房价走势观点PK 拐点已到来？

　　2008年房价继续上行

　　目前，关于房价未来走势的争论充斥各大媒体。其中，在２００８年奥运会之后或者２００９年，房价会不会拐弯向下的争论尤为引人关注。

　　认为房价会在２００８年或２００９年结束上涨势头的观点早已有之，且持这种观点的人渐趋增多。他们认为，多年来的房地产宏观调控政策效应的逐步显现；物业税的“实转”；住房保障体系的逐步建立和完善；房地产市场的逐步完善和目前高房价造成的“有价无市”的现状将触发房价呈现下降走势。而２００８年奥运会的结束就是北京市房价拐弯的导火索，原因是奥运会之前的城市建设的快速扩张速度将减缓，奥运经济刺激下的房价上涨动力被削弱。特别明显的是，以写字楼为代表的商业地产将面临明显的调整。

　　此外，还有专家从人口结构的角度来论证房价将“掉头向下”的观点。他们认为，由于计划生育政策从上个世纪７０年代开始严格实施，这使得结婚人口数量相对减少，这样一来，在２００９年之后，我国将出现一次庞大的住房需求断层，因此房地产市场面临重大调整。

　　但反对上述观点的专家也比比皆是。在日前结束的“２００７第三届中国地产金融年会”上，对未来房地产、房价走势持乐观态度的开发商和业内专家占压倒性的多数。安信证券首席经济分析师高善文认为，从宏观因素来看，价格的进一步上涨还会出现。其一，中国仍处在城市化进程中，再加上目前中国人口主要集中在３０岁－４５岁和２０岁以下这两个年龄段，这些使得房地产需求得到重要支撑。其二，从２０００年以后，中国人均可支配收入的增长明显加速，对房地产市场购买形成比较强的支持。其三，贸易顺差将长期存在，流动性充沛将推动资产价格上涨。　

　　还有专家认为，房地产调控并不一定会导致房价下降。就像美国次级债危机一样，房价下跌将引发一系列金融问题，管理层调控的意图绝不是想房价下跌。此外，提高房贷首付比例、征收营业税等等抑制需求的措施不仅效果不明显，还间接刺激了房价上涨；紧缩地根的政策也是适得其反。而北京并不会因为奥运会结束而失去吸引全国优秀人才的魅力。在这种宏观背景下，这部分专家认为，房价不仅不会在未来两年拐弯，甚至在未来１０年也会继续向上，唯一变化的只是房价增幅没有现在这么大。

　　在目前的这种不占优势的争论中，房价在未来两年拐弯向下的预期会形成吗？尽管每次网络调查中，预期明后年房价会跌的得票比例往往高达８０％、９０％，但未来的市场真如预期般吗？或许这就是购房人们当下的最大难题。
　　楼市拐点到来

　　近两年时间以来，国家对房地产市场的调控政策频出，涉及到土地、金融、税收以及社会保障体系、产品供应结构等方方面面。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高。然而，自１１月以来，中国房地产市场迅速走向冷静。即将迈入２００８的中国房地产市场，这是否是一个值关注的拐点信号？明年的房价将何去何从？

　　宏观调控三剑齐发

　　种种迹象表明，２００８年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。

　　国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“３９号令”，以及国土部门已经制定的详细控制办法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。

　　物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。

　　再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购房。

　　市场竞争更趋白热化

　　近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺的，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在２００８年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。

　　房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。

　　房价走势或将显现拐点

　　２００８年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会盛大举办后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个秘密。从近二年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。而市场规律是，往往３０％的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他７０％的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦３０％的炒房者退出市场，甚至只要１０％－２０％的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。

　　摘自《远鸿视界》