咨询会投诉、咨询问题摘录

　　在３月１１日上午的咨询会上，消费者投诉、咨询的问题多数是共性的问题，主要集中在延期交房、延期办理房产证、交房标准与合同不符、房屋质量等方面。我们摘录了部分读者的问题和相应的律师解答，以期对遇到类似问题的读者有所帮助。
　　延期办证
　　七里河业主：延期办证如何处理？
　　山东豪才律师事务所田远营律师：与开发商协商解决，要求支付违约金，若不能解决，也可通过法律途径解决。注意合同约定，因为在商品房买卖合同中大多约定纠纷的解决方式。
　　
　　侯先生：我在高新区购房一处，２００４年１月入住，当时约定交房后７个月内办理房产证，该楼盘没有国有土地使用证，房产证至今也未办理。
　　山东大正泰和律师事务所吴兴华律师：购房者掉进了合同“陷阱”，开发商有欺诈嫌疑。依据合同约定或者相关法律规定，开发商应该向购房者支付违约金。由于开发商存在根本性违约，购房者可以退房。
　　
　　陈先生：房产证已发，土地证为何发不下来？
　　齐鲁律师事务所王守和律师：按照《山东省土地登记条例》的规定，开发商有义务在办理房产证１个月内向登记机关申请土地分割登记。但由于历史等原因，加上一部分开发商办证意识单薄，使得一部分土地证办不下来。
　　
　　张先生：开发商拿不出规划手续和施工手续，地下车位没有产权。应该如何处理？
　　山东豪才律师事务所王象勇律师：开发商应该出示相关证件，业主也可以要求开发商出示。如果开发商拒不出示，业主可以去有关部门调查开发商证件是否齐全。地下车库如果是经过规划批准的，可以对外出售，如果没有规划批准，则只能出租。
　　
　　高女士：我住的是单位原先的房子，后来买了下来。２００４年搬进来，但房产证、土地证一直不给办。现在这些证还在原来腾房子的人手里。我该怎么办？
　　北京市惠诚律师事务所济南分所崔长新律师：应按照当初购房协议的约定，要求单位履行协议。如果单位不履行，可以进行起诉，向房管部门申请注销原来住户的产权证，重新办理房产证。
　　承诺无法兑现
　　刘女士：开发商原先承诺集中供暖，现在却改成了小区供暖，取暖费用提高了。这种问题应该怎么解决？
　　北京市惠诚律师事务所济南分所陈凤刚律师：在这个问题上开发商存在明显违约。应看购房合同中是如何约定的，约定仲裁的，就通过仲裁的手段；没约定仲裁，可以进行诉讼。消费者在购房时应该保存好开发商的书面材料、宣传材料等相关证据，签合同时最好请专业人士帮忙，仔细阅读合同条款，不要急于签字。
　　
　　张女士：我的房屋被拆迁，２００４年７月签的协议，当时拆迁约定２００６年１月１日前交付安置房，逾期按每天１５元支付租金，可安置房至今未交付。
　　北京市惠诚律师事务所济南分所崔长新律师：拆迁协议约定的并不明确，而且自相矛盾。张女士可以找拆迁办和开发商协商解决。
　　收费问题
　　宋先生：我买的房子是阁楼，房子的性质购房合同与房产证不符，暖气现在是全价收费。我应该怎么办？　
　　山东大正泰和律师事务所吴兴华律师：首先应该审查该房的性质，按国家规定该宗房产是阁楼还是普通房产，由此认定房屋产权登记是否有误。若产权登记有误则依法要求房管部门变更，若产权登记无误再审查物业公司收费规定是否合理有据。
　　
　　鲁先生：前期物业管理费过高如何处理？
　　齐鲁律师事务所贾俊峰律师：前期物业管理费应按照《前期物业管理协议》约定收取。前期物业管理费用应经过开发商和业主协商，在政府指导价要求下浮动，价格应该符合相应的服务标准，为业主提供相应的服务内容。
　　房屋质量
　　李先生：暖气设施应如何保修？
　　山东豪才律师事务所苏兴革律师：暖气设施应该按开发商提供的《住宅质量保证书》保修。
　　
　　付女士：我购买的阁楼的窗玻璃上，有冷凝水下流，污染室内墙壁。应如何处理？
　　山东豪才律师事务所苏兴革律师：先与开发商协商，对窗户予以改造，如不能改造，在接受的情况下，可要求开发商补偿。
　　其　他
　　杨先生、张先生：房屋订金与定金有何异同？
　　山东豪才律师事务所田远营律师：依法律规定，定金与订金不同。但是在实践中，对于它们如何认定，需要依据双方提供的资料和合同法以及担保法来具体认定。
　　
　　张女士：我因为没有及时偿还购房贷款，被银行起诉。在法院判决前，我归还了贷款和违约金。银行撤诉后，代理起诉的律师事务所起草了一份承诺书，要求我承担律师费，我在上面签了字。诉讼费及律师费应该由谁承担？
　　山东豪才律师事务所王象勇律师：张女士在这个问题上存在重大误解，律师费不应该由她承担。法院未判决，张女士应该承担一半的诉讼费。至于律师费，在银行撤诉、贷款合同中未约定的情况下，则张女士不应该承担律师费；合同中约定由借款人承担，张女士则应先确认银行是否已支付，银行如果没有支付，张女士应该按照相关律师收费标准支付。在已签承诺书的情况下，张女士可向法院主张认定承诺书无效。
　　
　　罗先生：我自己购买的地下室，被开发商强行砸开门锁，出卖给他人。
　　山东豪才律师事务所苏兴革律师：可以先与开发商协商解决，如解决不成，诉诸法律。
　　
　　穆女士：开发商违约不给办理房产证，违法以租赁的形式占有该房，并要求我们退房。
　　山东信义律师事务所邓德清律师：根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。开发商采用返租的形式进行销售，涉嫌诈骗，双方签定的租赁合同是无效的，应当解除。开发商应当为购房者办理房产证，并承担相应的违约责任。