新政策持续宏观调控压力 短期对房价影响不大
2006-03-24 18:46 作者：大众房产网 来源：
国家税务总局下发的《通知》显示，政府加强了对房地产开发企业的监管。
3月21日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，几乎同时，中国保监会公布了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》，按照新办法，保险资金投资国内房地产项目的设想已落空。
这也是两会之后，各部门就房地产行业出台的最新一轮政策，从政策取向上看，主管部门对房地产行业的调控压力依然存在。
税收优惠被令取消
国家税务总局日前下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（下称《通知》），自今年1月1日起执行。
原规定中，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，新规定修改为预计计税毛利率，并依照经济适用房和非经济适用房、省会城市和计划单列市的城区和郊区以及地级市的城区和郊区等分别执行不同税率。
为防止资本弱化和关联交易。新《通知》还规定，开发企业将暂时闲置不用的自有资金依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，适用不同扣除方法。
值得一提的是，《通知》对新办房地产企业减免税作了限制，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
有市场人士介绍说，近两年来房地产业发展得非常快，相关产业链为国家提供了相当的税收。原来的企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整，《通知》中则加以完善。
保险资金关于门外
几乎同时，中国保监会公布了国内第一部基础设施项目投资的管理规章―――《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（简称《办法》）。《办法》确认，允许“保险资金投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目”。不过，房地产项目却未被列入允许投资行列，因此，觊觎房地产项目投资的国内保险商将暂时无缘这项投资。
中国保监会3月20日披露的数字表明，截至2005年底，保险总资产为1.52万亿元。《办法》设定的投资规模和比例是：“寿险商投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的5%；财险商投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的2％”。因此，初步估计有资格进入基础设施项目投资的保险资金，最大限度将在700亿元左右。
据了解，在《办法》制订过程中，有关方面就是否同意保险资金投资房地产项目进行了长时间探讨，但经过反复研讨、犹豫再三之后，监管机构最终还是认为房地产行业投资风险过大，在相关制度不完善的情况下，贸然开保险资金投资房地产的口子，风险过大。
调控趋势持续进行
国税总局、保监会相继出台的新政策，也是两会之后，各部门就房地产行业出台的最新一轮政策，从政策取向上看，主管部门对房地产行业的调控压力依然存在。
3月21日，经济学家、中国企业海外发展中心主任孙飞对记者表示，保险资金目前投资的交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目，都属于政府信用担保，风险非常低，还具有稳定的收益。房地产行业主要都是个人、企业信用，信用等级相对低很多。目前，行业整体还处在宏观调控之中，对该市场的投资情况还应该仔细观察。但不排除在未来，保险资金将获准投资房地产行业。
另有市场人士表示，结合国税总局、保监会的政策看：一个是从税务制度上减少对地产行业的优惠，并加强监管；另一个是在资金供给源头上，继续保持慎重态度。从政策取向上看，可以发觉主管部门对房地产行业依然存在一定的担忧。
不少城市，如北京、大连近期房价上涨较快，从目前看，这些城市导致房价上涨的原因较多，土地供应紧张是其中之一，尽管新政策体现了调控压力，但因为还没有直接涉及到土地供给环节，所以还不会在短期内对房价造成明星影响。
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