的库存我认为是合理的”。他同时表示，库存项目中一定有一些由于地理位置及周围配套位置不好，难以销售出去。但根据1000万平方米的存量下结论认为北京的房价将下跌近一半，未免太武断。

    曹建海认为，楼市跟整体宏观经济发展息息相关，整个经济数据并不看好，所以降价将是趋势。他认为将房价保持在2004、2005年时的价格水平比较合理，即北京房价还要有40%-50%的下降空间，谷底可能在两年后。

    曹建海认为，首先，从房屋供求格局看，北京目前面临严重的过剩局面。再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。其次，经济形势不支持房价上涨。房地产价格的实质是土地的价格，而土地价格完全依赖于地租，也就是新创造的社会产品分配给土地所有者的部分。这个价格在经济高速增长时，可能价格上涨明显；但经济不景气时，则先于其他行业而发生价格暴跌。

    戴建中认为，住房建设需要一个周期，近几年开工的廉价房、经济适用房和限价房，到2010年以后将能大量推出，届时将进一步压低房价。继续推进政策性住房建设，不但能够逐步解决低收入群体住房问题，也可以通过把这部分人群的住房要求从商品房市场需求中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。

    交锋四

    房价收入比是否合适

    任志强认为，蓝皮书中数据只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰是没有这部分福利分配的住房资产的。他指出，当市场中的商品房升值时，存量住房也在升值，并大大地提升了改善型消费的支付能力。

    曹建海认为，目前居民收入跟房价之间的差距仍然过大。国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美国在1980-2000年时全国中位数房价-家庭收入比值一直稳定在3倍左右，2001年以后才有所上涨，但最高也只有4.6倍。现在北京现有家庭收入约6.9万元，按1.4万元/平米、90平米小户型计算，房价收入比约为20倍，远远超出国际水平。 （徐畅 蔡宗琦）