关注省城房价：房价持续涨 房政在提速

　　“房价贵，买房难”已经成为城市居民最关切的问题之一。2007年，在国家宏观政策的强力调控下，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％，个别城市房价上涨超过了10％。房价到底怎么了？如何看待，又该如何面对不断高企的房价？记者近日对省城房价做了深入调查。

　　涨幅趋缓仍在涨

　　市区楼盘今年大多上涨四五百元

　　在济南房地产圈子中摸爬滚打多个年头的胡先生在谈及这几年济南房地产的形势时，就用了一个字――涨！“2003年－2005年涨势最猛，有些热点地区1平方米一年将近涨1000元。这两年涨势放缓了，涨幅大约一年涨10％。一些热点区域涨势更显著，二环以内严重供不应求，一套房子三四十家等着买，尤其是东南部，奥体、国际会展中心周边地区。”

　　以二环路为界，连日来，记者一共调查了市区内大大小小34个楼盘的价格。具体的数据证实了所有人的看法。

　　二环路以内的土地有限，因此楼盘价格近年来是水涨船高。在记者调查的34个楼盘之中，随便挑一个，就可以看出价格的上升趋势。以2006年下半年开盘的“大舜天成自由城”为例，开盘均价为6180元／平方米，而目前则涨到了每平方米6500元左右。

　　济南市区东部的房价普遍高企，以位于济南市历城区，南临华龙路，北靠华能路的锦绣泉城项目为例，在2005年5月份的时候，均价4200元／平方米，到2006年9月份，已经到了4600元／平方米，2007年3月份到了4900元／平方米，而到7月20日的时候，价格达到5400元／平方米，短短四个月涨了500元。

　　济南阳光100国际新城亦是如此，该项目占地面积1500亩，建筑面积200万平方米，是济南市区内规模较大，比较高档的楼盘。2002年7月份一期工程开盘的时候，均价只有3000元／平方米。但是到了2003年底，均价涨到了4000元／平方米，到2006年底，该楼盘的均价是4600元／平方米，7月25日记者询问三期楼盘的均价时，售楼小姐的报价是5000元／平方米。5年间，这个楼盘售价几乎翻倍。

　　省城某事业单位的王先生最近和单位的同事一起报名团购了二环外以南的“鲁能领秀城”，但是最近他了解到，团购价在4000元／平方米以上，对此，他感到很不平衡。他告诉记者，去年他就买过一次鲁能领秀城的房子，价格也是4000元／平方米左右，后来因为种种原因，自己把那套房子退了。时隔一年，要花更高的价钱再买这里的房子，而且是团购，这让他的心里有股说不出的滋味。

　　有意思的是，由于房价普遍上涨，加上大多数人“买涨不买跌”的心理，“造就”了楼盘销售者高高在上的心态。市民刘女士向记者反映，有些大楼盘的接线员对买主非常不耐烦，多问两句口气就不对了，自己在打电话向二环东边一个楼盘打听价格时，被反问道：“你考虑多大的房子？你考虑几室的呢？你还是来看一下房子，行吗？我们这里不同户型的价格也不一样。”刘女士说，作为一个消费者，都有货比三家的心理，而对方甚至都没有耐心告诉你这些，要你自己跑过去看。

　　“攒钱买房老赶不上趟”

　　――市民小张讲述自己的购房故事

　　2006年11月份，来济南工作6年多的小张，终于为腊山脚下的“世纪中华城”一套83平方米的住房交上了定金。但是这套房，由于《济南市经济适用住房管理办法》出台。小张于2007年6月份要回了定金，继续寻觅合适的房源。回顾这6年的攒钱购房经历，小张百感交集。

　　2000年，小张大学毕业后来到济南，就职于某大型国企，月收入约4000元。当时小张既要还上学期间所欠下的外债，又要供家里的妹妹上学，“房子连想也不敢想。”　

　　2002年，小张手头终于有了约3万块钱的闲钱。当时济南市区房子均价约为2000元／平方米。东外环上的丰润山居均价2400元／平方米，二环以内的房子当时已经涨到3000多元一平方米了，“开元山庄是4000元一平方米，算是很贵的房子了。”当时小张看中了“都市新城”，均价2050元／平方米，月供800元。“80平方米的房子，算了算，30％的首付，需要5万多，还是不够。”小张说。

