2006年北京房价到底要涨多少

谈房论市

　　房地产的问题正如一艘船，这艘船千疮百孔，但是不要指望其停下来。中国的政策就是一边开船，一边修船，还不能沉没

　　从宏观经济看房地产走向

2006年楼市的走势，无疑是人们当下最关注的话题。但对于众多有意购房的消费者来说，2005年这个年关也许会有些无奈，从地产界各方面传来的声音几乎众口一词：房价――涨！

　　2005年，政府以“稳定房价”为目的对房地产进行了宏观调控，部分开发商纷纷“持地观望”。一时“风声鹤唳”，降价声四起。但实际情况是，9月份开发商声称已走出观望期，2005年房价依旧是全线飘红。北京市建委日前发布北京市房地产市场运行情况表明，2005年1-11月，全市商品住宅期房平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%。那么，2006年的房价到底会怎么走？老百姓口袋里的钱能否支撑起自己的购买能力呢？

　　听取“涨”声一片

　　“2006年北京的房价我认为还要提升。” SOHO中国董事长潘石屹说得很肯定，随着城市配套设施的完善，人们生活、工作会更加方便，理所当然也应该承担更高的房价。而首创集团董事长刘晓光说得则很含蓄：北京的城市价值远未被挖掘出来，北京的地产圈应该齐心协力重塑北京价值。言下之意很明白，只有把房价涨上去，北京的城市价值才能得到实现。华远集团总裁任志强则认为，北京房子涨价的幅度比2005年还要加大。

　　那么，2006年北京房价到底要涨多少？

　　“房价会有20%的增量，a或者是不低于20%的增量。”伟业控股有限公司董事长林洁说。而大地顾问公司董事长段枚焱则认为，2006年京城“每一个区域房价增长20%以上是我的一个基本判断。”

　　购房需求的旺盛支撑着房价的上涨。明天房地产开发有限公司业务总监陈云峰认为，“北京是国际化的大都市，每天都有大量的人涌入北京，将来要控制这个城市的规模，惟一的选择就是提高城市的居住成本。”

　　而土地成本的增加则加剧了房价的快速增长。“8・31”大限后，北京的土地一律用招拍挂方式上市，2005年土地放量明显不足，全年公开出让的土地总数量不到年计划的五分之一。每放出一块土地，开发商便蜂拥而至，从当初的清河“地王”到如今的马驹桥地块，几乎拍出的每一块地价格都超出了人们的心理预期。

　　预言还是营销

　　一到年终谈涨价已经成为了一个惯例。2003年、2004年……似乎一到新年，房子涨价的理由就格外充分，其后的原因究竟是什么呢？

　　2005年9月，潘石屹出来表态：北京楼市开始走出观望期。与此同时，建外SOHO七期也于9月3日开始开盘对外出售。潘石屹接受记者采访时表示，自己关于楼市走出观望期的言论 “就是我们走出观望的具体行动”，“我是商人，我就是销售房子。”也许，“涨价”已不仅仅是预言，本身就成为营销手段之一了。

　　为什么2005年末涨价的声音格外强烈？有业内人士分析，原因之一是开发商希望形成这样的舆论攻势，给消费者施加心理压力，以求在年底尽可能将房屋售出套现。北京市统计局公布的数字显示，当年北京商品房空置率大幅上升，比2004年同期增长21.1%。北京市建委传来的消息，2005年前三季度，北京期房销量同期下降了19.2%。而人民银行在2005年12月公布了全国城镇储户问卷调查报告，城市居民购买住房的意愿减弱并接近历史最低点，未来3个月打算“购买住房”的居民人数占比为19.2%，北京一改前两个季度的上升趋势，较上季降低2个百分点。北京居民的购房意愿已经有所回落。

　　2006年，“8・31”过关土地将陆续进入市场。据了解，仅“8・31”过关项目就有1765万平方米还没有供应，加上2005年出让的250万平方米的土地，2006年北京房地产市场住宅供应量将大大超过2005年，甚至可能超过2004年。在这种情况下，开发商在年末渲染“涨价风”，也是为自己2006年的销售打下伏笔。

 
 
　　北京科技大学经济与管理学院教授 赵晓

　　房地产的问题应该这样看：三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，只有剩下三分之一才是房地产的问题。政府有一根大棒，经济形势好的时候，这根大棒就会打向房地产，如果经济形势不那么好的时候，就会把这根大棒当做柴火来烧，把房地产烧红。2006年，这根木头当大棒还是当柴火烧呢？这跟宏观经济形势有关系。

