济南房地产市场分析报告

　　从5月份启动的棚户区改造，到7月份席卷省城的拆违风暴，再到8月份实施的经济适用房申购，省城楼市经历了政策调控的洗礼，也经历了市场环境的整顿，而今终于在和谐与繁荣的旋律下迎来了“金九银十”。收获时节再回首，看一路走来的足迹，数一路洒落的汗水，生活日报与大众网联袂推出“2007济南房地产市场分析报告”。

　　冰火两重天 商业项目VS住宅市场

　　时光飞逝，不觉间2007已经走过了大半历程。在过去的8个月份中，济南房地产市场呈现出了哪些有别于以往的特征呢？对于这个问题，济南信立怡高物业顾问公司总经理朱江给出了自己的三字答案：快、旺、冷。

　　所谓“快”，是指2007年济南的房价上涨速度高于往常。朱江说，2007年济南的房价涨幅超过以往任何一个时间，短短8个月内房价上涨了800元/平方米，一举突破了5000元大关。虽然相对于国内的一线城市，甚至省内的沿海城市而言，济南的房价仍不算高，涨幅也没有排进前列，但对于一向习惯了“沉稳”的济南人来说，平均每月100元/平方米的涨幅已经足够让他们惊讶。

　　当然，房价快速上涨并非无因之果，其背后发挥决定作用的则是短时间内难以平衡的供求关系。GDP连续20年的稳定快速增长、城市化进程的大踏步前进、长期压抑的住房需求爆发式释放、为迎接“十一届全运会”市政建设的全面提速，这一切酝酿出了济南房地产市场的“刚性需求”；另一方面，土地资源日渐稀缺、行业准入门槛不断提高导致了市场规模难以大幅提升、有效供给明显不足。据统计，2007年截至二季度末，济南房地产住宅市场的总规模约为455万平方米，平均销售率达45%，存量仅为252万平方米，显然这还无法满足一个四五百万人口的省会城市的市民居住需求。

　　所谓“旺”，是指2007年济南的房地产住宅市场火爆异常。谈到济南房地产住宅市场的火爆，朱江深有体会的说，位于济南北部的教育地产大盘重汽・翡翠郡自今年5月份起至今已经连续数月销售额突破亿元，其阵势不免让人想起刚刚越过5000点大关的“牛市”。

　　整体火爆的外衣下，住宅市场内部又呈现出中小户型旺盛、大户型平和的态势。主打中小户型的帝苑・东领鉴筑开盘当日仅推出了200余套房子，售楼中心内却有高达3000多位客户排队等候购房，虽然这只是一个个案，但从中我们不难看到中小户型巨大的市场需求。与之形成对比的是，多家楼盘在推广大户型时均遭遇“瓶颈”，销售进展缓慢，有的开发商甚至选择了“化大为小”的策略，将大户型拆开来卖。

　　所谓“冷”，是指2007年济南的房地产商业项目略显冷清。相形于住宅市场的火爆，济南的商业地产始终让人有几分萧条的感觉。位于洪楼商圈黄金地段的海蔚广场便是一个典型样本，项目最初定位是“洪楼地区集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的、多功能、高品位的商业中心”，而今开业已有一年时间，商城却是经营惨淡、门可罗雀，二层已经封停，一层也仅剩几十家商户，“守着金街没饭吃”已经成为一个让开发商、运营商和广大商户和业主百思不得其解的困惑。

　　针对商业地产的普遍萧条，朱江认为一个主要原因便是以股票、基金为代表的金融市场现阶段呈现出了高额回报的特征，因而吸引了众多投资者的目光，致使大家纷纷把手中的“热钱”投向了更便于操作、更易于获利的金融市场。此外，朱江认为近年来济南商业地产鲜有成功样本的现实状况大大降低了人们的心理预期和投资热情，同样是导致省城商业地产冷淡的一个重要因素。

