09年房价降声为主

“有朋友告诉我，网上有人骂你，我说骂得好，我欢迎人骂。作为一个经济学者，我要告诉中国老百姓客观的事实究竟如何。”昨日在江门举行的2008珠三角人居论坛暨江门地产金融峰会上，针对网络地产明星“牛刀”此前的批评，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，不认识什么“牛刀”，也不会回应网络批评，有不同看法可以当面交锋。

此次论坛由南方报业传媒集团和南方都市报联合主办，由江门市社会科学界联合会、中国建设银行江门市分行协办。南方都市报总编辑曹轲与江门市委常委、常务副市长聂党权到会祝贺论坛召开。中央电视台《经济半小时》著名主持人马洪涛应邀主持了此次论坛。

“南方都市报已连续两年在全国都市报晚报综合竞争力评比中排名第一，2008年又荣获中国发行量认证奖特别奖、广告主广告商青睐的都市报特别奖，是广东唯一获奖媒体。”曹轲致辞时表示，南方都市报获此普遍认同的原因之一，是向来以大家气势承担主流媒体责任。此次论坛以江门为背景来剖析珠三角未来人居大环境和发展趋势，探寻江门最佳宜居战略定位，其目的就是提升江门城市品牌价值，推动珠三角和谐人居。“经济总量江门不算高，去年才超过1000亿，但是江门（有）青山、绿水、蓝天，”聂党权回应称，从人居宜居的角度看，江门在珠三角绝对“一流”，江门非常重视环境、治安和生活质量。对此此次论坛的议题设置，聂党权认为非常有现实意义。

除牛凤瑞外，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容、广东房地产行业协会会长蔡穗声和广东省经济学会会长、中山大学岭南学院经济学教授王B分别发表主题演讲。论坛还邀请广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文、五邑大学经济管理学院党委书记刘志坚教授、中国建设银行江门分行行长陈曾华、江门市职业技术学院教授咸伟及房产开发商代表共同对话。

嘉宾的精彩言论引发全场互动热情，上午的议程不得不延长时间，而一位上午未能抢到提问机会的听众，下午论坛进入互动阶段终于第一个抢到话筒，向大学时就敬佩的易宪容发问。来自江门市建设部门、金融机构和房地产企业的400余名代表出席了昨日论坛。不少听众表示，希望江门有更多这样高水平的论坛。

嘉宾言论

有人说中国固定资产投资增长过速，是房地产泡沫使然，因为房地产投资占社会固定资产投资将近1／5，这个逻辑关系是错的！是不能成立的！房子是产业链一个关键的节点，要拉动内需，要改善民生，最佳结合点就在于此。

―――牛凤瑞谈房地产业

巴菲特是大家比较崇拜的，最有能力，最有智慧的投资家，但是巴菲特2008年的投资同样亏损了136亿美元。还有李嘉诚，他在华人里面的财富地位，没有谁可以相媲美的，但是在2008年他的财富缩水1300亿。我前几天跟我同学吃饭，他告诉我，他早几年是好几辆宾利开进股市，现在开出了一辆奥拓。

―――易宪容谈次贷危机

2007年广东GDP增长是14.7％，今年初步计算是10.4％，降幅在4％以上，大于全国1.5％－1.7％的GDP降幅；2008年前三季度全国出口增长率为22.2％，广东为13.5％，远低于全国，经济下行已成定局。

―――王B谈金融危机影响

从广东省数字和各市数字来看，销售量下降是没有疑问。但房价问题比较复杂，因为我们使用的是均价的概念，均价掩盖了很多东西，今年以来有这个情况，很多送装修，送家具，送给你了，但是统计上没有反映出来。

―――蔡穗声谈房价问题

1 明年房价是跌是涨？

牛凤瑞是论坛的第一个主讲嘉宾，他认为虽然去年末以来全国房地产市场量价齐跌，但我国经济又好又快发展的基本面没有发生根本变化，发展的战略机遇期还没有过去，房地产行业恰恰是中国应对金融危机与扩大内需最佳结合点，将有极好发展机会。他在论坛上抨击了中国经济增长过热论、中国固定资产投资增长过速论、中国城市化冒进论、中国房地产泡沫论、通货膨胀主要危害论等五种论断，认为这些言论影响了国内经济的发展。

蔡穗声则对珠三角房地产行业景气不表乐观，他综合了各种数据进行分析，认为中国宏观经济和世界宏观经济进入了下行通道，本地房产市场已进入周期性调整，这不是短期能够完成的。他认为这种调整将会改变目前房地产就是建房卖房的现状，而会在外延和内涵上都会变化，二手房买卖、租赁管理、物业管理等将成为行业主体。

这一观点得到赵卓文赞同，他认为2009年楼市“降”是主旋律。江门楼市虽然价格很低，但过去两年涨幅很大，本地人口与产业支撑消耗较大，明年整体需求下降是必然的。但江门很有后发优势，现在应该寻找新的增长点，去抓珠三角整个区域的消费群。随着珠三角城际轻轨以及港珠澳大桥的建设等，珠三角区域市场的一体化进程正在加快。

