物业：角色从管理转向服务

今年5月，济南东环国际广场，新老物业公司人员在门里门外同时站岗。　　高园　摄（资料片）

　　日前，国务院对2003年制定的《物业管理条例》作出重要修改，并将于下月1日起与物权法同步施行。此次修改都有哪些具体内容？将会给业主和物业服务企业带来哪些新变化？结合具体的事例，本报记者邀请山东豪才律师事务所的周长鹏和王辉两位律师进行了详细解读，周长鹏律师曾受省建设厅委托，参与拟订了《山东省物业管理条例》草稿。　　

　　变化之一：

　　物业企业定位：从“管理”到“服务”

　　［条例规定］　将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　［具体事例］　日前，记者采访我省一家一级资质的物业公司，其负责人递上的名片写着“物业服务中心主任”，这位主任笑着说，公司最近给所有人员新印了名片，自己也从“物业管理中心经理”变为了“物业服务中心主任”。北京一家物业公司山东分公司负责人告诉记者，《物业管理条例》修改后，他组织员工进行了学习，强调最多的一点就是物业企业的定位是“服务”而不是“管理”。他说，这其实也是他们以前一贯主张的，条例此次明确提出，对所有的物业企业都是个信号。同时，记者走访发现，《物业管理条例》修改前后，有不少物业公司已经将“物业管理中心”的牌子改为“物业服务中心”。

　　［律师点评］　所谓物业管理，应是服务与管理的结合，首先是物业企业对业主的服务，其次才是物业企业对物业的管理。从“管理”到“服务”虽然只是字词上的变化，其中的理念转变却是深刻的，这是国家对物业企业的明确定位。实践中，很多物业企业与业主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居，角色颠倒。这个修改有利于物业服务行业工作理念的转变，改变重管理轻服务的不正确认识。同时，条例对业主的“主人”身份进行了明确，业主才是真正的管理者。

　　变化之二：

　　从五项到七项 业主管理权加大

　　［条例规定］　由业主共同决定的事项从五项增加到七项，除了制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金外，新增了改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项两项内容。

　　［具体事例］　近日，记者来到了济南市花园路上的某高档小区，在一栋14层居民单元楼内，看到电梯内的墙壁上挂着3面平面广告。

　　“这些广告是什么时候挂上去的？”记者询问一些在楼内居住的居民，他们都表示不知情。“一进电梯感觉花里胡哨的，而且刚换上的广告有严重的气味，还有那不爱听也得听的广告声。就连单元门口的告示栏上都有广告……”在该小区的论坛上，一位居民对此产生不满。

　　［律师点评］　可以看出，修改侧重于加强对业主权利的保护。新增的两项内容都是与业主权息息相关的。并且，这些原来规定是“业主大会”的职责，现在都很明确规定由“业主共同决定”。今后，小区张贴、安置楼宇电视这类行为，须经过一定比例业主的同意，物业公司不能“越俎代庖”。

　　变化之三：

　　基层政府有了管理权

　　［条例规定］　“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
　　［具体事例］　济南的东环国际广场选举新的业委会，整个过程的每一步都同时向高新区房管局和所属的东风街道办事处、历城区人民政府发函告知，并获得其指导。在业委会成立大会上，三方也都被邀请到场。

　　［律师点评］　新的条例增设了新的指导部门及行政主管部门，即在原房地产主管部门的基础上，增加了街道办事处、乡镇人民政府。这是结合实际，从行政管理的隶属角度出发，也是从方便管理的角度出发。其实在实践中我们不难看出，从对业主的管理角度讲，街道办事处、乡镇人民政府对业主生活的管理更直接，也更贴近。当然该条修改也是把现实中的一些做法用法律固定化。