股金供房 四类人群巧置业

    股市赚钱了！相信绝大多数股民均是如此。

    是不是该从股市中撤出一部分资金来做别的事情，比如买房？

    这当然得根据实际需求来具体确定。如果是一位尚在租房过程中的股民，从股市中调出一部分资金来买房，未尝不可；而如果是一位满仓老股民，抽出一部分资金购置物业进行长期投资，也有必要。

    当然，在理财专家眼中，实物资产――房产一直被当作风险理财标的，因此购置房产肯定也会承受一定的风险，对投资者来说尤其如此，因此这需要讲究安全、适度的原则。

    在股市不断上涨，但已累积了相对的风险，而人民币升值促使房产价格一路上涨的今天，如何在股市与楼市之间寻求平衡呢？下面我们结合具体的案例来进行具体分析，希望对读者能够起到借鉴意义。

    安全、适度是首要原则

    在目前购房需要讲究安全、适度。从安全的角度考虑，首先要考虑政策因素，再就是要从现金流角度来考虑，资金链不要绷得太紧。

    就目前的情形来看，国家对房地产市场的宏观调控并未放松。从政策方面上看，现在虽未象过去的两年那样政策频出，但这并不意味着国家对房地产市场的调控已经结束，相反国家对于房地产的调控还是在稳扎稳打。为了是房地产市场进一步规范化，在未来一段时间内，政府部门将继续深化落实各项宏观调控政策，如近期加大对土地的监管力度，以及改善供应结构能，都会对房地产市场产生不小的影响。

    当然，而对出于投资目的的购房者来说，尤其最需要关注的是利率的变化和税收政策的作用。为了进一步抑制目前经济过热现象，央行于今年年5月19日再次加息，这也是继2004年10月29日加息以来的第六次加息。市场已经进入了加息通道，这意味着未来还会面临更多的加息。目前虽然无法预测未来利率标准将会提高到什么标准，会产生多大的影响。但是我们可以通过此前已经发生的过的情形，来测算利率的上调对自己的影响。从2005年1月1日开始加息以来，经过六轮加息之后，即使是按照最优惠的利率计算，在短短不到3年的时间里，5年以上房贷利率已经从5.04%涨到了6.12%，投资成本会随着加息而不断增加。

    而税收政策也是一项不能忽略的因素。为了抑制房地产市场过度投机，国家通过税收政策对房地产市场上的投机行为进行打击，这是毋庸置疑的。此前开征的房地产营业税，恢复征收的二手房交易个人所得税，以及提高契税征收标准等等，均是针对投机行为的。而目前正在讨论过程中的大面积物业保有税、物业税等等，都会对房产投资产生不利因素。

    资金安全也是我们一直所提倡的，如果考虑到购房这一具体的范畴，不管是出于投资目的，还是用于自住，一定要保证资金链具有适当的弹性。不考虑自己的实际情况，将资金链绷得非常紧的做法是不可取的。比如手中仅有30万元资金，却偏要购买100万元的房子，甚至举债购买更贵的物业，这会让自己陷入被动境地，而且资金链也会因为绷得太紧而断裂。这样的案例是市场上并不鲜见，在2005年底，有不少温州投资客因为没钱偿还银行贷款而变成了“老赖”。因此，在置业之前，要对自己的资产进行一次清理，并由此规划合理的置业方案，如首次置业者考虑梯度消费，而优化资产结构者则考虑将多少资金放在实物资产上。

    在2003年前后，房产投资根本无需过多考虑，捡到篮子里的都是菜，抢到房源就赚钱。但现在的情形已经大相径庭，出于安全投资着想，购置房产进行投资时，需要注意自己的现金流，不要把资金链绷得过紧，而如果能使现金流为正数就是最为健康的。

    合理置业因人而异

    在股市中已经获利，可以进入房地产市场将纸上财富转换成为地上财富，将虚拟资产变成看得见、摸得着的实物资产。而就目前的情形来看，由于股市已经上涨到了高位，从资产配置角度来说，不失为一种明智的选择。因此，本刊在此根据不同的情形来具体进行分析。

　类型一：买个“小窝”好成家

    方文武是上海一家广告公司的市场总监，在去年年中进入股市，用他自己的话说是一不小心赚回了买房子的钱。

    在进入股市之前，方文武其实并不擅长投资，此前每次发工资留足生活费之后，便是将钱悉数存入银行。去年年中，身边有不少朋友投身股市，而且身价渐涨。心动之余，方文武也拿出5万元到股市试水，没想到一路顺水顺风，收益出奇的高，于是他不断追加投资，直到将自己手中15万元现金全部投入了股市。

    遇到了大牛市，不想赚钱都难。方文武在股市中一路过关斩将，目前资金已经翻了三番，有原来的15万元变成了现在的50万元。有了这笔钱之后，想到了买房。

    资产分配建议：类似于方文武这样的人，相信在股市中并不少见，他们原本没有多大的资金量，进入股市之后，在短时间内迅速完成了原始资金的积累。现在考虑买房是非常及时的。

    对自住型购房者来说，此前国家虽然出台了多项宏观政策，但是其用意并非要调低房价，而实践也证明，随着房地产市场日益规范化，房价却在慢慢回升，北京、上海和广州等一线城市自然不必多言，二三线城市的房价也是不断上扬。

    同时我们观察到，随着银根、地跟等的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然会出现上涨的局面。如最近上海杨浦区准备推出的新江湾城D1地块，其楼板价已经接近7000元/平方米，已快赶上板块内在售项目的均价，而这也表明，未来新江湾城的项目售价绝对要超过在售项目的售价，由此看来，如果是自住需求的话，可以考虑购买。

