第五次加息对行业的影响

　　此次“加息”与以往加息一样，短期影响是负面的，但影响有限，由于年初至今已经连续加息五次，累计效应将不断显现，应该警惕最后一根稻草的到来，此次加息仍不会改变房地产行业向上的趋势，也不会改变龙头企业盈利水平。

　　加息有利于抑制房地产行业泡沫的过快累积

　　论述过资产价格膨胀催生房地产泡沫，这个趋势在上半年出现了加速状态，行业泡沫累计的加速加大了破灭的风险，我们认为有必要通过各种手段抑制房价涨幅过快的势头，虽然此次加息幅度有限，但仍将对自住和投资投机产生抑制作用。在加息之外，政府仍将有必要出台其它一些政策来抑制房价的上涨，例如第二套以上购房首付比例的提高或者对高档商品房优惠利率的取消等。

　　此次加息仍不足以影响房价上涨的大趋势

　　虽然已经是年内第五次加息，此次加息仍不会是最后一棵稻草，影响行业最基本因素就是对供给的抑制并没有发生改变。从上半年房地产供求关系来看，供给远小于需求，尽管需求中包含了很多投资成分；另外由于CPI较高的情况下，低利率环境没有改善，此次加息将在一定程度上改变资金流向，但居民可选其它途径仍很有限。

　　从需求角度看，若以100万元商业按揭贷款20年等额还款为例，此次加息将增加月还款额170元(增幅为2.1%)，对需求影响有限。如果考虑从年初开始计算，则月供增加幅度为7.9%(20年贷款)，在房价涨幅较快的情况下也不会较大的影响购房者购房行为，房价不会掉头向下的主要原因是宏观经济不会出现大的调整。

　　加息对房地产公司短期盈利有一定负面影响，对龙头企业的影响较小

　　加息将影响商品房销售价格和销售量，房地产公司资金成本将有所提高，但当前的加息水平对房地产公司盈利影响有限。根据计算，年初以来五年期以上贷款利率累计上调0.99%对我们重点覆盖的地产公司2007、2008年净利润影响分别在1.9%和2.8%左右。而这还是假设全部没有资本化，实际上房地产公司可以将一大部分利息支出进行资本化。另外，房地产公司还有可能通过房价上涨和销售量的提高来消化此次影响；加息对房地产企业影响最大的是销售速度的下降带来现金流风险和需求下降带来的销售价格和销售量的下降。房价向上趋势没有改变，暂不调整公司的赢利预测。

　　房地产公司的估值水平有所下降，但降幅十分有限：由于资本成本的提高使得计算房地产公司折现率标准升高，相应的公司净资产值(NAV)有所降低，但由于净资产值对折现率敏感度较低，NAV下降幅度十分有限。由于资金相对优势，加息对龙头企业的影响将小于中小房地产企业。