深圳:楼价高企买房陷两难

 楼价高企，你还想买房吗？

――探寻2006年深圳置业新思维

 

   上周末宝安中心区和龙华两个项目的选房现场，除了火爆的选房场面充斥眼球外，因为价格高企而望楼兴叹的置业者也处处可见。对此多位业内人士指出：“由于2005年关外宝安和龙岗两区房价年增幅均超过了25％，其增幅已经存在比较明显的价格透支趋势，2006年到关外置业应当格外地警惕。”

 
    面对如此高企的价格，“2006年你还想置业吗？”、“置业应当何去何从？”等疑虑成为当下最为人关注的热点话题。本报将与你一起探寻2006年置业新思维。

新思维之一

楼价透支置业慎行

     统计数据显示，2005年我市房地产整体价格涨幅为17.28％，全市住宅均价攀升至7659.18元／平方米。其中宝安区域价格涨幅达到28.54％，均价也升至5386.20元／平方米；而龙岗区域也保持着27.44％的高速增长幅度，其价格也历史性地突破5000元／平方米大关。

    对于目前深圳房地产市场的价格运行态势，深圳市职业技术学院经济学博士邓志旺目前在接受本报采访时指出：“与国内同等经济发展水平相当的上海、北京、广州等城市相比，深圳目前的楼市整体价格已经出现透支的苗头，尤其是发展异常迅猛的宝安和龙岗区域更带有明显的透支趋势，对有意于投资该区域的短线房地产人士而言，宝安和龙岗由于楼价的透支，其投资回报率与风险比例正在迅速地向风险指标靠近，大家需要谨慎选择。”

【参考建议】

放大投资区域半径

    随着整个珠三角地区城市一体化进程的迅速发展，城市之间的界限正在迅速地弱化，一个“珠三角两小时生活圈”正在迅速地崛起。对于以区域性为典型特征的房地产而言，其区域特性也在珠三角地区城市一体化车轮中被逐渐“粉碎”，“珠三角房地产市场”正成为众多投资人士的投资热土。广州、东莞、惠州、珠海、江门、佛山、肇庆、中山等八大城市，去年房地产市场来自以深圳、香港、澳门等为代表的外地投资消费所占比例均达到了两位数。对于2006年而言，在深圳本地房价高企的宏观环境下，放大投资区域半径，放眼“珠三角房地产市场”将成为深圳房地产投资人士一个重要的参考方向。

拓宽投资渠道

    2006年对于投资人士而言不得不重点关注的一个渠道是已经多年持续走低的股票市场，在今年第一个交易周期里就赢得“开门红”，业界的多位专家也集体预言“2006年股票市场将历史性地由‘熊市’向‘牛市’转折，沉寂多年的股票投资市场将迎来新一轮的高潮。在深圳多年向楼市倾斜的资金流向也会在今年发生重大的变化，尤其是在目前深圳楼价高企的现状下，股市的复苏将在很大程度上改善目前深圳个人投资的渠道结构。”

新思维之二

谨防“居住后遗症”

    2005年在大深圳地产观念的引领下，一夜之间关内的大批置业人士像潮水一般汹涌奔向宝安和龙岗，1999年出现的郊居现象在这一年得到最大规模和最深层次的演绎。与此相对应的是宝安和龙岗片区的房地产价格也与日攀升，突破每平方米5000元乃至6000元的高点，其火爆的“抢购盛景”成为这一年深圳地产最靓丽的画面并依然还回荡在所有置业者心中。近日相继面市的宝安中心区西城上筑和龙华春华四季园依然演绎着2005年“抢购盛景”的无限风采，很多的置业者还是只能望楼兴叹。

    话题于此，一个比较敏感的问题――“关外房地产真的就值得如此推崇吗？”再次成为2006置业的焦点所在。

    从置业层面分析，可以发现民众疯狂追捧关外房地产的信心来源有以下几个方面：首先，深圳大力推动关内关外一体化进程，在这种进程当中，政府通过土地出让、城市规划、引导消费和居住方向等方式，让我们有理由相信关外地产价值仍会有一定程度的补涨；其次，近年，尤其是去年以来，关外地产的惊人升幅加重了置业者的这种心理；其三，品牌开发商的大举进入，其在概念营造、营销手法、品牌推广等方面的娴熟运用，一定程度上影响了置业者对于楼盘价值的判断；第四，交通规划的美好前景，这种被开发商大肆渲染的“画饼充饥”式概念，被不少投资者一厢情愿地加以升华，地铁、快速干线、公路升级改造，市政设施的规划，这些都成就了2005年乃至今天关外房地产的“抢购盛景”。

