楼市观察：细数僵局中上海楼市的八大矛盾

　　实际上，年末年初之际，上海楼市转折已经到来或者说已经临近到来。表层和深层的若干矛盾， 将制约和决定2006年的发展和变化。

　　2005年上海楼市宏观调控之后，就是一盘僵局。

　　当然，僵局并不是说没有变化，只是说变化隐没在僵态之 中。2005年从“金九银十”开始到年底，上海楼市每天成交 量从400～500套稳步上升到700～800套，成交面积从五六万平方米稳步上升到七八万平方米，存在逐月攀升态势，成交 均价则没有太大的波动，维持在6500元/平方米左右。年末 11月、12月的成交量和成交面积已经与年初1月、2月时没有多大差异，呈现两头高中间低的“V”字形状(最低是7月)， 只是每平方米成交均价从2005年1月的9250元下降到12月的6450元。

　　乍一看，“不得了”，2005年上海房价一年中总体下跌三 分之一。实际上，年初年末的数字包含截然不同的含义。年初 成交量中60%是价格昂贵的中心城区，年末60%则是价格低廉的郊区甚至远郊，其中还包括政府行为的重大工程配套房和 定向销售的廉价房。价格严重“稀释”。扣除结构变化对价格 的影响，实际新房的成交均价大约只下跌3%左右。上海楼市 主要的变化不是表面的外在变化，而是内在的实质性变化。

　　实际上，年末年初之际，上海楼市转折已经到来或者说已 经临近到来。虽然从外表上看，包括整个2006年，上海楼市 还将处于僵局状态，但是这并不妨碍博弈双方力量在总体僵持 之下，出现局部继续退却和局部有效反攻。上海楼市存在表层 和深层的八大矛盾，这些矛盾制约和决定上海楼市2006年的 发展和变化。

　　矛盾一：价格下降和仍不“到位”的矛盾

　　购房者总是希望房价低一些，下行阶段尤其如此。只要势 头没有明显扭转，只要有地方房价还在下降，购房者总是以为 他们想买的房子也会降价，因此举棋不动，持币待购。这是目 前上海楼市的基本写照和基本态势。购房和退房同时并存和互 相交织正是反映了价格下降和仍不到位这对矛盾。

　　去年10月以来，上海连续发生好几起大型楼盘购房者集 体退房事件，“团购”之后又出现新名词“团退”。一边是降 价之后大量新购房者进入，另一边是新价之下(每平方米下 降1000～4000元不等)大量老购房者要求毁约退出。在还有退房事件发生的情况下，谁愿意冒着买房后又降价而退房 的风险？

　　但是，退房事件不仅并不普遍，而且主要集中在中环线附 近的大型楼盘。因为经历了大半年的调整和演变，上海房价下 跌和仍不到位的矛盾已经分化，中环线最为突出。最近几个

　　月，每平方米4000～4500元左右的郊区或者远郊楼盘销售占 了上海一半以上。因为购房者认为那里的房价基本到位。反 之，那些“说近不近，说远不远，说熟不熟，说生不生”的中 环线楼盘，房价一方面已经大幅度下降，另一方面因为楼盘 大，销售难，周期长，还存在大幅下降的空间和压力(目前房 价为每平方米13000～16000元)，造成购房和退房同时并存 互相交织。

　　上海并不是没有购房需求，购房需求是以房价下降是不 是到位，来决定是不是转为实际需求而释放。目前处在这种情 况的不仅有中低价位房子，还有大量经济型别墅和高档独栋别 墅；如果已经到位甚至可能反弹，那么这些楼盘的销售就变得 非常热门，甚至不做广告也可以销售一空。去年七八月上海楼 市最“冷”的时候，这种情况已经出现。上海房价下降已经从 一开始的比较急迫，比较鲜明，比较全面，转变为含混不清， 走走停停，是是非非的下降。房价下降目前已经处在“走台阶” 阶段，即在下降中求稳，在求稳不得中继续下降；或者在下降 中求稳，在求稳获得中积聚回升的力量。

　　矛盾二：供应过大和需求偏小的矛盾

　　2006年 上海将存在供大于求的突出矛盾。2005年 上海 销售了2100万平方米的新房，比火爆的2004年减少1000万平方米(约1/3，其中主要减少发生在5-8月份这四个月里)。 年初上海有1200万平方米可售面积，年末留下2400万平方米，可售面积增加一倍。2006年至少还有2000万平方米的 配套房和经济适用房上市，全年供应量不会少于3000万平方 米 供需矛盾十分突出。