　　2003年，原来小张自己看中的房子已经涨到了3000多了。这一年，小张一看形势不好，便咬紧了牙关，加紧攒起了钱。“出门上班，我都是骑自行车；坐公车，也是尽挑1元的；80块钱的棉皮鞋，从大二冬天就开始穿，一直穿了8年；老婆很少买化妆品，即使买，也是买超市货架上的”。

　　2004年，济南市区的房价普遍涨到4000元一平方米。“越攒钱越买不起房，我算是彻底绝望了”。也就是这一年，小张的儿子降临人间。这大大加重了小张的经济负担，房子的事情也就一拖再拖。

　　“2005年，济南市小户型的房子极缺。”小张说。他在姚家庄的东元山庄看了一套房子，最小的面积也在108平方米，4380元一平方米算是最便宜的了。买一套，光首付也得十五六万。

　　2006年，小张又动了买房的念头，再看看房价，已是今非昔比。“都市新城二手房的价格也在4000多一平方米，阳光100在2001年的起价为2700元，现在都4900了”。小张感到买房的希望越来越渺茫……

　　半数楼盘不支持公积金贷款

　　央行再三加息，使得住房公积金贷款的优势日益凸现。然而，令人意外的是，想选公积金贷款并不容易。记者近日调查了省城20个在售的楼盘，其中一半楼盘不支持公积金贷款。

　　对于不支持公积金贷款，楼盘给出的理由五花八门。26日，记者拨通了一家楼盘售楼处的电话，销售人员告诉记者：“公司不做公积金贷款。因为审批时间太长，影响公司进账。”

　　此外还有几家楼盘的工作人员表示，“没有跟公积金管理中心联系。”另外两家楼盘把原因归结为房子少。“房子快卖完了，所以停办了。”还有一家楼盘表示，“我们是职工集体建房，只有一部分对外卖，所以不提供公积金贷款。”

　　在记者调查的20家济南在售楼盘中，福润康城、巴黎花园、阳光100国际新城、泉景天沅、鑫苑・碧水尚景、港澳花园、银座常春藤、福泰新都城、济南玫瑰园和峰景・鉴筑这10家楼盘的售楼处表示可以办理住房公积金贷款。

　　济南市住房公积金管理中心的工作人员介绍，公积金贷款的申报与审核有严格的程序，一些开发商因为存在手续不全等问题，影响了住房公积金贷款的办理。

　　知情人士透露，个人房贷是各银行的优良业务，大多数银行都很看重这一市场，而开发商大多是贷款盖楼，作为交换条件，不少楼盘早在贷款之前，就已经和银行达成了协议，为购房者指定了相应的贷款按揭银行。

　　资料链接

　　济南房价涨幅低于全国平均水平

　　国家发展和改革委员会、国家统计局7月23日发布了对全国70个城市房屋销售价格的最新调查，我省济南、青岛、烟台、济宁4市房价继续上涨，但涨幅均低于全国平均水平。

　　调查显示，6月份济南、青岛、烟台、济宁房屋销售价格同比分别上涨5．2％、6．4％、6．5％和5．0％，环比分别上涨0．3％、0．2％、1．0％和1．5％。其中新建商品房销售价格4市同比分别上涨6．0％、6．1％、7．3％和5．7％，二手房销售价格4市同比分别上涨4．3％、5．2％、4．3％和3．2％。

　　全省新住宅均价2766．4元

　　2007年1－6月份，我省房屋销售价格累计比去年同期上涨5％，其中新建住宅上涨5．3％，二手房住宅价格上涨4．9％，新建商品住宅销售价格每平方米2766．4元，二手房销售价格每平方米2013．2元。

　　截至2006年9月末，济南全市房屋竣工面积为128．0万平方米，同比增长26．5％；销售面积174．5万平方米，其中，现房销售面积71．7万平方米；期房销售面积102．8万平方米。商品住宅平均销售价格为3274元／平方米，增长5．8％。商品房屋空置面积为40．3万平方米，下降26．8％。