    但以下的居住案例也许可以让你更加清醒地认知关外居住的一些实际面貌。

    李教授（现任教深圳职业技术学院）于1999年购买了布吉某山庄，该项目从产品本身来看是具有相当水准的人居项目，但令李教授比较头痛的是在长达近5年的实际居住生活中，交通和医疗成为最大的问题。无论是李教授上班亦或与家人出行都占用了很多的时间，其居住交通时间成本是在市区的3倍以上。而对于李教授及其家人相当重要的医疗更是让他失望，据他介绍，在其居住的范围内到目前都还没有一个让其感到放心的医疗场所，尤其是对于需要特别关照的老人和小孩的医疗场所更是“凤毛麟角”，有时只能到市区的儿童医院就诊，无形中增加了不少的麻烦和成本。

【参考建议】

    在评述以上案例时，经济学博士邓志旺指出：“这种现象我们可以称之为‘居住后遗症’，随着关内外一体化进程的加快，深圳关内外楼价的差距逐渐缩小是不争的事实。但以目前关内、关外的生活舒适度、便利度等方面来讲，两者还是不能同日而语。在相当一段时间内，关外居住依然会面临交通、教育、医疗、金融、商场等匮乏的尴尬局面，由此也导致了目前关外居住成本是市区的3倍以上。”

    “所以我们建议广大的置业者要更多地考虑真实居住的便利性，综合权衡关外住宅居住的便利指数，以最优的居住性价比作为指导来选择购买关外房产。”

   新思维之三

   保证生活质量可先选择租房

    对于刚参加工作的、月收入在4000元左右的家庭而言，目前深圳城市整体的房价水平已经明显地超出了其承受能力，从保证生活质量角度出发，租房成为一个非常不错的选择。

    小李2004年刚从华中科技大学毕业，当年7月来到深圳科技园某高科技公司上班，月收入过4000元，观念相对保守的他一定要选择住宅购买市场，几经周折终于在2005年初购买了位于南硅谷的某项目，房子价格达到9000元／平方米，房子总价近50万元，月供3000余元。中途由于小李明显感受到还贷压力曾先后两次更换工作，到今年2月中旬终于因沉重的银行还贷压力不得不终止供楼。在深圳像小李此类的情况不少，不顾实际情况盲目购买住宅，其生活质量由此也陡然下降。

     目前记者从深圳各大中介公司获悉，春节后深圳的租赁市场价格呈现上扬的态势，关内租赁价格较节前上涨了5－10％，关外三级市场上涨幅度平均在6％以下。在谈及今年深圳租赁市场对整个深圳房地产一级和二级市场的分流作用时，他们都保持乐观的观点，认为深圳房地产价格在2005年整体大幅度攀升的格局下已经明显地分流了一部分住宅购买市场，2006年市场将持续这种分流的态势。

【参考建议】

    从理性角度出发，对于部分城市新生力量和家庭收入相对较低的家庭而言，与其盲从地选择住宅购买市场，倒不如灵活地选择租赁市场，这样毕竟可以更多地满足自身诸如学习、教育、健身等方面的消费需求，进而可以很好地保证其生活质量。

    新思维之四

     置业可重点考虑高性价比二手房

    我们经常忽略的一个问题是，“我们一直都关注新的商品房市场，很少或者从来就没有关注过二手房市场，难道我们不可以选择二手房吗？”在2006年深圳整体房价高企的局面下，我们有必要对这个我们曾经忽略的问题加以认真地思考。

    在接受记者采访时，深圳市万丰地产公司总经理范建平认为：“从目前国内其他城市的情况来看，深圳由于是在一个全新的起点上建设的新兴城市，有着比上海、北京、广州等城市更加良好的二手房交易环境，其住宅都是改革开放政策催生的产物，其房龄都不长，不存在明显的居住缺陷。”

     “同时随着整个深圳房地产市场的逐步成熟，二级市场逐步分流一级市场将成为一种必然的趋势，尤其是目前已经相当成熟的市区二级市场，由于其良好的居住性价比理应得到更多置业群体的关注，2006年市区综合性价比高的二手房将是部分置业者重点参考的对象。”

【参考建议】

    当记者问及目前深圳市区二手房综合性价比高的主要区域分布的情况时，范建平指出，从2005年深圳二手楼交易情况来看，以福田梅林、罗湖布心和莲塘、南山西丽和桃源等为代表的片区交易均价大体都在5500元／平方米左右，对于普通白领家庭而言是可以承受这个价位的，而且从居住便利层面而言，以上几大片区都已相当成熟，其居住综合性价比相对比较突出，2006年深圳置业者可以给予较多的关注。

结束语

    房地产这个局，永远有人想进，有人想出。但是用钱进，为钱出，不能成为进出的惟一理由。2005年我们渴望颠覆的只是这样一个规则。2006年，我们的渴望不会停止，并深信这不是预言。

    无论你身陷这个局中，还是渴望入局以谋得片瓦安身，2006年我们都以善意的心祝福你。我们愿你能适得其所，安享自己的生活。不必为过重的按揭劳碌神伤，也不必为难以逾越的居住门槛奔波。

    只要你为的是你自己，而不是屈从于对泡沫的迷恋。

作者:记者樊小兵