济南楼市三大猜想

　　房价“追涨”不再

　　在一次全国主流地产平面媒体的年会上，众多同行坦言各地城市房价在追涨不已：越追越涨、越涨越追。不少业内人士认为这是因为供求关系的极端不平衡造成的，也有的人单纯表面的认为是购房者过分的购房热情造成的循环，但贵阳、天津、重庆等地房产的疯狂抢购多少有些不正常，但像常州一样的房产难销也非我等所愿看到的――虽然这种市场的地产广告业超爽。

　　济南的房价在涨，是大家看到的事实，但房子遭遇“疯抢”的现象，在下半年将极难出现。即使上半年有的房屋销售超火，窃以为和惜售的营销策略关系很大。下半年因为楼盘上市量的增加和政府经适房、中低价位商品房的入市，加之房价上涨到一定高度后的规律性销售迟缓，下半年的销售不会像很多人想象的持续红火。

　　政策持续稳健

　　山东历史积淀的稳健文化决定了济南地产政策的超级稳健：不会有大的波动，顺势而为，和谐治市。应该说房价的理性上涨有着政府政策的关键功劳。今年下半年逐步实施的诸多政策、行动更是为济南地产的发展提供了充足的动力。棚户区改造首先形成了大量拆迁需求，确保了市场活跃；其次棚户区改造除了改造本身所造成的开发机会外，改造带来的区域价值提升将为区域周边下一轮的地产发展储备充足动力。系列BRT工程的紧锣密鼓进行，将史无前例的改变济南的交通状况，而这将是节省生活时间成本、提高城市运行效率的重大举措，交通对地产的决定性影响，济南人在不久的将来会全面享受到。奥体中心片区的规划建设开发让人们对东部有了新的期待；槐荫板块因为经十路的通车已经跃入全济南人的视野，接下来整体规划的逐步实施，将是近两年济南地产最大最牛的热土。

　　笔者以为，下半年政府将会加大对地产的宏观管理力度，在地产发展的方向性、规范性、科学性和技术性上做出更多的指导。开发手续办理将越来越高效，销售管理将变得越来越透明，房地产会真正进入规范化、科学化时代。

　　政策稳健是济南地产市场得以快速、高质发展的绝对基础。今年下半年会进入政策稳健期，也是济南地产的稳健发展黄金时代。

　　营销渐显精彩

　　稳健发展的房地产市场的重要特征是：产品品质竞争激烈，市场充分竞争，购房者真正享受到居住的升级。户型的设计将是一个硬件，因为产品足够丰富，可选择空间很大，差户型将成为浪费资源的建筑垃圾而为世人所诟病。社区环境将不会再是摆设和概念，不实用的园林景观设计将失去生命力。走出了供不应求的不正常市场，营销将真正被尊敬，营销推广手法的运用在让准业主享受到美感的同时产生强烈共鸣，实现真正的和谐营销。预计会有四个左右的大盘推出经典个盘策划，引领业界推广市场发展。主流媒体会打造出创新性的老百姓购房者喜闻乐见受益颇丰的精彩策划，2007山东住交会将创造史上最牛平台服务记录，对下半年地产市场发展起到不可估量的推动和引领作用。

　　从开发规模上讲，济南不是中国地产市场的领军城市，但济南特有的稳健发展态势是国内很多城市不可比拟的，在这个有文化、颇儒雅的历史名城魅力逐渐显露时，我们感觉到了济南地产的稳健、威严、理性、王者气。