济南房价为何持续走高

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　　恐慌性购房 投资性购房两大因素助推房价上涨

　　近期，全国房地产市场“涨”声阵阵，济南的房价也未能免俗，以往的淡季反而成为了销售的旺季。在房地产交易中，“人云亦云”的恐慌性购房以及投资保值性购买，在很大程度上助推了房价的快速上涨。

　　恐慌性购房 越涨越买

　　在高新区某楼盘刚刚交定金定下了一套三居室房子的李先生说，他在洪楼附近工作，本打算等周边配套完善以后再来购买，没想到现在房子卖的那么快，有的项目一开盘就销售近一半儿，如今他买的房子就已经是人家挑剩下的了，且价格还在涨，如果他再不出手，恐怕都买不上了。据了解，有李先生这样购房心理的人们占了一定的比例。这种现象在一些地段比较好的楼盘尤为突出，丽丰置业营销总监张百峰说，他们代理销售的一处楼盘今年5月19日推出第一批房源以来价格就一直在涨，6月份开盘价是5200元／平方米的均价，而现在的均价则到了5500元／平方米。由于位置好，加上政府新的规划出台，一些买房者认为该地段房价还会上涨，因此，大家无论是炒房者，还是自住者，惟恐购买不上错过良机，便纷纷解囊。而在一些没有开盘的楼盘，大家的关注度也是比往年持币观望期高了很多。在文化路上的中建文化城我们了解到，项目虽未开盘，价格未定，但仅7月就接待了1000多批前来咨询的客户。不愿意从二手房“房虫”那里遭受剥削的心理，也使得大家对新开一手房的楼盘情有独钟，一位买房客户开玩笑说，从那些房贩子手中买房心里感觉很别扭，趁现在房价上涨，赶紧买了，省得等涨了以后再从他们手里买，那样就会感觉像第一次结婚娶了个二婚的女人那样不舒服。

　　智盟时代总经理郑振飞认为，现在一部分购房者就是有一种“囚徒困境”心理，大家都认为如果我不买，好房子就会让别人买去，因此在这种心理作用下，特别是在全国房地产市场的大环境下，加之济南未来的城市开发前景看好，新盘品质的提升，大家的心理预期都在看涨，于是房价便一浪推一浪的向一个更高价位冲击。在经过购房希望中失望，失望中希望的轮回中，大家产生了恐慌购房心理，房价越涨，大家越是在恐慌中抢购。投资者看中的是未来的“钱”景，自住者为的是不让自己的居所因赶不上价格的上涨而“缩水”，于是在大家的共同“追赶”下，助力了房价的攀升。

　　投资保值行为 抬升房价

　　在房地产发展较快的一线城市，如深圳，半年内房价上涨50％，这种势头让身经百战的房产投资客们也感到了一些寒意。据了解，他们当中的一部分人仍在坚持，而另一部分人已经在抽身退出，转向了房地产市场发展尚有空间的二三线城市。此外，为了财富的保值，除了高收入家庭的住房消费外，也成为一些富裕阶层的人们的选择。而这些行为，在导致一线城市房价上涨的时候，也将这一效应带到了二三线城市，助推着二三线城市的房价上涨。

　　招商银行曾委托零点远景调查作过一项调查，调查对象的标准是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体，调查结果表明高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。现实中的情况也确实如此，有相当一批“先富一族”买房只为投资，甚至作为储蓄，而房产升值的财富效应则令更多的人加入购房行列，这在房地产市场发展稍显滞后的城市尤为突出。

　　因为富裕人群的投资购房大多选择都市的黄金地段，因而房价也比较高。由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的升值空间。这在一定程度上推高了地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。虽然从总人数上看，能买得起十几套甚至几十套房的，只是一小部分“有钱人”，但当统计数据把这些人的投资购房摊入到人均拥有住房面积以及住房自有率中时，难免会让众多无房的人们感到房价过高，无力承受。

　　因此，在自住、投资性购房以及恐慌购买行为的影响下，使得购房供求关系日益紧张，房价一直在推波上涨，这同时也加大了房地产行业泡沫成分。

　　城市化和资源的矛盾驱动房价上涨

　　济南的城市人口规模在扩张，城市化水平不断提高，同时优质资源相对集中，政治、经济、文化、教育、医疗等资源主要集中在城市中心。快速发展的城市化和优质资源之间的矛盾推动了房价上涨，房价上升呈现出从中心到边缘不断扩展的状况。

　　按照济南市房地产业“十一五”发展规划，预计到2010年中心城人口将达到350万左右，意味着每年有10－12万的新增人口量。随着济南辐射和带动能力的不断提高，外来人口将不断增加。外来人口的住房需求，其中包括外来务工人员，外来商务人士，特别是高校毕业生的住房需求都需要得到满足，还有一部分周边城市居民涌入省城投资置业。

　　本地住房需求依然强烈。棚户区的改造和多条交通干道的改造，带来了被拆迁户的强制购房需求，同时，一部分居民需要改善居住条件，进行二次或多次置业，这都是住房的刚性需求。

