深圳:今年二手房价涨幅有限

　　2005年，深圳二手楼市一路走来，坎坷不平。但一个不争的事实是，二手房交易规模还是在以一个比较可观的速度不断扩大，成交面积持续上升，与新房交易的比率也有所提升。

　　对此，业界普遍认为，深圳二手楼市的潜力还远远没有挖掘出来。对2006年的二手楼市，业界更是有着充分的信心，一些知名中介机构老总纷纷表示，经过去年的磨砺和调整，2006年的二手楼市场将会更加稳健、成熟，对于中介行业来说，将更加有利于行业的规范发展，对广大置业者而言，逐渐趋稳的二手楼市场将带给人们更多的利好机会。

　　今年二手楼市有望驶入平稳轨道

　　日前发布的深圳市房地产研究中心的研究报告称，2005年，深圳二手房交易面积为841.29万平方米，比去年同期增长14.82%；与新房交易面积的比例为0.66∶1 交易面积逐渐接近；此外，2005年，二手住宅价格为4283.92元／平方米，比上年同期增长10.10%，基本与新房市场价格保持同步波动。

　　“2006年深圳二手楼市场的供需以及成交量应该会保持一个比较平衡的局面”，同致行(中国)董事长王波表示看好今年的楼市。一些资深研究人士接受记者采访时也表示，今年的二手楼市场将有望迎来更加平稳、健康发展的新时代。

　　分析其中的原由，业界专家认为，2005年是中国房地产的“宏观调控”年，同样也是深圳二手楼市的“政策年”，从年初“禁止认筹”到年中的“营业税”，再到年底的“土地增值税”以及深圳国土局关于中介不得代理销售尚未办理房地产证的二手房的禁止性规定等，这一系列“组合拳”需要更多的时间让市场消化、贯彻。

　　所以，业界预测，为了让房地产市场更加规范、健康地发展，今年的一个重要的政策动向就是深入落实去年以来的各项举措。二手房市场的投机性购房将进一步得到抑制，房价将更加稳定；同时，行业行为也将得到更有力的监督，这些都非常有利于深圳二手房市场的进一步规范、健康发展，并逐渐驶入更加平稳、成熟的发展阶段。

　　“今年二手楼市场将得到更加平衡、稳定地发展。三级市场与二级市场的比例将会更加接近，甚至有可能会持平。”深圳中原地产总经理李耀智认为，无论是从成交量、供需比还是价格来说，2006年的二手楼市场都将更加健康、理性而充满期待。

　　二手楼房价将“稳中有涨、涨幅有限”

　　“今年深圳二手楼市场价格的一个特征就是稳中有涨、涨幅有限，估计会在去年的基础上，上浮5%-10%。”深圳创辉租售董事长林凤辉分析说，去年新房楼市的火爆也影响了二手楼市场，深圳市民对于二手房需求仍然保持着一个刚性的状态，一定程度上对2006年二手楼市的供应量也有更高的要求。供应量的相对紧张将是二手房价格上涨的一个主要原因。

　　对于片区市场而言，今年新上市的新盘大多集中在关外，对关外的二手楼市场，是机会也是挑战。但同时，也应该看到，由于今年关外的新盘相对往年更加充足，消费者可能会转向去购买新房，对二手房交易可能会产生一定冲击。

　　房价是衡量楼市发展的非常重要的风向标，同样也是二手楼市成熟、健康的一个重要指标，如果二手楼的房价涨幅过快、过大，也会给楼市带来很多负效应。首先是市民置业压力增大，其次也会给楼市带来颇多危机。业界专业人士认为，深圳二手楼的发展起步早，在全国亦是名列前茅，这其中一个重要的稳定因素就是房价。二手楼市如今已经扮演着越来越重要的角色，其能否稳定前进更是关乎全局，相信经过去年的考验，今年的二手楼房价也将会更加理性、健康地浮动。投机炒楼受阻置业者受益

　　据有关机构的统计，去年深圳普通住宅的投资比例大约占15%-20%，而豪宅的投资比例则超过40%。

　　深圳每年对房子的刚性需求正不断扩大，从而促使了楼市的价格仍有较大的增长空间，也就显示出了其投资价值。去年，针对市场上的炒房、投机现象，政府制定了一系列调控政策，很大程度上打击了投机、非法炒房的行为，为了保证楼市的健康与稳定，相信政府仍将继续严格控制楼市的投机风。

　　世华地产董事总经理梁文华在分析今年二手楼市的走向时表示，今年二手楼市一个明显的特征是投资比例会减少。“受到银行利息、税收政策以及去年制定的‘144大限’(即144平方米以上的房产规划为非普通类住宅)等因素的影响，今年的投资客、特别是高端客户会减少，豪宅交易可能会出现下滑，一定程度上也会影响到最终的成交量。”

　　梁文华认为，去年，深圳政府各项规范市场交易秩序、严控投机性购房和炒卖等措施的实施，较大幅度压缩了市场炒作空间，使得房地产市场尤其是通过二手房市场进行短期炒作的可能性较小。今年随着投资市场的萎缩，将会腾出大量房源，以满足更多普通置业者的需求。炒家、投资客的纷纷离场，使得今年房价会比较平稳，这对于普通置业者来说，无疑是一个非常利好的局面，消费者将有更多的主动权。

　　中介行业仍面临诸多考验

　　“受成交量的起伏等因素的影响，中介行业的利润也将受到波动。”深圳美联地产总经理王书权认为，2006年中介企业仍然面临着诸多挑战和考验。各项措施还将直接促进中介市场进行洗牌和整合，缺乏诚信品牌和资金实力的小中介将被淘汰。

　　去年的种种调控政策，中介行业也产生一系列的波动，不少小企业经不住市场考验，纷纷退场。有关专家分析说，去年的中介市场，不少中介公司开铺的速度都大于二手房成交量的增长速度，所以今年的中介行业竞争将更加激烈。一些规模不大不小的中型企业同样会面临市场的考验。市场份额最终会向那些生存力强、综合实力雄厚的企业靠拢。

　　一些业内人士认为，对于与房地产一二级市场休戚相关的二手楼市而言，2006年将是一个重要的转折之年。原因有三，一是近两年二手楼发展势头强劲，成交量直逼甚至超过新房。且随着土地供应的紧缩，二手楼还将有非常大的发展空间；二是受整个地产大行业的影响，代理二手楼市场的地产中介也将面临着资源整合、力量重组的局面；三是众所周知，受调控政策的影响，各地的二手楼交易均不同程度地减少。一些中小中介抗风险能力有限，不少企业都处在生死边缘。

　　有专业人士认为，今后深圳的中介格局将进一步分离，一部分是规模大、形象好的品牌公司，另一部分是专注于某一较小区域的中小中介公司。而行业发展的一个规律是，强者更强，中介行业经过几年的高速发展，许多中介公司已经具备了打造品牌的实力，他们纷纷把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。品牌中介将取得越来越多的市场份额，并拥有更加强大的抗风险能力。(作者：陈聪)