解密济南房价

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　　对楼市的调控已近4年，不仅效果不彰，反而像给大家提了个醒似的，房价从稳步上涨，发展到了加速上涨，越调控距离目标越远。而此时政府的招数也差不多用尽，控制银根、控制地根、控制户型、增加交易环节的成本等。

　　于是最近出来一种论调：政府只要把保障房措施做到位，把低收入人群的住房问题解决了，房价的上涨即可以放开不管。

　　而且，如果放任房价加速上涨，那么不远的将来，商品房的价格一定会涨到大部分白领都买不起的程度。怎么办？将他们再归入保障房的范畴？所以，在土地有效供应有限、持有房产成本极低、土地和房产长期升值的情况下，根本不存在一边全管、一边不管的分而治之的可能性。

　　要想找出正确或接近正确的解决之道，就要找出越调控越涨价的真正原因。

　　为什么政府的调控会导致南辕北辙的结果？最根本的原因就在于没有有效地、适时地增加供给和抑制需求，特别是后者。其结果是，在供不应求格局始终不变甚至日益加剧的情况下，购房在很大程度上已经变成了一场声势浩大的社会财富再分配运动。

　　至此，买房必赚――多买房――需求增加――房价上涨――买房再赚的非良性循环已然形成。这个互为因果的循环，源于一个简单的预期，就是买房可以赚钱、赚大钱。而这个预期，也源自这样一个现实：从购买房子、持有房子的成本率和代价率上看，买多买少一个样，买大买小一个样。从盈利角度看，买得多就赚得多。

　　于是，深圳、北京、上海大规模报复性需求和价格反弹就毫不奇怪了。开发商捂盘惜售，购房者排队抢购，市况和情绪已近于癫狂，就像童话中穿上了烧红的舞鞋跳舞，想停都停不下来。

　　当务之急，并非从一个极端走向另一个极端，而是在尽量使供应量恢复正常的同时，也使需求量走向正常，最有效的办法是用经济手段打破买房和捂盘必赚大钱的现实和预期。具体而言，要适度增加有效的土地供应，大幅度提高购房的首付比例，用税收增加房产的长期持有成本，严格执行土地增值税的清查追缴等等，再配之以加息等外部环境。

　　政府不可乱管，因为住房是市场化的；亦不可完全不管，因为土地是半市场化的。

　　（据《新地产》）