　　上世纪70年代末80年代初是一个生育高峰。这一批人逐渐进入结婚、生育年龄，在此之前多数新人首先成为购房者，这也积蓄了不小的购房需求。

　　信贷与税收：房价上涨的推手

　　信贷助推房价高涨

　　“银行信贷是推动房价快速上涨的重要根源。”早有学者指出。个人住房按揭制度的实施，在促使我国住房信贷规模急速扩张的同时，也使众多普通购房者走上了房贷的道路。

　　2006年，全国个人住房贷款约占全部消费贷款余额的70％以上，从2001年到2005年，全国个人住房贷款余额一直呈增长趋势（见表）。尤其是银行为了吸引客户，创造出多种贷款方式，为众多贷款者提供了一个盘活手中房产与资金的机会。据有关部门统计，截止到2006年第四季度末，全国个人住房贷款余额已突破2万亿元大关。正因为如此，目前普通购房者在恐慌性住房消费趋势下，在住房贷款帮助下，盲目走上了房贷的漫长大道。无形中增大了房屋的需求，助推了房价上涨。

　　同时，央行在2004年出台的121号文试图通过信贷解决房价的问题，然而历史证明，由于政策使得开发商获得银行贷款的难度加大，楼市供应量下降，导致供求不平衡加剧，再一次为房价的上涨起到了推波助澜的作用。

　　税收抑制投机 还是推高房价

　　“重税之下房价必涨”，二手房营业税的征收，本意是抑制投机炒房；土地增值税的追加，也是想鼓励开发商多开发普通住宅。但是今天的事实却是，开征二手房营业税，致使二手房交易大幅回落，交易成本增大，二手房价格与一手房价格相差不大。土地增值税的征收，税金又被转嫁到房价中，仍然是消费者承担。

　　税收不但没有抑制房价涨幅，反而成了促张房价的因素之一。

　　在卖方市场前提下，开发企业自然可以将税费转嫁给消费者，而二手房卖房人也可以把本该自己缴纳的营业税转嫁到购房者头上。因此，过去一些人希望通过二手房交易补充楼市供给、降低一手房房价涨幅的梦想，也在二手房重税之下破灭了。

　　捂盘：给房价火上浇油

　　周末，记者以购房者的身份来到东部某高档楼盘售楼处，沙盘上十几栋楼均标有“火爆售罄”的字样，销售人员告知，目前无房可售。据介绍，二期房源大概到年底才能上市销售，均价突破6000元／平方米没有任何问题。记者在登记信息时发现，二期房源未推出便有数以千计的购房者在排队等候，大有“僧多粥少”之势。据了解，该项目一期有1000多套房源，每次仅推300余套，每推出一批房源都被抢购一空，且价格节节攀升，目前均价已达到5800元／平方米，仍有购房者担心买不到房子。这种刻意放慢销售节奏，频繁制造“售罄”现象的做法，便是业内常说的“捂盘”惜售。

　　“捂盘”惜售手段多

　　在调查过程中，不少楼盘存在“暂时无房销售”或者“房源吃紧”的现象，销售人员更是一副“爱买不买”的姿态。在东部某楼盘记者问为什么没有房源时，销售人员会理直气壮地告诉你，没有预售证。该项目自去年开盘以来一度出现房源紧缺的现象，12月份首次选房，首次推出房源300套，而预约登记的购房者达到1891人，第一批房源迅速售罄，而绝大部分购房者不得不等待下批房源。据了解，今年的5月份，该项目为满足长期选不到房的VIP卡购房者特别推出一期可售单位让他们优先选房，依然被疯狂抢购，直到6月份推出了一期的最后一批房源，不少购房者排了一夜的队前来选房，仍然有数百个人没能选到房子。该项目工作人员告诉记者，从第一批房源到现在，受项目分期开发的限制，在项目一期不能一次性提供足够多的房源满足市场要求。该项目房源稀缺的紧张气氛仍在持续。除了这种分批推房源的“惜售”策略外，购房者在看房过程中不难发现，有些位置较好的楼座，销售人员会告诉你正在团购，不对外销售，而到项目销售后期，该楼盘却又被推向市场，而这时候这批房源已经能卖个更好的价钱了，这也是“捂盘”的一种手段。
　　对于预售证的办理问题，市建委有关部门告诉记者，大部分楼盘的预售证都是分批次办理的，开发商不可能一次性领完所有房源的预售证，有些项目预售证领取进度缓慢，这在一定程度上延缓了房源的上市销售速度，容易出现房源紧俏的局面。

　　能多赚利润

　　为什么不“捂”

　　在谈到房价时，开发商们会有一堆的苦衷，比如土地招拍挂的实行、原材料价格的上涨、市场供求关系等等，更有人说，“连方便面都涨价，房价能不涨吗？”面对房价的飞涨，开发商们总能给出一些理所当然的理由。的确，规范的土地运作使土地有效供应量减少，并且随着地价的水涨船高，东部已有地块拍到303万每亩的天价，作为占开发成本40％的地价如此之高，房价有涨的道理，但目前的涨势是否属于正常的范围？综观济南市场，东部的房价突破5500元／平方米，北部中高档楼盘售价也突破5000元／平方米，不少楼盘半年时间涨幅达到10％，着实让人不敢恭维。

