新利率面前:选择适合自己的房贷策略

    中国人民银行自4月28日起上调了人民币贷款基准利率。对于普通百姓来说，感受最深就是随之而来的房贷利率的上涨。虽然多加银行人士表示，银行房贷的具体执行细则将于“五一”黄金周后公布，但是对于房贷者来说，还是需要根据自己的实际情况，选择适合自己的还贷策略。

    一定要提前还贷吗？

    虽然只是一次小幅度的加息，按照有关计算，30万房贷20年期每月也才多还47块，但这次加息，使购房贷款者对利率上调预期更加强烈。因此，许多人都有了提前还贷的念头，特别是对于在4月28日以前已经向银行贷款买房的百姓来说，新的贷款执行要到从2007年1月1日开始计算，期间还有大半年的缓冲时间，特别是在这段时间内还可以通过提前还贷，来减少利息的支出成本，但提前还贷一定划算吗？房贷者首先应该从自己的贷款合同入手进行考虑。

    目前，在同一家银行，不同时期申请的贷款提前还贷条件也各有不同。因此，百姓如果要提前还贷，首先要看一下贷款合同，查找其中详细规定。据了解，目前多数银行都规定在办理贷款后的1年内不得提前还贷，一些股份制银行略有宽松，规定办理后6个月内不得提前还款。如提前还贷将收取违约金，收取方式各家银行略有差异。从目前违约金的数额来看，从一个月的利息，到还款总额1%都有，大致的金额在3000至5000元。因此，对于需要支付违约金的人来说，提前还贷并不明智。

    即使不需要支付违约金，提前还贷也应该自己考虑一下自己的经济实力。按照有关计算，目前对于房贷者来说，每月多支出的金额大约在40元至80元之间，一般都可以承受，如果将自己的流动资金都用于提前还贷，不仅使得自己的生活产生拮据，而且也会损失一定的机会成本，即拿这些钱去投资货币市场基金、国债等保本理财产品的收益。

    如何提前还贷更划算

    但这并不是说，购房者就不需要提前还贷了，如果你足够的流动资金，且没有好的方向，提前还贷也不失为一种好的理财方式，但即使是选择了提前还贷，也需要精打细算。

    选择不同的提前还贷方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷时，有三种方式，分别为部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

    有关专家建议，对于选择了等额本息还款法的消费者来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。同时，如果您手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，也一定要提前还贷。

    对于已经进行了房贷的百姓来说，可根据上面的介绍，来判断是否需要提前还贷。至于还没有贷款的人来说，则应该向银行进行咨询，在提前还贷方式的选择上拥有更多的主动。

    选择定息房贷也要精选

    央行上调贷款利率使得推出“固贷”产品的时机更为有利。对于固定利率房贷，许多人首先关心的就是固定利率与浮动利率之间的利差，随着贷款利率的提高，两者之间的利差就缩小了，加上有消息称各大银行的固定利率房贷也要提高，不少购房者已经开始关注固定利率房贷了。由于目前定息房贷是“三分天下”，因此购房者在选择时也要精选。

    尽管光大银行靠推出固定利率产品，赚了“吃螃蟹第一人”的名声，但到目前为止，签约的客户却屈指可数。建行推出的个人住房贷款固定利率产品尽管三个期限档次，且每档都设有一个利率区间，但相比招行推出的定息房贷产品，依然逊色了不少。

    招行固定利率房贷的最大特点在于，在贷款期限内，既可整体执行一个利率，也可分段执行不同的利率标准，如5年期固定利率房贷，在执行最优惠利率时，一种安排是整个5年利率执行5.73%；第二种安排是前2年利率5.55%，后3年利率5.85%。值得关注的是，对于总期限在5年以内的贷款，招商银行也推出了相应的固定利率产品。

    对于固定利率房贷，许多人首先关心的就是固定利率与浮动利率之间的利差，但事实上，在选择固定利率房贷之前，你还是需要考虑可能产生的时间价值。

    如果贷20年，虽然每年还款额均为4.1万元，但假设通货膨胀率为3%，那第20年的4.1万元，其实只相当于第1年的2.3万元；同样30年贷款，每年还款均额3.4万元，而第30年所还的3.4万元，只相当于第1年的1.4万元。所以如果考虑通货膨胀因素在内，20年和30年的贷款利息差距并没有想像中的那么大。

    由于目前的固定利率房贷的期限都比较短，因此从时间价值来看，你所付出并不一定有浮动利率划算，投资者锁定利率成本的其实是打了一个折扣。因此选择固定利率房贷的时候，还是需要精打细算。