政策导向带来户型嬗变升级

房地产开发给省城带来巨变姚远志/摄

    通过阶段性国家政策的实施和引导，城市居住形态发生着翻天覆地的变化。由上世纪八十年代初期的“老五二”开始过渡到九十年代的二室一厅、三室一厅，直到现在的三室二厅、四室二厅等舒适型户型，住宅的建筑户型正朝着和谐宜居的方向嬗变升级。

    从由国家出资批量性建设职工住宅，再以低租金福利住宅的方式分配给使用者，到取消福利分房制度，尝试走市场化之路，再到用宏观调控之手调整房地产发展方向，建国六十年特别是房改十年来，通过阶段性国家房地产政策的实施和引导，城市居住形态发生着翻天覆地的变化。

　　 由上世纪八十年代初期的“老五二”开始过渡到九十年代的二室一厅、三室一厅，直到现在的二室二厅，三室二厅二卫、四室二厅二卫等舒适型户型，住宅的建筑户型也正朝着和谐宜居的方向嬗变升级。

　　 福利分房时代：一种户型通吃全国

　　 改革开放前，住房问题作为一个至关紧要的社会问题，只求满足基本需求成为住宅发展的指导方针。为了节省物资财力，2.9米的层高被迫压低到2.7米，“宜居”舒适性无从谈起。那个时代住宅建筑的最大特色：所有的房子，里里外外全一样，建筑设计单调简陋，一种户型、一张建筑设计图全国“统一标准”。这一由政府出资批量性地建设职工住宅，再以低租金福利住宅的方式分配给使用者的福利性政策沿用了足足40多年。

　　 五开间，二进深，做出三个双室，中间一个双阳，两边各是一个南北房。“老五二”户型格局，作为福利分房时期最常见的户型可以以“国标”载入史册。

　　 上世纪80年代末，户型设计遵循按级别分配面积指标来运作，人们对住宅的关注点主要集中在职务对应的面积变化上，而对其居住的舒适度有所忽略。“小客厅、大卧室”式的户型格局还是在仅仅满足基本居住功能。

　　 房改前夕：“三大一小”萌芽功能分区

　　 上世纪90年代，各地开始对国家标准进行了尝试性突破，在户型面积的处理上更加灵活。大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室，“三大一小”的设计思路逐步引入居住小区。

　　 “三大一小”的出现主要是由于当时人们的家庭社交活动增加，对公共空间的需求增加。“该户型设计最大的变化是客厅由暗厅改明厅，面积也有所增加，这才算有了真正的客厅。普通住宅客厅面积达到20平米以上，卧室较大的也不过15平米。原来的一个厅变成了两个：客厅和餐厅。伴随“三大一小”户型设计理念推广，功能分区的意识才开始深入人心，成了部分居住者衡量户型是否达标的标准。

　　 1998年房改前夕，户型设计出现了以大户型为主的设计潮流。房地产市场上二居的户型面积一般都在100平米以上，150至180平米的大三居成为当时的主流产品。这一时期特点就是面积限制被取消，建筑师有了更大的施展空间，住宅产品的改进主要体现为居住面积的扩大上。当时住房的购买人群主要是具有一定财富的人群，能够买得起大户型的房子。

　　 世纪交替：全面市场化，户型走差异化之路

　　 1998年国家“停止住房实物分配”，房地产全面走向市场化，人们对住宅的需求也开始从满足基本居住需求向居住的舒适性过渡，开发商和建筑设计师也顺应此趋势，开始在户型中增加某些新的功能空间。在世纪之交，房地产营销开始，户型作为卖点之一，进入了一个百花齐放的局面，户型设计的功能也更加完善，储藏间、洗衣机房、家庭活动室、工作间等功能在户型中体现；简约、后现代主义在板楼外立面以及户型方面开始力求差异化。

　　 年轻一代没有了上一代人分房的福利，承受能力有限，于是低总价的小户型受到追捧，但因户型设计水准低，小户型本身受面积制约而造成某些缺陷，留下了一些不够人性化的问题，人性化设计开始被更多人提起，比如厨卫面积的大小，是否为明厨明卫，卫生间要干湿分离，功能阳台等。

　　 户型设计开始由单纯注重功能分区逐步向人性化设计理念的方向转变。

　　 政策调控时代：户型宜居性凸显

　　 从2000年开始到2006年，大户型一直是国内房地产市场的主流产品，"户型设计是否合适、便捷、人性是开发商和建筑设计师重点关注的方面。户型好不好，关键是空间分割的协调性和居住人群生活舒适的满足程度。"

　　 但我国是一个人均资源水平很低的国家，适度的住宅消费成为国家的政策导向。2006年，国家提出了90平方米以下户型要占到开发量70%的要求，还陆续出台一些配套的税收政策，特别是房产持有环节的物业税的酝酿等，这一系列房产新政正影响人们的住房消费理念，让人们从盲目攀比住大房、豪华房上转向更理性、更实际、更成熟的消费，实用型、功能型、健康型住宅将成为主流。

　　 国家的政策导向也正影响着消费者住房理念的变化，良好的户型与面积配比，舒适的功能化分区和个性化搭配，使户型宜居性需求凸显。"从2007年开始，受到90平米户型占70%政策限制，宜居式中小户型逐渐成为房地产市场中的主流产品。"