　　但是仔细分析发现，供需矛盾突出的主要是郊区和远郊。 上海的基本状况是，楼盘越是由市中心向外延伸，供大于求 矛盾越是突出。郊区巨大的供需矛盾将持续很长时间，需要 周边环境(包括轻轨等公共交通)的根本完善；接近市中心 的供求矛盾比较容易化解，2006年甚至可能出现供需逆转。

　　上海中环线附近供过于求的矛盾主要靠继续保持降价态势 才能解决，但是每次降幅又不能太大，以避免新的退房事件。

　　矛盾三：刚性自住需求和柔性投资需求的矛盾

　　一般认为，自住需求是刚性需求，投资需求为柔性需求， 上海楼市在宏观调控中打击了投资需求，上海楼市的回升和转 折只能依靠自住需求。实际上，上海楼市目前的状况是：刚性不刚，柔性不柔，刚柔混杂，互相制约和影响。上海楼市的回升和转折既离不 开刚性的自住需求也离不开柔性的投资需求，后者甚至比前者更为重要。

　　上海作为中国最大的商业城市和国际化大都市，想彻底遏制投资需求是不 可能、不现实的，而且是有害的。换句话说，如果彻底消灭了投资需求，上海 房地产市场根本不可能健康和健全地发展和建立。

　　目前上海自住的刚性需求由于受到房价下跌还不到位和供大于求的影响， 迟迟不肯“尽情”地释放和到位，表现出很大的柔性特征。与此同时，上海投 资的柔性需求由于人民币升值，境外人士对宏观调控影响较小和境内人士长期 看好等原因，表现出相当大的刚性特征。除了有报道山西煤矿主购房团一次 购买16套外，更多的零散的本地或者外地的投资者逢低吸纳。

　　刚性需求和柔性需求又是互相影响和制约，共同“作用”市场的变化，实 际上，如果大量的投资需求确立，变得“刚性”，必然引起和引导“柔性”的自 住需求迅速“刚化”。上海楼市目前状况目前状况已经表明，没有投资需求的回升和重新起动，单靠自助需求的回升，整个市场的回升和重新启动不仅时间长，而且还是不可 能的。

　　矛盾四：高端市场和低端市场的矛盾

　　1999年以来上海楼市的迅速崛起，实际上就是高端楼市 的迅速崛起和形成，在全国独树一帜，这种状况造成高端市场 过于强大，低端市场过于脆弱。治理“头重脚轻”、“身高底窄” 的毛病是本次宏观调控的又一目的。有一种说法，最近几年上 海房价“ 火箭式的上涨”，是被高端房价“拔高”的。在结构过 于单薄的情况下，这是不争的事实。

　　在2005年的宏观调控中，上海高端房价尤其是最高端的 房价，继续“义无反顾”地上涨，“天文数字”轻易地从每平 方米3万元上升到6万元，甚至上升到每平方米11万、12万元。但是，这一次高、低端市场彻底分化，低端市场不仅没 有跟着往上涨，而是大量地、持续地、普遍地往下走。这是和 2005年政府坚定地实施两个“1000万平方米”政策分不开的。 2005年上海仅“配套房”成交量就达到900多万平方米，占 全年销售总量的36%。2006年中低价房的供应力度还将大大 加强，对楼市已经和将要产生深刻地影响。上海楼市在不断提 升高度的同时，通过2005年的宏观调控，确实是在加强和“夯 实”底部，增加宽度、深度和厚度。美国大纽约地区高低端房价 相差100倍，宏观调控之前，上海最高和最低房价仅相差十来倍， 目前相差二十来倍。上海高低端房价之间的差距还要拉开，结构 和层次还要更加多元化。

　　矛盾五：一、 二手房的矛盾

　　2004年，上海的二手房交易量一举超过一手房，完成具有历史意义的重大转折。2005年受政策出台和不确定的因素，二 手房交易量有所下降，但是二手房比重越来越大的趋势是不会改 变的，上海楼市在全国率先从“年轻时代”步入“成年时代”。

　　成熟的、到位的中心城区尤其是市中心，是二手房交易量最 大而一手房成交量最小的地区；新兴的、不成熟的郊区是上海一 手房成交量最大而二手房交易量最小的地区。二手房的大量成交 保证了一手房定价的准确和销售的稳定。在上一波周期(1999 年)启动之初开始建造的成熟和成功的板块，比如浦东新区陆家 嘴滨江板块，碧云国际社区板块，世纪公园板块，长宁区古北国 际社区板块等，在本次宏观调控中，二手房买卖活跃，成交价格 稳定，造成一手房市场的稳定和同化。相反，在那些一手房供应 和价格变化“惊涛骇浪”的地区，二手房的“小船”彻底“迷失 方向”，一、二手房互相影响使得市场前景更加不确定。

