住房过剩是假问题 老百姓买不起房才是真问题
2006-02-22 20:01 作者：大众房产网 来源：
近日，为谁该为不断上涨的房价负责，有关部门与房地产商打起了笔仗。继国家统计局抛出住房过剩的观点后，国土资源部更是在其网站表示，去年底房地产已被国家列入产能过剩行业名单。两个部门引用的都是中国经济景气监测中心的数据。
在去年全国已被购置的土地面积中，未完成开发的有近1.7亿平方米，而按去年前11个月的开发水平，还能满足一年多的开发需要；此外，商品房空置面积继续扩大，至去年11月末已达1.14亿平方米，商品房的施工面积更相当于5年多的竣工面积。【国家统计局三大数据揭示我国面临住房过剩风险】
本轮宏观调控，国家从土地、信贷、税收以及行政手段等方面采取了多种“组合拳”来调控过高的房价，但房价仍然我行我素。去年的房价普遍比上年上涨了15%，一些地方甚至上涨了20%。今年1月份虽然涨幅不高，但也在5%以上。在这种情况下，开发商抛出了“地荒论”，说不是我不想让房价降下来，而是政府供地过少，导致开发成本抬升，房价不得不跟着上涨。政府则反击说，“地荒论”纯属无稽之谈，政府住房用地供应并没有减少到无法满足市场需求的程度，上述数据就是最好的证明。双方互相指责，都把房价上涨的责任推给对方。
看起来，这似乎是一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。但站在企业的立场上，它没有义务为老百姓造房子。而政府有责任监督企业造好房子，让开发商把房价降下来，做不到这一点，就有失职之嫌。
从中国经济景气监测中心发布的报告来看，住房过剩并不是住房市场的全面过剩，而主要是中高档商品房特别是高档商品房以及一些交通不便的远郊区商品房过剩了，绝大部分廉租房、经济适用房以及低价商品房都不过剩，相反，还供不应求。这反映出房地产市场出现了结构性失衡。相对于人们的购买力来说，中高档商品房太多了，低价商品房和经济适用房又太少了。而这又与土地的供应结构有关，也就是说，有什么样的土地供应结构，就有什么样的住房供应结构。
“8?13”大限后，全国绝大部分城市在土地供应上基本采取了“招拍挂”方式。这一方式的一个特点是，“价高者得”。谁竞得土地，都想让它效益最大化，能够做成高档商品房的，决不做成低档商品房。此时，应充分发挥政府的作用，对“普通商品房”和“高档商品房”实行严格的区分。换言之，政府供应普通商品住房的土地，尽管也实行“招拍挂”政策，但应对它设置一个限价。
另一方面，由于中国没有形成一个庞大的中产阶层，老百姓的收入是“正三角形”结构：低收入人群多，中高收入特别是高收入人群少。两相对比，房地产市场供求的结构性矛盾就显出来了：一边是众多的百姓买不起房，一边是大量的商品房空置。
由此来看，所谓住房市场的产能过剩是个假问题，老百姓买不起房才是真问题。老百姓买不起房不是因为他们没有需求，而是房价太高，远远超出了他们的购买力。现在的情况是，开发商预期房价一时半会儿不会下跌，所以他宁愿房子空着也不肯降价。而要提高老百姓的收入也不是说提马上就能提的。因此，政府目前所能做的，就是改变供地结构，增加中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。具体来说，对廉租房和经济适用房实行“划拨”供地；对中低档商品房在限制房价的前提下，实行“限价招标”出让供地；对高档商品房实行“价高者得”的“招拍挂”方式。
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