广州楼市年底冲刺

    临近岁末，广州楼市进入年底冲刺，开发商纷纷出招降低一手房的购房首付门槛，吸引积蓄不多的首次置业者购房。“岁末清货一套不留”，“成本特价房”、“付3~5万元就能入住新房”等宣传单张在一些楼盘现身，还有楼盘推出“首付款分期付”的办法招徕顾客。

    业内人士表示，开发商这一降低购房门槛的做法对于 购房市民来说除了要负担正常月供款外还要负担首付的分期还款，供楼压力更大；而对银行来说会增加未来业主断供的风险，这种行为存在引发类似于美国次贷危机的风险。开发商既然要推出优惠，还不如直接降价或者送首付款让利于市民。

    促销频频：首期款都可分期付

    番禺区的一个知名开发商开发的大型楼盘推出了交3万元就能入住的促销活动，初次置业者买房只要交3万元定金和2000多元的按揭等综合费用就能买房了，等到收楼时再分两年24期付两成首期款，等于免首期。如果买家属于二次置业者只能申请到六成按揭，剩余的两成还是要在签订合同时交付。

    “开发商只是承担较小的风险，而较大的风险是由银行承担。”房地产专家韩世同分析说，首期款分期付并非送首付款，通常是由开发商先向银行垫付首期；业主还是要分期付这笔款的，再加上按揭月供，买家供楼压力会很大。记者计算了一下，以该楼盘一套120平方米70万元左右的房子计算，八成按揭30年期贷款，月供款3000多元，但买家入住前两年每月还要多还14万元左右的首付款，每月超过5000元，这就意味着在收楼的两年时间内，买家月供达到8000元以上。

    韩世同表示，这种做法之下只要房价继续下行就有可能导致原本不具备供楼能力的购房者断供和弃贷，银行房贷部门对此应该予以警惕，这类销售行为存在引发类似于美国次贷危机的风险。

    潜在买家：五成认为楼价还是高

    开发商的促销举措结合年末置业高峰，广州楼市的成交量维持稳定微升，开发商推出的户型也越来越符合市场需要。中原地产对本地12月1日~7日的楼市周报就显示，全市十区新增供应户均面积仅为81平方米，产品户型方面，2房与3房的供应量最大，均占35%左右，1房单位则上升到29%；新增供应面积段方面：90平方米以下及90~144平方米单位分别占总供应量的62%及28%。而阳光家缘网站数据则显示，全市十区一手住宅共签约1660套左右，签约面积约17万平方米，环比分别约上涨30%和26%。其中，中心六区一手住宅共签约840套左右，签约面积约9万平方米，环比分别上涨约27%和29%。

    合富辉煌集团市场研究部通过监测曾于近期到访楼盘但仍未成交的客户，得出的针对广州潜在置业者的最新权威调查也显示，近期广州多数楼盘到访客户有明显增加。在尚未成交潜在客户中有50%为首次置业者，其余为二次或多次置业者。购房目的上细分，有超过80%的潜在购房客户为自住需求，其中首次置业者和换房需求的比例分别为54%和46%，投资客的比例小于10%。

    对于未入市购买的原因，有接近50%的潜在客户解释为楼价仍然偏高，还有37%的客户表示所到访楼盘价格已接近他们的心理预期，但由于目前该盘在配套、交通和生活设施的某些不足使他们延迟购房计划。也有10%左右的客户是因为担心房价还会再降，所以选择继续观望。总体而言，多数被访者预期未来广州楼价仍将下降，但其中只有15%的客户认为楼价还会有大幅下降，55%的客户认为楼价即使下降，下调空间也比较有限。

    楼价预期：继续回调势在必然

    对于年末过后广州房价的走势，各房地产中介机构也在近期纷纷作出预测。中原地产和经纬地产的研究报告就显示，明年全市的供应量约为8万套住宅，由于郊区区域番禺、花都、增城等所占的供货比例大幅增加，因此2009年的整体均价将比2008年下降10%~15%。

    明年楼价继续回调已经成为各界的共识，但对楼价止跌回升的时间点则看法不一，较乐观的预期明年年中市场会回稳，另一派观点则支持明年年底楼市才会见底。

    韩世同认为，今年1月~10月的平均房价依然维持9475元/平方米的高位，比去年年度均价8599元/平方米还高出10%，广州楼价今年下半年相对稳定，与政府减少推地、放缓限价房以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施密不可分。但目前的房价依然处于高位，有效需求不足依然是市场的主要矛盾，现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。

    韩世同表示，中国房地产投资周期与宏观经济周期有很高的相关性，相关系数高达0.86，明年房价整体走势还是趋降的。如果现在已经进入了房地产周期性的变化，那房价和楼市肯定不会那么快见底，但有可能在某一特定时期形成阶段性的底部。

    房地产专家赵卓文则认为，广州楼市最近一次“熊市”是在1998年~2003年，当时每年楼价都在下跌，中心区物业历经了5年下跌，有些只有原值的50%左右。当前情况下，广州中心区物业跌到7000~8000元/平方米，全市10区一手楼均价跌到6300元/平方米，楼价才有强力支撑。