　    济南主要在售楼盘价格表

　　开盘时间　开盘价格　现价　现价　天业盛世花城　07．1　均价4300　均价4700　名士豪庭　07．5（一期）　均价4850　均价5600（已售完）　正大・城市花园　03．7（一期）　均价3100　均价5300（已售完）　海信浆水泉　预计明年开盘　　价格未定　新东方花园　04．10　均价3800　均价4300　锦绣泉城　05．6（一期）　均价4200　均价5600（三期）　京鲁山庄　06．8　均价3800　均价4400　鲁能领秀城　06．12（二期）　均价4200　均价4800（三期）　外海・蝶泉山庄　06．6　均价4300　均价4700　济南玫瑰园　预计07．9　　均价2400（仲宫）　山水城　07．4　均价1300左右　均价1300左右（仲宫）　实力・荣祥花园　07．3（一期）　均价3600　均价3900（二期）　天成枫景公寓　07．5　均价1280　均价1300多（二环西）　世纪佳园　04．9（一期）　均价4200　均价4800（三期）　如意苑　05．3　均价4760　均价4760　阳光100国际新城　02．7（一期）　均价3000　均价5000左右（三期）　泉景天沅　06．7（一期）　均价4200　均价5030（一期）　峰景・鉴筑　07．7　均价4900　均价5000　连城水岸　未开盘　　均价4000左右　港澳花园　07．7　均价6000　均价6000　大舜天成自由城　06．11　均价6180　均价6500　福润康城　07．5　均价4300　均价5100　巴黎花园　06．5　均价4800　均价6000　华夏・金色阳光花园　06．10　均价4100　均价4500　天建・天和园　04．7（一期）　均价2200　均价4660（三期）　志成・金色港湾　05．9　均价3400　均价4600　鑫苑・碧水尚景　07．7　均价4650　均价5000　永庆街1号　07．7　均价5600　均价5700　清联花园　07．6　起价2800　起价3300　万丰・碧云豪庭　07．5　均价3100　均价3200　荷香村　07．2　均价2850　均价2900　中建文化城　预计07．9　　价格未定　福泰新都城　未开盘　　价格未定　圣井・冠军花苑　07．5　均价1800　均价1880（章丘）  

     

        　　“优惠”是市民对房价的最大期盼。

         　　买房是大事，决心很难下。

　　廉租房管理办法正在修改

　　将收购房源，直供“双困”家庭

　　帮助“双困”（就业困难且生活困难）家庭解决住房问题最有效途径的廉租住房制度，将在济南有更大突破。记者从有关部门获悉，济南市正在起草廉租住房的修改方案，新政策将扩大“双困”家庭入选范围，提高廉租住房租金发放金额，并试探建立廉租房直供体系。

　　据介绍，济南市从2005年开始实施廉租住房制度，已经连续两年发放了廉租住房租金，今年的工作也在进行中。截至2007年3月底，济南市累计为4404户“双困”家庭解决了住房困难。“双困”家庭人均住房使用面积平均提高了10．6平方米，住房条件得到了明显改善。今年，已经受理了300多户“双困”家庭的申请，核实后将继续发放廉租住房租金补贴。

　　为了让更多的“双困”家庭享受廉租住房，济南市有关部门目前正在修改《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。修改的内容包括：进一步扩大廉租住房适用人群，将更多的“双困”家庭纳入廉租住房保障体系中来；提高廉租住房租金补贴标准。在新的修改稿件中，引人瞩目的是，济南市将通过收购房源，成立政府拥有的廉租住房，直接向“双困”家庭提供房源，以彻底改善“双困”家庭的住房条件。

　　据透露，包含上述内容的《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的修订版，近日将在济南市政府办公会议上审议，一旦通过，即可实施。

　　经济房管理办法即将出台

　　又一经适房大盘浮出水面

　　被市民称为“贴心房”的经济适用房，在济南出现了全国“独一无二”的现象，那就是房子等人住。

　　据介绍，难产七八年之久真正意义上的济南经济适用房项目，目前已经建成。由槐荫区房管部门建设的“世纪中华城”项目，建筑面积7万平方米，已经全部建成，但至今没有投入使用，最主要的原因是等待《济南市经济适用住房管理办法》的出台。

