投资商铺应“五”思而行

　　近年来，随着商业地产加速发展，投资者把越来越多的资金投向商铺。伴随着商铺投资的高额回报，其风险也相对较大。业内专家指出，通常投资者需要着重关注以下五个方面。

　　近年来，商业地产发展加速，与此同时，商业地产在近几年的发展中，也出现了一些问题。比如备受争议的售后返租，有些地产商的做法是“羊毛出在羊身上”。开发商先把销售价格提高，然后再把提高的这部分资金返还给投资者，实质上等于投资者自己给自己返租。风格创意地产整合传播机构执行创意总监谭理华先生指出，投资商铺，要尽可能规避商铺的投资风险，这就需要投资者在投资之前必须对商铺有较为充分的了解和调研，这是实现良好收益的前提条件。

　　通常投资者需要着重关注以下几个方面。

　　地理位置

　　人们常说投资商铺首先要看地段，其次要看地段，最后还要看地段。商铺的地理位置对商铺的成败往往具有举足轻重的作用。商铺具有极强的区域性，黄金地段是收益的保障，黄金地段包括众多的人口、便利的交通、良好的人文环境等。商铺不是住宅，一旦所在的地理位置没有较大的人流量作为支撑，商铺将很难坚持下去。如今的银座地下购物广场，生意非常红火，可以说济南生意最火的购物中心，就是因为该购物中心处于济南最繁华的泺源大街一带，是整个济南市的核心区。

　　招商情况

　　商铺作为营业场所仅仅依靠黄金地段是不够的，商铺出售之后商业运营的好坏将直接影响到商铺未来的收益。现在的投资者理性程度逐渐增强，更倾向于在商铺完成全部或大部分招商工作之后才决定进行投资。像泺安广场，由于ITAT的整体进驻，在商铺出售之前便完成了招商工作，这便给投资者增加了投资的信心。

　　业态定位

　　特别是一些大型专业市场，如果定位欠缺，难以及时调整掉头，很容易受到地段制约或经营环境的影响。业主投资的时候，要看开发商对商家的选择，是否是参照商铺周边的商业业态和经营状况，是否能够做到业态互补，可以迎合，也可以另辟蹊径。

　　比如，商铺周边经营服饰类商品，就像济南的洛口，那么在商家的选择上，便可以考虑相关业态的商户；商铺周边若为社区型服务业态，社区商业业态多达几十种，别的店面如果做餐饮店，可以选择做早点店、蛋糕坊，只要立足于社区消费，就会达到良好的互补性，增强整体商业的凝聚力。

　　同时还要考虑入驻商铺的商家的实力，如果某种业态已经饱和，就应该回避此类业态，如果某类商家实力很强，也要回避此类业态，以免加剧不必要的市场竞争，加大经营风险。

　　新老商圈

　　老的商圈铺面与新崛起的商圈铺面各具优势。在老的商圈，消费者已经养成了固定的消费习惯，已经形成了一定规模。比如济南的海鲜大市场，洛口区域的一些专业批发市场，长期的文化和影响的积淀，为投资者做好了充分的前期市场。虽然新商业圈的形成需要时间的沉淀，但作为投资者来说，在新商圈没有形成之前，投资者所投入的资金相对较少，新的商圈一旦形成，其增值潜力便会体现出来。

　　理性投资

　　无论什么时候，投资都需要理性。前段时间出现的人人炒股的热潮，让更多的人体验到了心跳的感觉。投资是为了追求收益，而不是为了追求刺激。谭先生认为当前一些投资者和开发商要杜绝冒进思想，投资时切忌头脑发热。不然后期经营一旦出现问题，后果是不堪设想的。当然，从济南乃至全国商业地产的发展情况看，总的趋势是不错的。对商业地产的未来，谭先生持乐观态度。文/任世海

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　　律师三点提醒

　　投资者在购买商铺的过程中，需要注意哪些法律问题呢？日前，有关律师寄语广大商铺的中小投资者，购买商铺应注意三大法律问题：

　　公摊问题：日前，商用物业在销售过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分怎么处理，许多开发商却矢口不提。律师认为，有相当部分的商铺纠纷，都是由于开发商在销售过程中，没有很好处理商铺公摊面积，而消费者在购房合同中又忽略了对商铺公摊面积的约定。

　　相邻权问题：根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商业物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也是时有发生。

　　物业管理问题：相对于住宅而言，商业用地(尤其是商铺)物业的后期管理将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营业态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，极容易导致物业后期经营成本的过大，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。