    当然，对于方文武来说，他在置业过程中需要注意的就是量力而行，牢记梯级消费理念，不要因为钱来得比较容易而想要“小马拉大车”，这种做法有欠妥当。他目前比较适合购买总价在80万元左右的物业，除了支付首付款之外，他还得预留一部分装修款项。

    此外，还需注意的是，因为考虑到日后改善居住品质的需要，目前购买的物业可能面临转让，因此尽量照顾到未来转让时的方便，可优先考虑购买一些地段比较好的物业。

　类型二：换套大房奔小康

    朱永胜是上海一家大型制造业的业务经理，也是一个老股民。

    2002年春，朱永胜进入股市，没想到碰到了大熊市，投入进去的8万多元资金，一直在不断缩水，最少时账面上只剩下两万多元，割肉实在是心有不甘，他因此当了好几年的股东。

    2006年股市反转，他由此也获得了新的转机。被套牢的股票在年初几个月时间内迅速解套，而他也看到了新的机会，于是又投入了十几万元进去。朱永胜坚持长期投资策略，看准之后买入便长期持有，虽然他没有抓住类似于ST・长控(600137)这样的“超级黑马”但是坚持持有南京高科(600064)、中华企业(600675)等股票，都让他获得了四倍以上的收益。而此时他账面上的资金也已经超过了150万元。

    朱永胜至今还住在徐家汇附近一套老公房内，一家三口显得有些拥挤。他想买一套面积大一些的房子改善居住品质。

    资产分配建议：朱永胜通过股市获得了丰厚的回报，现在享受投资成果并不过分。

    考虑到在他的实际情况，建议他就在徐家汇附近寻找一套总价在240万元左右的次新房作为置业首选。选择在徐家汇附近置业，主要有以下两个方面原因，其一是方便日后小孩就学，徐家汇附近分布有不少名校，教育资源丰富；其次是考虑到他们在此已居住了很长时间，熟悉了周边环境，同时以他现有的资金实力，不必选择在偏远地区置业，靠时间成本来换取资金成本。

    至于此类改善居住条件的置业者是否需要转让现有的住房，来减轻换房之后的还贷压力，这需要根据实际情况来分析。就朱永胜来说，由于他现在的住房位于徐家汇，这是上海高租金区域，如果保留下来，在租赁市场上能获得不错的回报，因此可以持有。但是如果不是这种情况，如物业位置在外环线附近，这里的租赁市场一般，转卖变现也未尝不可。

　类型三：资产固化有讲究

    年届不惑的王建(王建博客,王建新闻,王建说吧)新是一个职业股民，这波行情使得他的身价暴涨，账面资金保守估计已经超过了500万元。

    王建新是一个短线高手，在实战中总结了自己一套独特的技巧，他每天都在观察技术指标，然后根据变化做出投资决策。因为方法得当，他在股市获得比别人更多的回报。

    两年前王建新已经改善了居住条件，在广州市豪宅聚集区珠江新城内购置了一套180多平方米的大房。而现在在股市中获得的投资回报，他更多的是考虑如何为自己留够养老金，还有就是培养小孩，以及孝敬父母。

    股市到了相对较高的位置，王建新感到应该抽出部分资金放在别处，将部分股票资产进行固化，因此他想到了买房。

    资产分配建议：就目前的情形来看，王建新有必要抽调部分资金出来，但如果全部以货币的形式放入银行，由于利率太低，这显然不合算，因此考虑购买高租金回报的物业进行资产的置换。

    那么可以抽调多少资金出来呢？理财专家提出了“80法则”，就是股票占总资产的合理比重＝80减掉年龄再乘以100%。就王建新来说，今年40岁，股票投资应占4成，剩下的6成可抽调出来作为他用，比如购置房产进行投资，或者持有债券等。

    由于租金上涨幅度远远落后于房价的上涨速度，国内公寓的投资回报已不高，因此在选择投资项目时一定要小心谨慎，讲究现金流入原则。记者通过对比发现，目前在北京、上海、广州等地，境外人士聚集区等高租金区域能获得较高的回报，如上海的古北新区、广州的中信广场附近，高档物业目前租金回报率还能达到7%左右，因此建议王建新选择投资此类物业。

　类型四：股票、房产均可涉足

    郑建忠刚从美国回来，打算在上海定居。

    此前，郑建忠在美国经营中餐厅，由于勤劳加巧干，他赚取了40多万美金。由于现在美元对人民币正在不断贬值，因此回国后第一件事就是将美金兑换成人民币，总共有300多万元。拿着这笔钱，他一时有些不知该如何是好。在他看来，股市火热，楼市温度也不低，到底是投资股票，还是投资房地产，抑或是做点别的买卖？

    郑建忠祖籍在上海，祖上给他留有房产，居住不是问题，因此他并不需买房解决此类问题，而在他内心深处，还是想重操旧业，在上海经营一家上档次餐厅。

    资产分配建议：类似于郑建忠这样的人群，手头掌握不少资金需要寻找出路，虽然目前股市尚处于火热阶段，机会很多，但是郑建忠刚从国外回来，对市场缺乏了解，贸然进入有些不妥，同时股市也已经处于高位，风险悉数大，这也是他最为顾虑的。因此建议郑建忠采取保守一点的投资策略。

    在资金分配上，主要从四个方面考虑。首先建议他持有部分货币，持有量的多少可以灵活安排，当然必须最低限度必须满足三个月的家庭日常开支。其次建议他用一部分钱购置房产，可以得到租金收益，也能分享到人民币资产增值的好处。此外还可将一部分前用于投资股票型基金，收益虽然不是很高，但是相对来说较为保险。最后是可以留一部分钱继续投资餐厅，因为对他来说，在经营餐厅方面已是驾轻就熟，积累了相当丰富的经验，可以在短时间内发展起来，这不失为一个比较保险的策略。