　　济南市房管局有关人士告诉记者，除了世纪中华城项目在等待政策外，济南市最早选取的三个经济适用房项目，现在只有槐荫区大金庄项目在运作，位于工业北路的历城区张马项目和天桥区的泺口项目，因为种种原因，最终放弃了。不过，值得关注的是，一处占地300亩的新项目，已经浮出水面。该项目位于市中区文庄一带，建筑面积将超过20万平方米，经济适用房手续目前正在办理中。

　　另外，备受关注的《济南市经济适用住房管理办法》的呈报稿，也已经起草完毕，近日也将在济南市政府办公会上进行讨论。它将成为济南市第一部经济适用房的管理办法，该办法一旦出台，世纪中华城项目将立即进行销售。

　　房地产专家支招――

　　建立住房分层制

　　国家发改委近日又出台了新的建议，建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快征收物业税，把期房销售制度改为现房销售制度，对居民购买两套以上住房采取抑制性的金融政策。就此，记者采访了部分房地产学界的学者。

　　对于房价在政府的限制政策下仍然不断攀升，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为：“房价上涨是近一百年来的国际趋势，至今这种趋势还没有扭转，从宏观上讲，这是完全符合经济规律的。”李教授表示，尽管近年来国家针对房地产行业出台了很多政策措施，但这些措施并不是完全针对房价，很多政策是针对不合理的供需结构、不规范操作等问题提出的，所以，不能把房价上涨完全归咎于政府控制无力。

　　李教授说：“房价上涨与消费者也有很大关系。当前消费者对房价的非理性预期，在一定程度上起到了‘哄抬房价’的作用。”同时，中国人依旧秉承着传统的消费习惯和消费方式，乐于买房，而不乐于租房，这就增加了市场需求。

　　谈到政府到底应该怎样规范和调控房价，李铁岗教授说，政府试图通过严格的调控将整个市场的房价都压制住，这是不太现实的，难度也很大，对房地产市场，应该实行分层消费的制度，建立公平的交易环境，同时充分发挥市场作用，对高档住房、购买高价房的消费者征收一定的附加税款，把这些税款用于建设经济适用住房，建立廉租房，满足不同住房消费需求。

　　济南今年将有3万套房竣工

　　2007年，济南市房地产开发计划完成投资175亿元，施工面积1100万平方米，竣工面积310万平方米，新开工面积400万平方米，销售面积290万平方米。如果按户均90平方米计算，将有3万多套新房投放市场。

　　2007年，房地产开发管理总体要求是继续发挥房地产业带动经济发展的重要作用，引导形成合理的住房建设模式和消费模式。一是进一步加快经济适用房建设，尽快出台管理办法；加大廉租房租金补贴覆盖面，筹备做好廉租房建设工作。二是坚持政府调控与市场调节相结合，抓好稳定住房价格工作。

　　上半年济南发放公积金贷款80490万元

　　今年济南住房公积金制度的覆盖范围不断扩大，上半年归集138117．6万元，比去年同期增长3．29　％，新增缴存职工1．6万人。住房公积金的使用率进一步提高，职工支取公积金60606．1万元，直接用于改善住房条件，比去年同期增长12％；发放住房公积金个人贷款80490万元，比去年同期增长68．4％，帮助4257户职工解决了购房资金需求。

　　申请廉租房四条硬杠杠

　　根据《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，申请廉租住房保障政策的家庭必须符合以下四个条件：（1）具有济南市区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清）常住户口；（2）已取得民政部门核发的《济南市城市居民最低生活保障证》；（3）无房、拥有私有住房或承租公有住房的使用面积低于（含）人均6平方米；（4）共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系。

　　除了这四个硬杠杠外，房管部门还提请“双困户”申请过程中的一些政策规定。申请廉租住房保障政策的家庭人口，以民政部门核发的《济南市城市居民最低生活保障证》确定的人口为准。申请廉租住房的家庭住房使用面积分两种情况：一是租住公有住房的使用面积按《济南市公有住房租赁证》记载的使用面积为准；二是居住私有住房的使用面积按《房屋所有权证》记载的建筑面积乘以相应系数计算，建筑面积与使用面积的换算系数为：楼房70％、平房80％。