房地产商应对新政 可能将税收成本转嫁消费者

  
 
　　国家税务总局日前发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(以下简称31号文)，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。3月22日分析了该政策对房地产业的影响，对于文章的一些观点，有商榷的必要。

　　该政策的主要目的在于防止地产商偷漏税
 
　　此文件一经出台，立刻引起了公众和房地产开发商的广泛关注，公众关注的是这一税收政策调整之后，房价是否又会上涨，而开发商关注的是这样一个调整会对企业的成本和利润造成多大影响。

　　应当说，这样的一个调整，从理论上来说对房价和开发商不会有多少影响，因为这样的一个调整只不过是将企业所得税的时间进行了小小的调整，企业的实际税负仍然是原来的税率，那么开发成本就依然是原来的成本。不过这只是一种理想状态而已，实际上这次发布的文件就是针对房地产开发企业偷漏税现象严重而出台的，这个文件不仅使得开发商缴纳所得税的时间提前，而且针对房地产开发企业常用的一些偷漏税手段，制定了一系列的监控措施，使得开发商偷漏税的难度大大提高。

　　对于那些偷漏税严重的房地产开发企业而言，《31号文》的实施必然会提高他们的开发成本，当然对于每一个开发商影响多大就要看其偷漏税的程度了。

　　正是因为对于房地产开发企业存在偷漏税现象的共识，无论是学者、消费者还是开发商，都一致认为《31号文》必然会提高企业的成本。不过对于《31号文》对房价的影响，大家的看法却不尽相同。有的人认为房地产开发企业的成本提高，必然推动房价上涨，有的则认为房价不是由成本决定，而是由供求决定。笔者认为，这两种观点都有一定道理，但是却又不尽然。

　　开发商很容易将增加的成本转移到消费者身上

　　市场的均衡价格是由供求双方共同决定的，供应方和需求方都不可能单方面决定市场价格，除非是由政府定价，而不是竞争形成价格。竞争市场价格的形成取决于市场供给曲线和消费需求曲线，供给曲线决定供给量，而供给曲线是由成本和价格决定的，消费需求曲线则由市场容量和价格决定。而房地产的市场均衡价格，就是使得市场供应量和市场需求量相等时的价格。因此，房地产的市场均衡价格必然会受到房地产开发企业成本的影响。不过，房地产开发成本的提高到底会对房价产生什么影响，却不是绝对的。

　　根据福利经济学的原理，从长期来看，政府征税会加重企业和消费者的负担，不过负担到底是消费者承担的多还是企业承担的多，就取决于需求价格弹性，如果市场需求弹性大，那么消费者承担的税收负担就轻，企业承担的税收负担就重；如果需求弹性小，消费者承担的税收负担就重，企业承担的税收负担就轻。而从目前的情况来看，中国的房地产市场供不应求、供求矛盾突出，基本处于卖方市场的状态，因此开发商很容易将增加的成本转移到消费者身上，税收负担的增加就很可能推动房价上涨。

　　关键是要让市场处于更加充分的竞争状态虽然税收负担的增加

　　可能推动房价上涨，但是笔者仍然认为政府加强税收征管是完全必要的。因为抑制房价上涨不可能长期建立在房地产企业偷税漏税的基础之上，如果没有其他措施，即使政府完全免除房地产行业的税收，房价也未必会降低多少。要降低房价或者防止房地产企业将税负成本过多地转移到消费者身上，关键的还是要增加房地产的供应量，让市场处于更加充分的竞争状态。同时，应当防止投机和投资需求与基本自住需求争夺有限的供给，通过大力压制投机性需求来降低市场容量。

　　只有这样才能使房价回归合理水平，让房地产市场的需求曲线更富有弹性，从而有效避免开发商将税收负担过多转移到消费者身上。(周城雄 中科院博士生)