　　展望2006年的经济增长，首先是出口不能指望像2005年那样蓬勃。第二，投资增长的支持也比较差。再下来就是消费，消费差不多是十几年最好的情况，但是能不能继续保持这种态势？很难讲。综合所有的情况看，总体经济学界比较一致的看法是，2006年开始，中国经济可能要步入到这一轮经济增长周期的下行期，这显示了经济增长的风险在逐渐的加大。

　　那么究竟2006年经济增长是什么状况呢？比较乐观的是9.0%，悲观一点的预测是8.7%，国家统计局现在放出风说能增长8%就很好了。整体来看，我们认为，整个经济这一轮的周期要逐渐进入下行期。在这种情况下，它跟房地产的关系是什么呢？在经济增长不好的时候，政府就要把房地产烧起来，但是在经济增长非常迅猛，甚至出现经济过热的情况下，房地产的调控就首当其冲。我们看到2005年的房地产调控成为宏观调控的特点。

　　我们说，2006年如果进入了这一轮经济的下行期，就要想这根木头可能不能用于做大棒了，而是做柴火了。这个是第一个判断。

　　第二个判断就是2006年扩大内需，会为经济政策的主旋律。中央经济工作会议已经讲了2006年要保持经济适度较快增长。所以，我们看到第二个信号就是政府并没有强调要继续宏观调控，要继续防范通货膨胀，要防止经济过热，政府恰恰说要保持经济适度较快的增长。而在现在的情况下，要保持经济适度较快的增长不容易。为什么？因为贸易顺差可能一下就要没有了，总是这么高的贸易顺差全世界都会急。要扩大内需，靠投资行不行呢？不行，投资是历史对经济拉动最大的作用，中国平均高于世界水平20个百分点，也高于韩国和日本的最高的记录，继续靠投资是没有用的，而且投资的效益越来越低，在这种情况下，就意味着有一天投资者的信心可能突然崩溃，这是很危险的事情。那么靠什么呢？靠消费，2006年有可能从房地产调控变成以房地产消费为主。更准确地说，就是民用住宅的消费，这是建设部官员的说法。其中一个直接的政策信号，就是在房地产的消费信贷方面一定要保证，2005年这种房地产的调控甚至伤害到了房地产的消费信贷，这个是非常错误的，在2006年这个错误应该纠正过来。还有就是经济适用房的建设，只有用经济适用房的建设，才能有更大的投资的力量，而这个投资的力量在2006年会显得非常重要。2006年钢材、水泥，包括电力，很多的投资都将要初步形成生产能力，在2007年达到高峰，所以中国2006年面临很大的通缩压力，如何消费突然增长的钢铁、水利、电力，当然还是要靠房地产。

　　房地产的问题正如中国经济的问题，对有问题的中国经济我曾经打过一个比方，它就像一艘船，这艘船千疮百孔，但是不要指望这艘船停下来，修好再开。中国的政策就是一边开船，一边修理船，还不能沉没
       房价涨落的真实意义

　　中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容博士是中国房地产市场最坚定的“看跌派”。在新地产对易博士的专访中，易博士坚定而自信地表明自己的观点：中国的房地产市场价格并不能真实反映供求关系，我们看到的房价对于购房者并没有多少现实意义。或者说，购房者根本没必要关心眼前房价的涨落.
   
　　易博士认为，在国外，一般是以二手房价格的变化来表示房价是上涨还是下跌；即使是一手房市场价格，也要把所有房屋分成多个类别及若干层次，通过不同房屋结构给予不同的加权指数，这样分析出来的房价就能比较准确地反映市场。而中国目前的房价，是平均房价。“多少面积的楼盘，价格多少，用平均数算一下，相当不科学，也不规范，非常容易操纵。”

　　比如说，如果政府的房管部门多批一些高档楼盘，总体的平均房价就会直线走高；相反，如果想要“平抑房价”，也只需要多开发几个低档楼盘。

　　“因此，这样的平均房价对买房者是没有意义的。房价高了，可能只是多开了几个别墅类物业，并非是真正的供求关系拉动，这样的数字对普通民众有什么意义呢？”易博士质问。

　　2006年房价是涨是落？

　　易宪容认为：目前房价高居不下，开发商、银行及地方政府共同“托市”是最主要原因。具体来说，房价是涨是跌，关键要看“政府对房地产市场有怎样的理解”。

　　在易博士看来，国内房地产市场的生产要素(如土地、资金、房地产规划)基本上为政府所控制，政府完全可以利用宏观调控手段来遏制房地产市场的炒作，保证地产市场持续稳定的发展。“比如税收，我把炒作的、短期买卖的全都打击下来，通过提高税收的办法打压市场炒作。另一个是利率，世界各地都是这样，利率一提高，房价马上下来。”