　　矛盾六：长期看好和短期看糟的矛盾

　　由于市场各方都持有短期看糟，长期看好的相同观点，上海 楼市的“难关”就变成了各方如何完成自己短期和长期，看糟和 看好的转变和过渡。实际上，目前的“僵”就是总体反映了这种 矛盾特征。

　　在开发商看来，渡过难关最大的诀窍就是在资金链不破裂的 情况下，尽可能地减少销售或者干脆推迟销售，避免因为市场暂 时不利而带来的销售收入的锐减，等待市场转暖手中“筹码”变 得更加值钱。在购房者看来，买房的大局肯定不错，只是还要等 待和选择更佳时机。

　　在末端市场(即消费市场)和初端市场(即开发市场)，短 期看糟和长期看好矛盾的表现正好截然相反。前者着重“短”和 “糟”，后者着重“长”和“好”。如同前两个房地产周期，即1993 年～1994年，1999年～2000年的时候，消费市场低迷彷徨之 日，正是开发市场掀起新一波投资涌动之时。

　　宏观调控最困难的2005年，也正是境外资本掀起1994年 以来最大投资热潮的一年。在上海2005年超过10亿元以上的重 大土地出让项目，国内企业很少斩获，几乎都被香港、新加坡和 泰国等东南亚华人集团收入麾下。由此可以预见，5年后一大批 高档住宅和商业楼宇问世，正好赶上下一波上海楼市高潮，将长 期看好的上海楼市推向又一个新高潮。

　　矛盾七：国内调控和境外基金的矛盾

　　继续宏观控制使得国内开发商在2005年遭受前所未有的 “切肤之痛”。据说继续调控，国内几千家开发商将濒临破产，这样做不仅有利于优胜劣汰，有利于资本整合，而且更有利于强大 的、富有经验、手段灵活的境外基金长驱直入，占领更多地盘， 获取更多暴利。“螳螂捕蝉，黄雀在后”。加入WTO的中国(更 不要说没有任何遮挡的房地产业)应该给予境外企业和资金“一 视同仁”的待遇(事实上早就如此)，而转轨和发展中的国内企业 是不是就必须因为政策效应，处在“厚此薄彼”境地？

　　2005年是境外基金大举进入中国的一年。虽然之前也有，但 是基本上是试探性的，比如摩根士丹利投资复地集团，区区几千 万美元何足挂齿，并且事先讲好退出时间和条件。宏观调控之后， 则是实质性的、谋利性的、进攻性的，而且投资的方式更加多样 化、多元化：有买下整栋楼的，有买下部分股权的，有重新包装 准备转手卖掉的，有实质上是“抵押贷款性质”的，也有所谓共 同开发经营的……基金的本质是“逐利性”的，因此，其实质上 的“参与”除了弥补资金不足外，并无其他任何好处，甚至还有 “搅局之嫌”。

　　矛盾八：楼市调控和其他政策的矛盾

　　2006年，楼市宏观调控还将继续，以保证政策的持续性和 稳定性。但是很多具体政策，尤其是银行贷款政策已经放松；同 时，2006年又是“十一五计划”开局之年，“定性”为“鼓励消 费之年”，要求房地产业发挥国民经济重要的支柱产业和有效的刺 激消费作用。因此权威人士表示，房地产业要从去年的“破”转 变为今年的“立”，“不破不立，先破后立”。作为“一地感冒，全 国吃药”的上海，能不能在“破”“立”之间，“先”“后”之间迅 速转换，进退自如？

　　房地产业和金融产业“情同手足”。在楼市调控“涛声依旧” 的形势下，上海银行贷款政策差不多已经“恢复如故”，从“审慎 放贷”转变为“鼓励房贷”，除了彻底取消对老公房和边远地区的 限制，还将贷款成数恢复到八成，对第二、第三套购房也少有限 制。在连续7个月贷款负增长，累计减少70多亿元贷款的情况下， 为了防止到手的贷款再度流失，上海各大银行2006年房贷新政 几乎无一例外地对所有老客户以“没有不良记录名义”(只要逾期 付款当月还清)给予九折利率优惠(北京则少有银行如此慷慨)。 但是迄今为止，银行的“松绑”或者说“献媚”并没有给自己和 房地产业带来太多的起色。

　　可以预见，2006年中国经济增长的“三驾马车”中，外贸增 长和投资增长都出现明显下滑，经济增长的重任“托付”在国内 需求这驾“马车”上。在这种情况下，上海经济十分需要房地产 业的“支柱作用”和“刺激作用”。(文/俞坚)