代表呼吁立法:一栋楼一业委会

　　近年来，物业纠纷在各地愈演愈烈，因业主维权引发的流血事件也时有发生，应该如何规范物业管理？怎么让流血事件不再发生？

　　昨日，北京代表团的罗益锋等30位人大代表联名提交了一份“建立物业管理法”的议案；与此同时，著名房地产律师也通过人大代表转交立法建议，呼吁给业委会委员强制买保险，并明确一栋楼要成立一个业委会，业委会不成立就不缴物业费。

　　本报昨天的“两会”茶座邀请了5位人大代表热论物业管理问题。

　　代表议案

　　北京代表团的罗益锋代表说，在今年两会召开前一个多月，他向北京500名市民征求意见时，出乎意料地发现，有70％的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

　　罗益锋经过调查并咨询了有关法律专家后，认为现有的《物业管理条例》对一些问题界定不清，需要把它上升为《物业管理法》，因此组织人大代表提出了相关议案。

　　近四成被调查小区有过暴力冲突

　　根据中国人民大学“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，其中因住房质量引发严重纠纷的小区占22.8%；业主与物管公司发生严重纠纷的占80%；发展商随意修改规划的占34.2%；发生肢体冲突与暴力冲突的占37%。所有这些纠纷中，因公用财产被严重侵占而引发的占60%。

　　罗益锋说，物业纠纷频繁发生的根本原因是，现有法律不能明确围绕物业各方的权利义务关系。在没有法律边界限制下，权利各方主体对利益的追求会无限膨胀。

　　应明确停车场绿地归业主所有

　　“如果是一个独门独院的房屋所有人，他必然拥有在自己院子里停车并享受院内绿地而不必向任何他人交费的权利。同理，小区的停车位、绿地和会所是不是也应被小区的业主无偿使用？”罗益锋说，物业管理法首先应该明确停车位、绿地归业主所有。

　　除了明确停车场、绿地、人防工程的产权外，罗益锋还认为应该确定开发商、业主和物业管理企业各方的权利义务。

　　罗益锋说，应该明确物管与业主之间平等的合同关系。明确业主作为权利主体可以选择物业小区的管理方式，而不是必须聘用物管企业。明确规定开发商不得作为楼盘的物业服务公司的股东或投资人。

　　来自民间的立法建议：给业委会委员买保险

　　今天，一份名为“《业主委员会组织法》立法建议案”的文件将被送到全国人大会议。这是完全来自民间的立法建议案，撰写者是几年前以“204条”商品房买卖合同享誉法律界的京城律师秦兵。这次他又语出惊人：“给业委会委员强制买保险”、“每栋楼都可以成立业委会”、“业委会不成立，业主就可以不缴物业费”。昨天，秦兵律师就这个立法建议案接受了本报记者的专访。

　　业委会委员维权风险大频频挨打付出血的代价记者：为什么要提这个立法建议？

　　秦兵：这还是3年多以前的事。2003年8月，北京一家楼盘的维权代表李建国被人打成了重伤，一把刀刺进他头部足足几厘米。那以后我就想，要为物业管理、业主委员会提一些立法建议。2004年我就向全国人大提出了立法建议，到今年已是第3次了。现在的建议是10条，当时只有6条。我发现，保安打人、挪用物业维修基金、开发商改变绿地盈利等等，症结都在于按目前的法律，业主委员会难以成立，因此我建议制定《业主委员会组织法》。

　　记者：你重点提到了为业委会委员强制买保险，为什么？

　　秦兵：我之所以作出这样的制度设计，是因为我见过、听过太多的业主委员会维权的流血事件。可以说，现在业委会委员风险很高，强制购买保险是非常必要的。业主维权需要专业性

　　业委会委员应专职化

　　记者：除了强制买保险外，你还给业主委员会委员作了什么样的制度设计？

　　秦兵：业主委员会委员要专业化、职业化。业主维权有着相当的专业性，而且要耗费大量的人力物力，因此业主委员会委员应该要专职化，他必须是小区的业主，愿为全体业主的共同利益服务，而他们雇用的顾问、助手则可以是小区业主以外的人。