　　目前，从中央政府传来的一些消息也许能鼓舞期待购房的消费者。建设部政策研究中心主任陈淮在接受采访时表示：“2006年应该是一个鼓励住房消费年。”政府将鼓励老百姓对普通商品房的自住型消费，通过改变税赋结构抑制奢侈型、享受型的人的住房需求。“那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年不一定能活下去”。因为，“这种住房的需求可能要出台相应的政策，不仅是土地供给上，而且持有这种房产，你可能要赋很高的税，那么还有人买吗？”

　　可以想像，2006年市场上商品房供给结构将向中低档项目倾斜，但具体到京城各个区域和具体楼盘的房价，走势如何还很难预测。正如易宪容所说，因为房价不是由市场供求决定，所以也不可能准确估计。其他一些“看跌”的经济学家也纷纷表示：2006年房价是涨是跌，主要看政府出台什么样的政策。   买房“三原则” 掂量口袋分量

　　面对扑朔迷离的房价应该采取怎样的对策？易博士的建议是：普通购房者应该根据自己的收入来判断房价是不是合适。如何进行判断呢？易博士提供了三条标准：

　　第一条是房价与居民每年可支配收入的比例。“这个比例一般是3到6”，也就是说，总房价应该是家庭全年税后可支配收入的3到6倍。

　　第二条是买房每个月支付的按揭跟家庭月收入的比例，“这个比例应该是25%到35%”，或者说，购房者每月支付的房贷按揭，不能超过家庭月收入的三分之一。

　　第三条是购房者总负债率与每个月总收入的比例。“总负债率是个什么概念呢，就是你房子的按揭、车子的按揭，教育按揭，信用卡的透支……所有的负债分摊到每个月要交的按揭，除以你每个月的工资，这个数不能超过50%。”

　　易宪容强调说，这三个指标，每位购房者都应该心中有数，如果算下来，房价高出这三条标准很多，买房子就不合适。这个时候不如租房，租房支付的成本是较低的。如果每位普通百姓在购房时都能从这些标准出发慎重考虑和决策，长此以往，“我们的房地产市场就能渐渐理性起来。”
   高招帮您淘好房――2006置业专家买房建言

　　中原地产：买房六步骤

　　对于即将在2006年买房的消费者我们建议买房时按照以下六个步骤进行：
　　第一步，着手准备。首先明确购房目的，是自住还是投资；其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。

　　第二步，选定目标。综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度；查阅相关资料了解选定区域的城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察；向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域相关信息；通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目；电话咨询选定项目的价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目。

　　第三步，实地考察。实地考察是购房中最为重要的一环，在这一环节中要注意：不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实，例如距离公交站、地铁站的距离要亲自步行测量，如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测；选中的楼盘最好为主体结构已经完工的项目，如有条件最好去自己看中的户型亲自感受。

　　第四步，签订认购书。经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，最好不要当天就急于签订认购书，回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。

　　第五步，签订购房合同。签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同是解决问题的重要凭证和依据。在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，如果您对签订合同没有把握，最好提前咨询法律专业人士或直接委托专业的律师来协助办理。

　　第六步，收房及产权过户。在收房过程中的验房环节非常重要，一定要在收房前收集验房的注意事项，明确收房是物业和开发商需要提供哪些资料，如何对墙体、门窗、厨卫、水电等进行验收，如果对自己验房没有把握，可以委托专业的监理单位协助验收房屋。买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护。

　　新年刚刚开始，各种楼市的消息便纷至沓来。其中既有金融税收调控方面的政策，也有涉及房屋质量、住房消费维权，甚至细化到物业管理层面的规定。而所有这些都围绕和影响着一个主题――2006年消费者的买房。

　　据了解，2006年的入市新盘将会扎堆推出，京城楼市新盘的竞争也将进入白热化。面对如此之多的楼盘，消费者该如何选择？为此，新地产邀来置业专家细数北京楼市的热点区域，解读产品品质，试图给购房者更好的帮助。

