房价与居民收入差距拉大 住房保障法需出台

2001年以来，我国的房地产行业出现连续5年高速增长。房地产投资大幅度增长，销售形势非常喜人。房地产市场旺销的同时，价格也在不断攀升，现在部分城市的房产价格，已经明显脱离了一般城市居民的收入水平。

　　有关资料显示，现在城市居民的收入差距很大。收入的差距造成典型的二元结构房地产市场。一方面，高收入人群对房地产的强烈投资需求，拉动房地产价格不断上涨，另一方面，普通市民由于收入水平低下，已经失去购买住房的能力。

　　住房除去自身的商品属性外，还有准公共产品属性。经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决公共物品的属性，也就是说住房市场不可能是完全竞争的市场。此外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资产品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场也没有均衡价格。住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上必须有所作为。

　　目前，我国已经基本建立起住房公积金、经济适用房、廉租房住房保障体系。但是，在具体运作中却存在缺乏明确的目标和长远规划、保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、资金来源渠道单一、暗箱操作、运作不规范等诸多弊端。

　　原则上，经济适用房要占同期住房开发70%-80%的比例，但实际上，我国经济适用房投资比重2000年以来一直减少，2004年只有4.61%。从目前的情况来看，我国的住房政策，由于缺少专门的制定和监督机构，已造成住房保障体系运作多处“越轨”。

　　虽然我国已经建立起《城镇经济适用住房建设管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》等法规，但是，仍未建立全国统一的《住房保障法》。就目前的情况看，住房保障法亟需出台。美国为了解决低收入居民住房问题，先后通过了《住房法》、《国民住宅法》等，来确保住房保障制度的实施；日本为了缓解住房短缺，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》等40多部相关法规，使日本住宅政策走向正轨；而中国香港和新加坡，更是根据各自的区情和国情制定了以公共住房为核心的住房政策。可见“立法”在保证住房保障制度制订、实施方面起着重大的作用。

　　制定和实施兼顾社会各收入的住房制度，是有关部门的一项重要社会职责。其核心在于，对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房。最终实现“居者有其房”的目标。

　　目前，我国住房保障制度制订和实施存在较大的偏差，制定出符合我国国情的统一的住房保障法规，从立法上明确政府的职责地位，规定住房保障对象、保障标准等是当务之急。

　　(作者郭建波系英联国际不动产董事长)