境外热钱：再度围攻楼市

　　5月18日傍晚，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5％。分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。其中最为重要的政策则当数扩大人民币汇率浮动区间。随后人民币对美元汇率中间价在该政策影响下，连续出现大幅上涨，轻松创出历史新高。

　　在人民币强劲升值的大背景下，境外热钱正开始新一轮地流入我国房地产市场。

　　海外热钱再度涌动

　　近一时期，经过“限外政策”的影响，北京、上海的一些高档项目一度出现滞销的局面，但境外个人投资者在国内买房步伐的减缓，并没有影响境外大机构和大企业进入国内楼市的步伐。

　　国际好莱坞影业巨头米高梅5月中旬与上海天鸿置业正式签约，投资12亿元在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”。这是海外娱乐业首次在国内开发商业地产项目。据了解，米高梅公司的方案是在长风2A地块打造一个建筑面积7万平方米的室内娱乐商业中心，该项目将主题购物、餐饮和体验式互动影视娱乐设施集为一体，通过内外部环境的设计，将模拟出一个东方的“好莱坞”。这一项目将在今年底正式开工，2010年夏天正式建成。

　　上海房地产界的人士向记者表示，5月24日，一场名为“Cityscape”的国际地产投资与开发博览会，将首次在上海举办。该博览会原来在中东大城市阿联酋的迪拜举办，据悉此次有70%~80%为国外参展商，其中多数又是中东石油财团，属于国家或家族直接投资者，而不是通常的投资银行或投资基金，这些境外资金大多对上海的楼市表示了很大的投资兴趣。这次博览会很有可能成为中东石油资本大规模进入上海房地产业的一个契机。 　

　　近期，还有市场传言表示，摩根士丹利已经收购了上海东海广场包括二期、三期在内的整街坊项目，接下了14年六度转手的“上海第一烂尾楼”，涉及金额约为19.6亿元。

　　上海市统计局近日发布的数据显示，一季度，外商来沪直接投资1000万美元的大项目有56个，合同金额26.23亿美元。而实到项目，一季度，外商来户直接投资1000万美元以上大的项目有45个，实到资金9.93亿美元，占全市实到外资的49.3%。

　　其中，规模居前三位的项目中就有两个房地产公司项目，分别是上海耀达房地产开发有限公司4924万美元，上海则鹏置业有限公司4014.1万美元。

　　近日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司（以下简称长和系）联合发布公告，以24.53亿元在重庆市投得一处100万平方米的住宅及商业用地。

　　房价成为关注焦点

　　在境外热钱再度涌入的同时，这些热钱是否会引发房价的新一轮上涨，成为各界关注的焦点。

　　国内某大型房地产企业针对外资投入房地产问题，曾经专门做过一轮调查。该企业的有关人士向记者表示，从该企业的调查来看，外资涌入房地产的行为，与房价上涨没有直接关系。现在的外资实际上还是主要集中在开发领域，实际上增加了市场的供应量。就购买的环节来看，上海、北京的限外令还是有一定效果的，一些境外个人的购买行为还是受到了影响。

　　该人士表示，北京市统计局和国家统计局北京调查总队最新统计显示，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。目前，港澳台商房地产开发企业是北京市外资房地产开发投资的主体，达到204家，占59.3%，外资房地产开发企业在北京市的开发投资建设项目平均规模相对较大，建设项目和建设区域主要在三环以内。就外资所开发的项目而言，价格确实相对较高，但这是项目性质决定的，换个国内的开发商做，估计价格一样高。

　　但也有人士对此有不同认识，上海房地产业的一位人士向记者表示，一些境外开发商开发的项目，价格高得离谱，最典型的例子就是“汤臣一品”，这种严重超越市场平均水平的价格，对市场价格体系造成了紊乱效果。

　　主管部门高度警惕

　　如上所述，市场对外资热钱进入楼市存在两种态度，由此导致的反应也自然不同。认为境外热钱对房价没太大影响的人士，自然觉得没必要限制外资；而认为外资影响房价的人士，自然要求对热钱进行限制。

　　一季度，我国新增外汇储备1357亿美元，而同期贸易顺差仅为464亿美元、外商直接投资(FDI)159亿美元，差额达734亿美元，占新增外汇储备的一半以上。而且，3月份我国新增外汇储备447亿美元，而同期贸易顺差仅为68.7亿美元，差额进一步扩大。国家外汇局近日在对沿海10省市的外汇资金流入和结汇的专项检查中，主管部门发现，贸易和投资项下确实存在资金异常流入现象。

　　市场人士分析，热钱在贸易项下主要通过假出口进入，还有高报出口价格多收汇；在投资项下，主要通过返程投资进行，即拿钱出去再换汇进来。    

　　外汇局局长胡晓炼近日表示，要进一步调整“宽进严出”的管理政策，对资金流出入实行均衡管理，当前重点是加强对资金流入和结汇的管理。要积极建立监管协调机制，发挥合力，实现资源共享和协同监管。

　　5月22日，国家统计局综合司在统计局网站发布报告指出，实施加强和改进外汇管理，加强对“非贸易顺差”外资流入的监管，防止投机性“热钱”的非法流入等措施以控制流动性。