抑制房价需“两手抓两手硬”

　　要将居高不下的房价降下来，需要两手抓，而且两手都要硬，一只手是政策，一只手是市场。

　　虽然住房也是商品，具有消费和投资两种属性，但住房又有别于其他商品，因为住房是在消耗土地资源基础上生产的，由于土地资源具有不可再生的特点，那么一部分人消费了土地，就会“挤出蛊渌人。所以，对于住房的出售不能单纯以“价高优先刮准则，而要综合考虑到每一个人的住房需求。从这点看，政府调控房价是对的。

　　如果要让房价在短时间内降下来，就要两手抓。

　　先说“看不见的手－市场。

　　抑制房价单纯靠政策显然不行，市场的力量其实最有效率。

　　那么如何通过市场来抑制房价？

　　很简单，改革住房市场化政策，增加低价商品房和经济适用房的供给。

　　这是一个大道理。

　　因为住房问题不仅已经影响到人民的安居乐业，而且关乎对土地资源的合理利用。所以，在强调住房提供市场化的同时，必须改变住房的供给结构，调整人们的住房观念。

　　具体讲，地方政府应该制定10年期的住房供给计划。为了满足人口短期增长对住房的需求，现阶段的住房提供，应该以低价商品房为主，也就是说，市场对住房的供给应该以小户型、低价格的住房为主导，以高价商品房为辅。在满足绝大部分居民一般居住的要求后，再来满足少数高收入者以提高生活品质为目的的住房需求。

　　如果政府能够通过使用市场化手段提供大量的低价房，则不仅可以改变住房市场的结构，增加市场供给，而且符合中国土地资源的现状，减少对土地的使用。那么在这样一个政策预期下，其效果是显著的，不仅可以使居民获得住房保障的稳定感，合理制定购房规划，而且可以在短时间内把高价商品房的价格压下来，减少住房市场的投机行为。

　　这是市场供给和市场预期发生作用的结果。

　　再说“看得见的手－政策。

　　无论是使用行政性手段抑制房价，还是通过增加低价商品房和经济适用房建设来增加供给，都需要中央政府出台政策。

　　媒体报道说，中央政府在今年依然会保持对房地产业的调控力度。这是一个让人欣慰的好消息。

　　从有关部委出台的相关政策看，虽然也强调了改善市场结构，控制大户型和低密度住房建设，增加普通商品房和经济适用房，但并没有从住房政策高度提出“住房新政埂

　　我以为，“住房新政褂Ω冒括两方面内容，一方面是强化地方人大作用，用人大来制约地方政府。把住房问题作为对地方政府考核的主要指标之一，人大具有一票否决制。因为住房是民生问题，人大必须代表老百姓出来说话。

　　另一方面是出台国家住房政策，提出节约土地资源、满足人民住房需求的有关住房建筑、销售、转让、租赁的相关政策，使13亿人口都能够享受经济增长的成果。

　　在这里，我只想强调对经济适用房的管理。

　　改变住房供给结构，大量增加经济适用房，是以市场手段抑制房价的有效办法，而对经济适用房销售、转让和出租等环节的管理，则体现出政府抑制房价的真实态度和能力。

　　首先是标准问题。这一点，社会各界基本形成了共识，即经济适用房应该是小户型。

　　其次是怎样让经济适用房真正都能交到中低收入者手里。销售环节当然要把住。而更有效的办法是严格管理经济适用房的转让和出租。如何做？可以规定经济适用房转让价格不得高于购买价格，即政府保障经济适用房业主具有使用和转让出租的权利，但不保障业主享有房产增值的权利。其好处是，既保障了中低收入者的住房要求，又强化了经济适用房的居住性。如果经济适用房资产得到了增值，那么增值收益应该归政府所有。同样，经济适用房业主要出租所拥有的住房，也应该以政府廉租房的价格出租。

　　严格管理经济适用房的转让和出租环节，实际上可以避免经济适用房的业主以其牟利，也可以有效制约销售环节的作假和寻租行为。当然，保证经济适用房在转让和出租环节的公正性，应该制定相应的法律规定，包括人大的审计和监督，也包括对违规者举报的高额奖励等。总之，只有建立一整套制度安排，才能保证经济适用房真正起到满足中低收入者需求和抑制房价的作用。

　　当然，要做到这一点，就必须使人民政府能够真正为人民所想，而要让政府为人民服务，则必须让人民有作主的权利，包括对住房、教育、医疗和其他福利进行选择优先发展权的权利。

　　说来说去，有一点还得强调，住房是一种特殊的商品，对特殊的商品政府就可以实行市场管制。