　　世联地产：注意观察产品细节

　　在这里给将在京西部区域购房的消费者几点建议：

　　一是定位准确。要找到符合自己需求的物业类型，有实力的客户不妨关注二环内的内城豪宅，由地段带来的尊贵感和整体配套成熟度，不论作为自用还是投资收藏都是很好的选择；而购买目标为普通住宅项目的客户购房不妨走访四环附近的项目，关注居住空间的设计、生活配套的完善，以及高科技智能化产品和节能产品在日后居住中对生活的改善是否符合自身期望。

　　二是在项目走访中要注意细节的观察。从前常出现购房客户在开发商和代理商的造势中的非理性购买，但是，也要相信大多数的开发商是诚信的，结合网上签约的运行等市场法规的完善，建议客户应该以理性心态看待，从开发商的许多细节感受未来的交付产品状况。打个简单的比方，销售现场的保洁、保安人员提供的服务基本就象征着未来的物业服务。

　　三是“先下手为强”是硬道理。在北京2008年奥运大背景和京西部区域首钢搬迁及CRD区域建设的小环境中，可见京西部区域的地产价值成长空间；再从项目建设中期房到现房的时间发展上的社区配置到位乃至区域内配套完善，都将在房价中有所体现，先行为胜意味着购房成本的节约、未来固定资产的升值，是否该动，是否该先动，不言而喻。

　　大地顾问：置业时要考虑收支状况

　　国家系列宏观调控政策的出台，给一手房和二手房市场带来巨大影响。随着政策的逐渐明朗化、一手房价继续保持一定的涨幅、二手房量价齐升。2006年梯级置业格局成型，一、二手房联动促进北京房地产市场健康发展。

　　2006年，奥运村建设将进入实质性阶段，进一步激发房市上行；2005年，北京楼市在接二连三的宏观调控形势下只是交易量有所下降，而房价仍保持较大增速。政府明确表态近期不会再出台更严厉的宏观调控政策，及2005年土地交易量萎缩价格却上涨；再加上2003年以来北京新房新增供应一直低于成交规模的供不应求等的现状影响，将促使观望民众渐渐失去耐心，特别是刚性自住需求的促动将使2006年北京一手房需求放量，成交量和成交价格都将稳中有升。值得注意的是，将有大批的项目在2006年集中上市。“8・31”过关的土地还有相当大一部分没有进入市场，加上新的一年的土地增量，今年的房地产市场的供应还是很可观的，价格将出现小步攀升的状况，但不会有太大的增长。

　　二环内不再新批住宅建设用地，三至五环内建设用地也日渐稀少，五环外房价较低但工作生活切换时间长、成本高；再加上利率加息周期启动、银行贷款成数降低、提前还贷实行限制等因素。这些都使得消费者日益理性、成熟，置业时充分考虑目前收支状况、量力而为。这些因素使得二手房价值陡增，房价更是一路看涨，二手房成为很大一部分置业者的明智之选。二手房置业者主要来自以下几方面人群：一是北京新增户籍人口；二是外来人口；三是拆迁安置户；四是工作时间不长的年轻高收入人群；五是为给子女一个较好学习环境人士；六是郊区回流人士。他们自住需求伴随调控政策逐渐明朗化，观望氛围必将有所缓解，2006年将迎来需求高峰。

　　协成经纪：放弃楼市暴涨暴跌的看法

　　虽然政府宏观调控举措连出重拳，给2005年的北京楼市埋下阴影，但从目前掌握的信息来看，2006年的入市新盘依然呈云涌之势，而这些即将推出的新盘多数分布在五环周边区域。面对扎堆供应，2006年京城楼市新盘的竞争也进入白热化，而竞争的焦点将放在产品品质上。认清这点对2006年即将买房的购房人来说十分有益。

　　我们知道很多外籍客群是只能租而不能买的。外籍人在北京购房仍然是有一个非常窄的瓶颈通路。我想如果没有他们存在，豪宅投资客群就很难存在。这类投资客群区别于短期炒作的客群，首先他会看看是否具有良好的居住价值。然后才能说是良好的投资价值。为什么很多的投资客群都集中在东部？因为朝阳是有三大涉外商圈，这是外籍客群与本地客群的差异，他们投资了这个物业，住进来的都是高品质、高端的外籍客群，他们成就了这个区域的人文环境。他们这种投资现象值得境内购房人花费时间去关注。

