透视深圳房价上涨原因

“房价走势决定生活质量，这是经济增长和发展的必然。”有专家直言。而消费者在不断上涨的房价压力下，更关心买房的时机和价位。2006年新的春天里，在和许多想买房的朋友拜年问候时，多有问及今年房价的走势，得到的结论基本一致：房价看涨！

　　买不买房呢？消费者们在观望着
　　目前，深圳房价早已经突破万元瓶颈，其上升态势，虽有节制，但涨势不可遏止。先看一组2005年房价数据，基本行情是：中心区(包括CBD、景田、皇岗和香蜜湖一带)房子均价在每平方米9000元左右，部分特型项目，诸如酒店公寓，更有高达13000元的均价；罗湖在8000元左右，华侨城、南山在7000元左右，龙华在6000元左右，宝安中心区一带在5500元左右，布吉一带也在5000元左右，龙岗房价相对平实，约在4000元左右。

　　中心区自然是深圳大都市的一级区域。至于其他区域的房价，正向中心区看齐。如果按照2005年17%的涨幅发展，不用三年，龙岗房价将和现在的市中心一样。

　　房子涨了，开发商们偷着乐。而消费者则一脸愁容。涨价是正常的，但涨得如此迅猛，就有点不给消费者面子了。

　　是谁制造了楼市迅猛的涨幅？是谁抬高了今日的房价？带着这些疑问，我们不妨从开发商与消费者的不同角度，透视一下深圳楼市的房价涨幅根源。

　　正常现象：房价与土地供应量减少有关

　　“房子涨与深圳土地供应量减少有关。”这是众多开发商的观点，应该说，这也是房子上涨的重要原因之一。

　　诚然，自2001年开始，深圳市有关部门就对土地供应进行更加有效的管理，在出让土地的数量和形式上，都有着相当完善的管理体系。每年控制量在30万左右的土地供应量，自然让土地价值因稀缺而上升。再加上公开竞投土地使用权，使土地市场价格水涨船高。为了保证本身的利润空间，开发商只有通过两个方式来实现：一是增加容积率和商用空间面积；二是抬高房子价格。第一项一般很难做到，那开发商只能在第二项上下功夫了。

　　综合开发研究院(中国深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“2005年深圳土地出让幅度低于2004年，地产消费渠道缩小，变相加大了需求市场。这是房地产涨价最重要的原因之一。”

　　在房子这一产品的上游，除了土地，还包括建筑材料、规划设计、园林配套等等产品。从2002年开始，建筑材料的年度价格涨幅大约在10%以上，再加上随着人们对居住环境和生活质量需求的不断攀升，发展商为迎合这一需求，也不断加大产品质量的更新和丰富，更有不少开发商在建筑设计、选材用料、园林规划等方面“宁用贵的”，不用“好的”，宁用“外来的”，不用“国产的”，品质化追求无形中也增加了房子的建设成本。2005年末，香蜜湖某豪宅项目正以此为依据，甫一亮相，价位就突破每平方米20000元均价。

　　因此，从这个方面来看，作为房地产下游的房子，自然会因上游产品的价格高企而高企。而制作出更加精上加精的产品，价位高些，这应该是一种正常的现象。

　　市场理论:

　　消费者被“无形之手”驱使着

　　“市场有只无形的手在掌控着房子的价格。”说这句话的人，显然是懂得市场经济的最基本原理的，一切以市场为归依，一切靠市场说了算。但这只市场的手，其实并非是无形的，而是看得见，但管不了的。

　　作为一种非常规消费和非选择性强的商品，房地产与市场经济环境中的众多商品有着许多不同之处。首先作为房地产基本价值点的土地是不可复制的，这就决定了它供应量的有限；其次房地产营销是相对垄断的，产品开发和产品质量并非完全透明，内部认筹、提前预售等现象已经常态化，成本信息不可能让消费者知道；再之买房行为对消费者而言几乎是必须的，有房才有家的观念根深蒂固，不买房就意味着没有家，消费者不可能做得到不买房永远租房住。

　　“需求关系是房价上涨的根本原因，无论是消费还是投资，对深圳地产来说，都是正常的。”同致行地产董事长王波也这样认为。

　　于是消费者只能选择接受，“无形之手”实质上就是“消费者的欲望和冲动”，最后必然导致房价的“异化现象”，消费者与其愤懑不满不如赶快行动。一套房多人看中，一个楼盘成倍的认购者，蜂拥而至，争先恐后，无形中不断把房价抬高，不仅干了″损人不利己″的事情，而且还为发展商涨价找到最好的理由。去年10月，香蜜湖一高尚住宅，一个项目半个月的认筹期，一个600套的项目2000多个认筹数，原定的8000元均价在短短时间内上升到9000甚至10000元，房子价格上升10个百分点以上，

　　“这是一个需求市场，有来自本地、香港和内地的需求，看市涨价，再正常不过。”去年采访一个开发商时，他说出了这样的实在话。

　　非常观点：房子涨与深圳经济发展成正比

　　“房子涨与深圳经济发展速度应该成正比。”这又是部分发展商的观点。持这种观点的发展商，主要以中心区一带为代表。按照他们的思路，深圳作为国际大都市的宏大规划发展目标，自然应该具备和自身经济当量及其它国际化大都市相当的土地价值和房子价格。

　　先不比香港，比比北京和上海，深圳房价的涨幅还是相对合理的，且为广大消费者所接受。在上海，城市一级区域的房价已突破每平方米3万，二三级城区，价格已在万元以上，尽管上海楼市带有浓厚的投资色彩，但它毕竟是全国市场的一个风向标。

　　置业国际董事总经理姜树荣就表示：“深圳将来的地产价格肯定会与北京上海看齐，这不是谁能够决定的，而是由全国经济整体发展方向所决定的。”但就房价涨幅而言，有专家认为，他认为深圳房价现在还是涨得相对快了一点，但这种趋势是必然的。

　　因此在深圳部分开发商的眼中，制定销售价格，并非以成本为基础，以市场为导向，而是以未来深圳经济发展和国际化大都市的价值为依据，并以其它国际化大都市的房子价格为参照。去年下旬，有深圳中心区某写字楼项目，正是站在地产国际化的立场，将其所推出的写字楼价位提升到每平方米15000元的高度。这种“超前”和“国际化”价格策略，也有相当一部分发展商正在大力推行。此种现象，有点“非常”，值得深思。（傅卫鸿/文）

　　相关资料

　　四成买房人生活质量滑坡

　　一项调查结果显示，在参与调查的已经拥有住房的104人当中，近四成人表示买房后生活水平降低了。

　　一位业界人士估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。

　　本次的调查无疑解释了“买房买不到幸福的原因”――

　　买房的资金来源：只有8%的人选择了“家庭积蓄”，50%的人选择了“银行贷款”，40%的人选择了“家庭积蓄、银行贷款和父母赞助”组合。这表明，在目前的情况下，绝大多数人的家庭积蓄还没有多到可以拿去买房子。

　　买房后的家庭资产状况：靠银行贷款，短期无能力还清的占62%。

　　买房子月供占家庭收入百分比：“20%~40%”的占到38%、“40%~60%”占到39%……(新华)