购买期房或可分期付款 离取消预售制还有多远

    在上海市政府有关部门日前向社会公开征求意见的新版商品房预售合同（示范文本）中，允许购买期房者不必一次性付清款项，而可以根据不同时间节点或工程建设进度，分7期支付，基本实现“一手交钱，一手拿房”。

    作为商品房预售制度中鲜见的重大变化，“分期付款”将对房地产交易的各方带来怎样的影响？备受争议的商品房预售制度还能走多远？

    商品房预售惹来麻烦无数

    买过预售商品房的人都会有这样一种感受：还没看到房子究竟是什么样，就必须向开发商支付全部购房款。还有许多人好不容易盼到交房，拿到手的房子却与当初在广告中被吹得天花乱坠的楼盘相去甚远。

    相对于现房来说，预售期房的价格的确比较有吸引力，但近年来各地因预售合同而引发的商品房投诉却不断增加。业内人士分析指出，作为引发纠纷的根源之一，目前商品房预售环节至少存在六大“漏洞”：

    漏洞一：购房者个人信息被出售，隐私权不保

    有的购房者新房还没有拿到手，就有装修公司打来电话问是否需要装修；装修好的房子尚未入住，又有中介公司打来电话问房子是否要出售、出租。上海一家房屋中介公司的负责人透露，新楼盘业主的单位电话、手机等个人信息，大多是从房产公司或售楼人员那里买来的，价格从数百元到上千元不等。

    漏洞二：售楼广告天花乱坠，诚信度难求

    为了在竞争激烈的楼市中突出自己、吸引消费者，开发商在广告宣传上颇下了一番功夫，“距离地铁站步行仅10分钟”、“毗邻热闹繁华的商业中心”、“小区中心拥有大面积绿地”……。所谓的楼盘“实景图”也大都经过电脑特效处理，车流密集的主干道可能被换成草木繁茂的绿地。而出现纠纷时，开发商常常不认账，甚至矢口否认当初诱人的宣传内容。

    漏洞三：环境、设施存悬疑

    消费者在买期房的时候，所能知晓的就是开发商所描绘的一切。

    在购买期房时，买房者往往会被诸如会所豪华、电子智能设施完备等标榜高档住宅的宣传所诱惑。但遗憾的是，这些美仑美奂的“描述”在合同中鲜有约定，在房屋交付时极有可能并不存在。待房屋交付后，业主和开发商的纠纷便会层出不穷。

    漏洞四：面积误差“打闷包”，开发商总得利

    在商品房建设中，因开发商擅自变更建筑设计或不按施工图施工等原因，可能导致建筑面积的增减。但增加或减少的建筑面积到底是指套内建筑面积，还是包括公摊面积？一旦争执起来，因为在合同中并无约定，往往只能由开发商说了算。

    漏洞五：房屋质量出问题，修复费扯皮

    最令购房者烦心的事，莫过于新交付的房子没住多久就出现质量问题。小修小补还好说，一旦需要大修，物业公司和开发商相互扯皮的事屡屡发生。

    漏洞六：逾期交房，退、赔两难

    碰上开发商逾期交房，是选择退房还是赔钱？由于房价总在变动中，有时涨跌幅度还很大，开发商逾期交房时间越长，对购房者造成的损失就可能越大。但苦无事先约定，无论是退房还是赔偿，结局往往都对购房者不利：房价大涨时，开发商坚持久拖不卖；房价下跌时，开发商选择宁赔不退。

    “分期付款”化解期房三类风险

    在2005年版上海市商品房预售合同（示范文本）草案中，有一个专门的附件，对预售房“付款方式及付款期限”作出特别提示。

   “分期付款”是指买房人可以根据房屋建设进度，跟开发商进行最多为7次付款的交易过程。

    根据这一附件，购房者可以与开发商进行谈判，根据自己的资金状况或工程的建设进度，来确定具体“于某年某月某日前”，或者“建设进度至某某（程度）后多少天内”支付多少房款，而且付款的次数可以有7次之多，而付款周期包括了从签约到交房、办出房地产权证的所有过程。

    这一规定的显著特色是，买房人支付房款的多少与房屋建设进度大体保持一致，基本体现了“一手交房、一手交钱”的对等原则。

    上海市汇业律师事务所杨晨光律师认为，“分期付款”有望改变以往期房交易中开发商、购房人和贷款银行三方地位的旧有格局。

    其一，消费者的利息负担和机会成本有望降低。购房者可以亮出自身的主张与开发商谈判，根据工程进度来约定分期付款的时间、比例，既可减少贷款利息，更能降低购房风险和成本。

    凭借“分期付款”的格式化条款，弱势的购房人至少在形式上取得了与开发商的对等权。购房人利用自己对房款的相对控制权，能够真正防范开发商违约或欺诈等风险。

    其二，会增加对房地产开发商自有资金的约束。商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，购房人在签订预售合同时就要向开发商付清房款，这部分资金实际上成了开发商自有资金的一部分，从而缓解了开发商的资金约束，并在事实上分散了项目开发的风险。对于开发商而言，付款方式的转变会使其资金链的压力更加突出。

    2005年央行发布的房地产金融报告显示，房地产开发商70％以上的开发资金，源头都是来自商业银行。“分期付款”方式一旦推行，开发商必须拓宽融资渠道，增加自有资金，减少对银行贷款的依赖。最终随着自有资金比例的提高，开发商的实力也会增强。

    其三，银行将增强对房贷的监管，从而降低呆坏账风险。由于新付款方式还规定，银行必须负责对预收款进行监管，若监管不当，银行要承担连带责任。可以预见，商业银行为此将会更加审慎地管理贷款，从而有助于降低我国商业银行体系面临的金融风险。

    商品房预售制还能走多远

    新的商品房预售合同出炉，引起了很多人的关注。

    鉴于我国的商品房预售制存在着种种弊端，中国人民银行研究部门在2005年8月15日发布的年度房地产金融报告中，曾建议取消房屋预售制度，并立即引起强烈“地震”。如今，上海市商品房预售合同（示范文本）草案中出现的允许“自由付款”，是否是对央行建议的一种折中性回应？它距离取消房屋预售制有多远？

    业内人士认为，与“取消预售”相比，以合同来提示买卖双方商定自由付款的强制性要小得多，是兼顾各方利益的一种折中方案。开发商可避免全现房销售的资金压力，购房人也可尽量推迟付款时间；双方可以在协商的基础上制定出均能接受的付款时间表。

    “从公平的角度看，取消预售房是迟早的事！”中国建设银行上海分行房贷部的一位专业人士说，“没有理由要求天下苍生为一个行业的超额利润而早早掏空自己的钱袋，并且为未来的交易纷争留下诸多隐患。”

    但专家同时认为，从目前的融资制度安排来看，自由分期付款与取消预售之间仍有不小的距离。央行提出取消房屋预售制度的建议后，先是在行业内引起轩然大波，后又遭到众多部门的反对，其核心问题就是开发商与贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险。由此观之，“分期付款”还只能被看作是减少预售房交易纠纷的一种手段，而不是取消预售制的过渡性安排。