　　建议一栋楼一个业委会1/3业主同意即可成立记者：你提出要“一楼一会”，为什么？

　　秦兵：把利益相近的人组织在一起要容易得多。现在小区人数都很多，动辄几千几万的。为降低业主表决成本，应规定业委会以楼为单位，业委会决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业委会联合会共同决定。

　　记者：具体怎么操作？秦兵：“一楼一会”几乎是世界标准，很多国家和地区都采用这一做法，香港搞的就是“一楼一会”。我到美国学习考察时，就发现业主拿到钥匙后的第一件事，就是成立业主委员会，哪怕只有10个业主。

　　而我国现行的《物业管理条例》要求的条件太苛刻，大多数楼盘几乎永远成立不了业主委员会。首先，要求2/3业主的同意就很难做到。比如，一个5000人的小区，你光通知和寄选票就要耗费相当多的金钱和时间。其次，目前楼盘的空置率很高，开发商手握很多选票，加上开发商还有一些亲戚朋友住在小区，要2/3的选票通过几乎是不可能的。北京只有10%的小区成立了业主委员会。所以我建议1/3的业主同意就可以成立业委会了。

　　谁选择物管公司谁来付费业委会不成立不缴物业费记者：没有业主委员会就不缴物业费？

　　秦兵：是的。因为现在几乎所有新建小区的前期物业公司都是开发商聘请的，根据《合同法》和《物业管理条例》的规定，应当由选择物业公司的一方，也就是开发商给付物业费。在业主委员会没有成立以前，即业主没有选择权时，业主是无法行使公共区域管理权的，因此业主有权暂不支付物业管理费。一句话：“谁选择物业管理公司谁付费。”

　　业主也要明白“当老板不是当皇帝”

　　话题一：此次北京团代表联名提出议案要立物业法，你怎么看？

　　李力：解决这一问题比较好的方式，可能还是等物权法出台，确定一些物业管理和业委会法律地位等原则问题，然后可以考虑对国务院的物业管理条例进行修改或者进一步再制定物业管理法。具体到广州市，目前是政府部门在做一些具体管理，市里现在还没有相关立法计划。

　　话题二：就目前城市物业管理出现的问题，怎么看？

　　陈舒：现在这方面的纠纷很多，归纳起来就是“业主不会当业主，物管不会当物管，政府不会调控”，三方都没扮演好自己的角色。物管公司方面的问题大家说过很多了。作为业主，我的看法是“要学会做老板”，要分清“老板不是皇帝”，业主不能把物管人员当下人，想怎么样就怎么样。

　　林文：小区里的物管和业主关系的矛盾发展，已经成为一个突出的治安现象。一方面，小区内业主和物管的矛盾越来越多，有的甚至发生严重冲突；另一方面，由于物业管理和业主的矛盾，导致一些小区物业管理松散，小区公共日常安全保护形同虚设，更容易受到外围的侵害。

　　话题三：物业管理方式应该如何转变？

　　申丹：在物业管理中必须引进竞争机制，让业主有权选择自己的物业管理机构，同时有权监督物业的管理行为。每年业主都要有权利对物业的管理状况进行评估，对不能获得多数业主支持的物业，有权利更换。

　　话题四：各方应该如何看待和处理矛盾？

　　杨柏龄：物业管理和业主的矛盾日渐增多，解决这个问题我看主要是靠“软”、“硬”两个方面。软的方面就是要树立诚信的社会公共准则，开发商、物业管理都要坚守诚信的原则，确保对业主的承诺完全兑现，业主也要坚守诚信公德，不作出过分的个人化的要求。硬的方面就是要立法，靠明确的法律规范物管和业主的权益。