　　国家的宏观调控使房地产市场走向规范化运作，规定楼盘拿到预售证方可销售。政策实行初期，开发商颇为头疼，先前开发商为了回笼资金，项目刚开始挖坑便开始卖楼号，经过几轮选房、签约后，一个项目盖完了也就卖完了，这种拿到预售证才可以销售的政策，对开发商的资金实力是一个极大的挑战。然而，记者调查发现，好多开发商同时拿到十几栋楼的预售证时，并不急于销售，当开发商发现手段能为他们带来更高的利润时，却对这种“捂盘”游戏乐此不疲。

　　“捂”出来的高烧房价

　　某楼盘开盘三个多月均价上涨了400元／平方米，该楼盘营销总监对于房价的上涨露出一脸的无奈和无辜。因为对于销售初期时的定价，开发商都是报着试探心理，也担心市场的接受程度，只能推一批房源先试试水，然而，开发商们普遍发现，一批房源推出来便被一抢而空，开发商的第一个反映便是卖得这么快，一定是价格定低了，房价得涨！涨上几百元再推一批房源，仍然火爆销售，没办法，再涨！这位负责人说，开发商也想不到会卖得这么好。西部某楼盘营销总监告诉记者，本来项目打算8月份举行开盘仪式，可一看预定情况这么好，用不着再去造势了。她用“我已经看不懂房价了”来形容目前房价的涨势。反过来说，老百姓为什么这么狂热地去买？归根结底是因为房源太少了，这种房源少、涨得快的恐慌使得购房者频频出手，形成了巨大的购买力，助推了房价一拨又一拨地上涨，对于市场的平均房价，“捂盘”惜售无疑是火上浇油，在总体供应量趋紧的情况下，更加制造了房子难买，涨价迅速的假象，成为房价上涨的助推剂，某种程度上，房价是被“捂”出来的。

　　记者在售楼处随机采访了几位购房者，他们一致认为目前房价很高，已远远超出了收入的承受范围，而房价涨的实在是太快了，怕现在不买以后更买不起了。

　　地价＆房价　水涨船高？

　　记者从国土资源部土地供应公告中看到，2007年1月1日至今，济南市出让土地15宗，其中普通商品住房用地8宗，土地面积仅六百余亩。

　　另据相关资料显示，2006年6月21日，南京永亨房地产开发有限公司通过挂牌取得和平路47号地块，耗资6．9亿，每亩地约464万元。时隔半年，天津泰瑞房地产开发有限公司取得文化东路以南艺术学院地块时，成交价2．77亿，约合490万／亩。虽然这两项目至今没有推向市场，但是关于其价格已经有了各种各样的猜测，坊间传言，和平路47号项目每平方米售价将过万元。

　　拍卖地价

　　成为涨价“标杆”？

　　“新拍卖土地的楼盘售价从来都是周边项目的标杆”，　一位不愿透露姓名的房地产资深人士谈到。

　　拍卖屡创新高，市场对于地价的上涨已经有所适应。先前取得土地的楼盘很快尝到了地价上涨的甜头：不少楼盘工程进度赶不上销售速度，价格也随之上升。以省城东部某楼盘为例，6月17日开盘时价格为5200元／平方米，一月之后再推新房源时价格已经涨至5700元／平方米；而西部一楼盘在7月份推出的几栋楼涨价5％，推盘当天即销售一百多套，于是价格再次上调。

　　土地供需失衡？

　　“地价高了”“地价占房价的比例已经达到了30％，甚至更高”，不少开发商在采访中反映。虽然业内普遍观点是房产价格由供求关系决定，但多家开发商的竞争格局使得土地成交价格逐步攀升。

　　据调查，2004年，济南市出让土地100宗，其中普通商品住房土地6000亩左右，该年度推出的地块中，有许多大盘尚未销售完毕，如重汽・翡翠郡、阳光100国际新城等，而群盛华城、中天汇丽华城、中建文化城等不久前推向市场；2005年，济南出让土地六宗，土地面积3400余亩，两宗济南市普通住宅用地占当年出让土地面积的6％；2006年，济南市出让土地39宗，除泉城花园、圣凯・摩登城、鑫苑・碧水尚景、香桔市、彩石山庄等供应市场，许多地块仍未面世；2007年新面市土地在短时间更是不能影响市场供应格局。

　　CCMO总经理杨洁认为，目前土地供存在片区供应不均衡的状况，高新区、经十西路等近郊地块较多，二环以内的地块比较稀缺，这也造成了购房者对市区房源的高期望值。而今年市区棚户区改造，如果政府出台相关的配套优惠措施并且限价开发，相信可以缓解一部分市区购房压力。