触底还是下跌――中国楼市充满迷雾

    一边是销售面积连续数月增长，一边是销售价格持续下降；一边是专家学者分析认为房价仍将继续走低并规劝公众耐心等待，一边是开发商极力鼓吹刚性需求将 封杀房价下跌空间――中国楼市正在陷入一种前所未有的尴尬境地。

    在投资需求下滑和全球金融危机等内外因素交织作用下，曾经火爆的中国楼市在２００８年下半年彻底“退烧”并进入价格大幅下挫、销售几近停滞的“严冬”。步入２００９年的中国房地产市场是否已经回暖，目前的房价能否成功撬动民众积压的投资需求，各方观点大相径庭。

    乐观派人士认为，中国楼市在“春暖”之后已经触底，理由是一季度全国一线城市住房交易量走出了一波显著回升的“小阳春”行情。国家统计局１３日公布的数据显示，今年１－３月，全国商品房销售面积同比增长８．２％。

    记者在北京春季房地产展示交易会现场看到了人流不息的场面，人潮中既有大量来给孩子看房或改善退休后居住条件的“银发族”，也有寻找投资机会的中年“黑发族”，还有打算结婚使用或自住的青年“染发族”。

    而在这一人气上涨趋势背后则是不易察觉的房价稳中下行的趋势，业内人士认为弃价保量已是一些开发商不便言说的秘密。

    国家统计局数据显示，３月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降１．３％。一些持谨慎观点者认为，量涨价跌的“剪刀差”背后是房地产商用各种促销手段来消化存量和新房产项目开工下滑的局面，０９年楼市的主调应该是房价的理性回归。

    我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞告诉记者，目前说楼市回暖为时尚早，但政府的各种楼市优惠新政和近期市场回稳刺激了去年民众被压抑的购买力释放。    也有部分专家指出，与其说是房地产市场出现了回暖或反弹，不如说是开发商的一些优惠促销措施吸引了部分按捺不住的买房人。

    在高库存的压力下，开发商纷纷降价促销。国内业界龙头万科最新公布的一季度销售金额同比增长了２１．０％，但销售均价却同比下跌了９．２％。据悉，今年南京市春季房产交易会将向市民发放购房券，而在北京房交会上，楼盘价格优惠幅度最高的接近１５％，紧邻京城的燕郊开发区一些楼盘项目还用买房送户口来吸引顾客。

    住房与城乡建设部的统计数据表明，截至去年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。

    在房地产市场较高“库存”难以快速消化的背景下，房地产投资增速也在下滑。此外，各个楼盘的销售情况差别也较大，与一些楼盘的销售“小阳春”不同，一些楼盘则经历了“倒春寒”。

    据悉，这些楼盘多为别墅项目、高档楼盘及部分性价比不高的中档楼盘。记者在北京春季房交会上留意到，一些别墅等高端项目展台门可罗雀，与整场交易会人潮涌动的局面形成鲜明对比。

    专家和开发商在关于房价的多次交锋中似乎成了冤家。北京市社科院上月底发布的２００９年度北京蓝皮书指出，在房价没有降到居民收入可承受的水平前，谈不上刚性需求释放。

    报告出炉后马上就引起了热议，华远集团总裁任志强在博客上撰文对这一报告的科学性表示质疑，他认为中国房市的刚性需求不但存在，而且民众有足够的购买力，否则不会出现二、三月份住宅销量的暴涨。

    中国社科院最新公布的商业蓝皮书指出，受国际金融危机影响，中国的消费增速会放缓，房地产业的萧条在今年难以改观。中国社科院曹建海研究员甚至预测，中国城镇房价水平还有４０％到５０％的降价空间，谷底可能出现于两年之后。

    记者在北京春季房交会上和数十位购房者交流发现，在经历了房市火爆的２００７年和相对沉寂的２００８年之后，购房者也在回归理性消费。他们大多对今年房产价格的走势还看不准，但回落的价格让他们心动，部分受访者表示如果价格合适会考虑近期出手。

    因为北京等城市的房租价格近期有所回调，在一定程度上也抑制了投资型房产需求的释放。在北京已经拥有三套住房、正在寻找新投资机会的张小姐告诉记者：“虽然一些楼盘的价格有回落，但往往离市中心比较远，这些地段的发展还需要时间，暂时房租也不高。黄金地段的租金高，但房价也相对坚挺，投资的收益率不够理想。” 

    秦瑞向记者提供的最新数据显示，我爱我家２、３月份成交的二手房项目中，大约６８％属于首次置业的自住型人群。多个城市的新房成交数据也和这一趋势吻合。

    中国房地产业协会副会长朱中一表示，今年房地产市场最大挑战来自于保持合理投资规模与消化存量之间的关系。他呼吁房地产企业树立长远发展计划，尽快以合理的价格促销存量楼盘，促进资金回笼，并利用市场调整期加紧土地储备。