泉城房价“一路高歌”

　　2007年上半年已经结束，济南房地产市场的现状是怎样呢？基本情况可以这样简单概括：供应不足，需求大增，房价持续增长。房地产市场几经政策调控，结果并不尽如人意，虽是传统意义上的楼市淡季，但各地楼市均出现夏季热销的场景，并且，部分大中型城市的房价出现大幅上涨，一股强烈的房价上涨热浪正快速的席卷全国。

　　据国家发改委、国家统计局近日发布的数据显示，6月份全国70个大中城市的房价涨幅跃居今年峰值，且所有地区城市新建商品住房均同比上涨。济南房价在2007年初的涨幅并不明显，进入3月份，均价出现了4.8%的大幅增长，至5月份，各大热销楼盘的均价均出现不同程度的上涨。从涨幅来看，北部区域价格涨幅最大，一季度涨幅达到10.6%。

　　上半年楼市全线飘红

　　一反往年夏季楼市淡季的态势，2007年夏季的济南楼市异常红火。从有关部门了解，进入5月份，济南楼市的销售量剧增，仅5月份，据不完全统计，济南市场的销售套数达到八百余套，且房价也同步增长。有业内人士称，泉城大部分楼盘均在五一黄金周前后调整均价，调整价格在几十元到几百元不等。以2007年上半年最受关注的热销大盘重汽・翡翠郡为例，其在2007年初的均价为4200元左右，现已达到4700元左右，上半年的涨幅近12%。从重汽・翡翠郡营销中心处了解，该项目上半年销售总套数约为1000套，且大部分均为140平方米的中大户型，现其的主打经典产品――花园洋房已告售罄，近期推出的300余套小户型也在一天内销售无几。日前，该项目销售中心又传捷报，仅7月22日一天就创下日销售33套的销售高峰。

　　供不应求是主因

　　针对目前部分城市房价上涨过快的问题，国土部副总督察甘藏春公开表示，今年国土资源系统加大了对房地产的土地供应。今年1月到5月，全国住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%。据业内人士称，国内现有住房供给大部分为前几年累积的土地供给，而前两年的土地供给明显呈较低态势，故此，呈现部分城市供不应求的现状，且受“70/90”政策的影响，可以面市的部分房源也推迟入市。对此，行业专家认为，抑制房价的着力点应放在增加有效供给上，要多建房，快建房，并有效保障中低收入人群的住房问题。

　　前摩根斯坦利亚洲首席经济学家谢国忠指出，房地产市场遭遇的许多问题都源于它在地方性政府财政中的作用，要控制房价，房地产开发必须从“土地银行模式”向“工厂模式”转型。政府需要鼓励开发速度和规模，并引入融资工具来支持“工厂模式”。以此来看，提高房产开发速度，保证一定的开发规模，扩大房产开发的资金来源，是近阶段楼市发展的一个趋势。从济南市场来看，目前济南房地产开发企业的融资渠道还是较为单一，类似信托、境外融资、上市等融资方式还是很鲜见。销售方面，部分开发商还是持中长期开发的思路，一是因为房源推出的时期较长；二是因为长期开发能获得更多的利润；三是保持销控以等待新项目的续推。笔者个人认为，保证楼盘的快速销售是开发公司得以良性健康发展的重要因素，虽然延长销售期能保证后期的房源会以较高的价位出售，但开发成本却同期增加，并且增幅会远大于房价的涨幅。在济南进行大盘开发的某地产老总表示，他们会尽可能加快销售速度，一个项目，销售三年和销售五年的利润率是决然不同的，时间成本是一个不容忽视的主要因素。

　　部分业内人士表示，经过政策调控和舆论导向的指引，消费者已逐步看清房价的走势和房价上涨的原因，有关房产商暴利的说法已经越来越少了。就济南市场来说，房价的稳步攀升基本是受市场的主导，供求远远小于需求，虽然，近两年推出的有限土地在今年陆续面市，但受政策影响，还是存在供应总量低，所推热销房源没有连续性的现状，致使部分项目在热销期出现“断货”的局面，这种现象也是致使房价上涨的主要因素。专家预计，随着土地供应量的加大，供求关系会逐步趋于平稳，房价也会随着供求关系的缓和而趋于稳定。