　　房价坚挺 2008有望突破6000大关

　　房价，任何时间都是一个敏感的话题，有关它的种种预测也格外引人注目。进入2007年以来，济南房价伴随着“二次置业时代”的来临呈现出涨劲十足的态势，过去的几个月内几乎每家楼盘都在频频上调着房价，而购房族也在“追涨杀跌”的心理作用下变得愈发执著。在这样一个背景下，未来几个月济南房价的走势以及奥运年里的房价涨幅便成了广大市民尤为关心的一个话题了。

　　针对未来几个月济南房价走势的话题，丽丰置业总经理宋时玖谈了自己的观点。宋时玖认为，在2007年剩余的时间内保守预计济南房价涨幅将维持在5%以上。谈及判断的依据，他说，济南房价整体走高主要由大盘狂飙所带动，以名士豪庭为例，2006年底其均价在4800元/平方米左右，进入2007年以来经过连续三次不同幅度的上调，楼盘均价已经达到5600元/平方米左右，涨幅高达16%。

　　对于2008年济南的房价走势，信立怡高总经理朱江保持了足够的乐观，他认为有了奥运助阵，国民经济发展速度将得到进一步提升，在此背景下广大市民对于房地产市场的心理预期也将“水涨船高”，届时，济南住宅市场的均价将有望一举突破6000元大关。同时，朱江认为，奥运过后济南房价上涨的脚步将会逐渐放缓，在未来的两三年内达到一个比较平稳的状态。

　　物业税卫星城 平抑城市房价的良药

　　诊治城市房价，平衡供求关系，是一道摆在众多房地产学者面前的难题。对此难题，全国政协委员、山东经济学院教授郭松海在今年3月份召开的全国“两会”上作出提案：开征物业税。郭松海认为，开征物业税，可以通过对物业税税种、税率的设计，对房地产市场的炒卖行为予以适度抑制，进而对房地产虚高价格进行调节。

　　对于征收物业税提案的细节问题，在接受我们采访时郭教授做了进一步解释：在消费环节，对第一套普通住宅，属于自用的，应适用零税率；对第二套住宅应按面积征税，如二套住宅面积之和家庭人均不超过40平方米的，适用零税率；不超过60或70平方米的，适用低税率；对第二套以上住宅以及过高投资性购房征收较高税额，实行住房面积累进制税率，以提高其保有成本，降低其收益预期。

　　征收物业税，加大房地产市场保有环节的成本，已经成为业内人士的一种共识。丽丰置业总经理宋时玖认为，征收物业税有利于减少房地产市场中的不稳定因素，培育一个健康、安全的市场环境，是政策调控的一种趋势，只不过目前在征收尺度和出台时机等细节问题上有待进一步论证。
 
　　在增加房地产市场有效供给的问题上，信立怡高总经理朱江有着自己的独到见解。他认为，郊区化、卫星城是一个城市平衡供求、平抑房价的最终出路。在国外，纽约、伦敦等城市为了满足人们的居住需求，便围绕中心城区建设了一大批卫星城，形成“众星拱月”的布局，而广大市民则如钟摆一样，白天进城工作，晚上出城休息；在国内，房地产市场发育比较成熟的北京、上海、深圳等地也已经悄然开始了一场“城市郊区化运动”。朱江认为，济南作为一个经济、人口大省的省会城市，伴随着大量外来人口的持续涌入，居住空间会变得越来越局促，在这种情形下，郊区化、卫星城便成了这座城市的必然选择。
    
　　采访过程中，朱江为记者详细介绍了自己对于城市郊区化这一课题的构想。他说，就地形而言，济南周边多山，外扩空间有限，但却拥有章丘、长清两个十分理想的“卫星城”，相信只要政府在交通、学校、医院等市政建设上稍加“倾斜”，再辅之以政策性引导，必然能够在“城市郊区化运动”中走在国内二线城市的前列。微观层面上，开发商精准的项目定位同样重要，朱江认为章丘、长清两地当前更适宜于建设中档住宅项目，其目标人群应该更多的锁定在那些刚刚参加工作不久、自身经济实力难以承担济南中心区域房价的年轻人身上。