王B则认为，中国房地产价格没有办法用经济学来分析，西方国家房地产价格涨的时候股市就降，但中国完全不是这么回事，股市涨房地产才涨，如果股市不上涨，消费者口袋里没有钱，就不敢去买资产。

2 如何打造人居城市？

蔡穗声表示，所谓“人居”、“宜居”是一个系统工程，不只是房地产行业的事情。江门建设珠三角“最佳人居城市”具有很大优势，他建议房地产企业在周期性低潮期抓住机遇，除了住宅市场外，还注重商业地产、旅游地产发展，因为江门是著名侨乡，有开平碉楼、恩平温泉、上下川岛、小鸟天堂、梁启超故居等丰富旅游资源。

对话嘉宾刘志坚表示，江门这30年来所走的路是既有金山银山，又有绿水青山的可持续发展道路，作为一个外地到江门工作的人，自己对江门的印象就是非常宜居，民风纯美，环境优美，治安良好，物质殷实。他建议将“宜居”条件在此外加上一个精神富足。江门要打造珠三角最佳人居城市，要有高水平的教育，同时强化文化基础设施建设，增加更多高水平文化活动。

牛凤瑞认为，国务院最新出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，对江门的定位是先进制造业基地，这与江门旅游环境资源之间并不冲突。因为任何一个选择都会有成本和代价，江门应该“有所不为”，之后才能有所为。

3 政府是否该救房市？

“如何应对当前房市低迷的困境？政府到底要不要救市？”此前媒体一直问我，我干脆回答：不赞成中国政府救市！“牛凤瑞说，与其说中国政府救市，倒不如说中国政府应该调整以往的房地产政策。他认为，当前房地产产业政策的主要方向应该是”增加有效供给“，房地产市场政策是净化规范房地产交易制度，完善住房保障体系建设。中国作为发展中国家的基本特征是人均物质财富少，人均房子少，所以今后几十年主要方向就是建更多更好的房子，这是房地产政策基本方向。对于最近某地房管局负责人称要严查房产商低价卖房，牛凤瑞认为事件实质是政府是否应该控制房价，他个人认为不应该，除非开发商降价有卷款潜逃的嫌疑。

4 金融危机影响如何？

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出要加强珠江口西岸城市发展，王B认为珠三角发展机会可能因此重回珠江西岸。他回顾了珠三角经济发展历程，认为上世纪80年代以满足国内市场需求为标志的顺德、佛山、江门等西岸城市率先实现经济起飞，直到1993年和1997年，东莞、深圳宝安等地抓住外资进入中国年和东南亚金融危机使台资转移两次机会，实现以出口订单经济为特征的快速提升，并由此超越西岸。但这次金融危机下，东岸外向型经济受到出口订单减少的极大冲击，发展内需市场成为必然，这对江门等西岸城市是一个好消息。

易宪容认为，江门是以中小企业为主，有完整的产业链，整个金融危机对订单有一定影响，但不是最大，因为江门主要的产品是面对国内市场。现在中小企业面临最大的问题是销售和贷款。现在货币政策宽松，但对银行来说，贷款主要是考虑行业、产业未来的发展。所以现在最关键的问题，是江门这些企业整个产业链未来的前景和行业未来的发展前景如何。广东在短期内有一些问题，过了一段时间问题不会太大，因为整个企业适应能力会比其他地方快一些。

现场花絮　

牛凤瑞愿与“牛刀”当面交锋

今年4月底，“牛刀”在博客上贴出文章《牛凤瑞扯远了，中国房价今年必跌》。这篇文章起因于中国社科院城市发展与环境研究中心发布的2008年中国房地产发展蓝皮书。蓝皮书认为，2008年全国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价“拐点”的可能性不大，真正意义上的“拐点”在未来几十年内出现的概率都比较小。

“我曾经骂过徐滇庆是在‘裸奔’，事后一想是我自己稚气未脱，因为他不是在裸奔，这不又来了一个牛凤瑞。只是起码徐滇庆还敢和我赌上一场，而牛凤瑞怕是连这个胆量都没有。”“牛刀”对蓝皮书的观点进行了批驳，认为“这个蓝皮书毫无科学性”。

牛凤瑞昨日回应听众对此事件的提问时，显得比较激动，称不认识“什么刀”，也从不回应网络言论。“有朋友告诉我，网上有人骂你。我说骂得好，我欢迎人骂。作为一个经济学者，要告诉中国老百姓客观的事实究竟如何。我不认识什么‘牛刀’，我对网络上的说法不会给予回应，有不同看法可以进行当面的交锋。”牛凤瑞说，考虑房价下降和上升，首先要有一个可比性，只有同地段同品质的房子，今年的售价和去年相比才是可比性，如果用今年房价平均值跟去年比，就存在其他很多不可比的因素。

易宪容首次到江门清晨巡街

易宪容此次是首次到达江门，前日晚上到达江门后，为了对这个城市有更多了解，以完善昨日演讲的内容。昨日一早7点多，他就从酒店起床，沿着酒店旁边的一条河兜了一圈。他说到过广州、深圳等很多广东城市，但对于江门的环境感受最好，也觉得这个城市发展潜力很大。