　　受土地供应速度趋缓等因素的影响，北京的房价一直走高，2006年楼市依然看好。随着购房者观望心态的改变，以及需求的释放，2006年北京的楼市应该会回到以往正常的销售轨迹中去，购房人最好放弃2006年北京楼市会暴涨或暴跌的看法。种种政策的出台表现出政府对规范房地产市场的决心，提高了的入市门槛使市场、企业面临洗牌，房地产暴利时代终结，利润平均化、合理化，公平、有序成为市场健康发展的标志，购房者大可走出“持币待购”的阴影。

　　住邦2000：写字楼购买四原则

　　原则一：选择有发展的区位。我们在这里强调的区位是有发展的城市“新中心”概念。在这样的区域购买写字楼，会由于市政规划的倾向，使得产品有很大的升值空间，同时投资者会因为较早的介入，在投资成本方面会得到较好的控制，可以达到事半功倍的效果。

　　原则二：产品要有竞争力。 对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。它包含了很多方面的内容，如停车场的设计是否合理充足、建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好，同时在当前的市场环境下，是否加入了高科技环保设计等等。

　　原则三：成熟的配套环境。写字楼讲究商务环境，在成熟的商务氛围下，不仅可以提高办公效率，同时对实际使用者具有很强的吸引力，对租金走势也是一种促进。

　　原则四：物业管理要周到细致。首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过IS09000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。24小时的维护维修及保安服务，能给楼盘一个良好的内部环境，保证长期使用。从这一点上看，苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。

　　北京都市春天房地产经纪有限公司：买房前要“四处看一原则”

　　购房对于普通购房者来说是很难抉择的，对业内人士来说也不是一件容易的事。因为经常和客户接触，想替2006年自住型购房者提几点具体的建议，我把它叫做“四处看一原则”。

　　第一处该看的地方是前门大街附近的首都规划馆。想要买房子首先得知道北京的规划情况，知道三个热点“中央商务区(CBD)、中央生活区(奥运村)、中央科技区(中关村)”，你希望买房区位未来的蓝图是什么，有多大的发展前景，究竟是不是你想要的生活。

　　第二处地方是你希望买房的区域。你要买的房子不一定就在报纸上，建议你开车在你中意的区域里去寻找房子，也许是二手房，也许是某个房地产项目的尾房，也许是正在建设尚未公开发售的新盘，总之，你得有自己的独特眼光，一点点去找，千万别犯懒，只看报上登的，新的未必就是适合你的。

　　第三处当然要去你的房子去看。看房时要 “不同的时间看，房子的周边看，请专家去看”。房子的采光要在一天里不同的时间去看，不同的季节去看(这个有点难，可以模拟一下)，看房子还要看房子周边的情况和条件，包括周边的教育、医疗配套等，还有就是请专家去看，他能提供你更为详细的楼盘情报。

　　第四处要上北京房地产交易网上去看。从网上能看到楼盘的销售情况，项目在市场的受欢迎程度，你要买的房型是否旺销，销售的整体均价情况等，帮助你做出判断，当然，是要在选项目之前就去看。

　　通过这四看，你基本就能有准确的判断。不过买房的顾客还要冷静的思考一下我们的买房原则：“只买对的，不买贵的”，只买适合自己房子，而不是价格的高低。有时即使是价格偏高，只要是自己喜欢的、适合自己的也要购买，相反，有的朋友看到房子不错，价格便宜就买下了，殊不知不适合自己的房子将反而会给自己的生活带来麻烦，造成资产闲置和浪费。

　　伟业顾问：消除二手房心理芥蒂

　　长期以来，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，一直无法被绝大多数购房者所接受，然而二手房所具备的价格较低和区位成熟度、交通便利等优势都是很多一手房所无法比拟的。尤其在亚奥区域，奥运近瞻优势尽被入住多年的老项目所占据，二手房的比较优势就更加凸显；亚奥北部区域的已有项目，依开发年代逐层向北推进，交通条件本就不佳的情况下，二手房的交通优势也就更加明显了。

　　我爱我家：购买二手房四原则

　　对于购买二手房的购房者，给出的建议是：

　　第一，不要只盯着已购公房，也要关注二手商品房。

　　第二，不要光看好城市核心区域的二手房，也要关注市区周边的二手房。相对于其他区域而言，其具有独特的地理优势和交通便利的条件，这些地段二手房价格比较高。对于中、低收入群体的购房者来说，想要实现购房计划就要选择市区周边的二手房。

　　第三，不要光关注二居室的二手房，也要关注大户型及多户型的二手房。北京二手房市场的购房需求基本都是以自主为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。

　　第四、不要光想着一次性付清房款，也可利用银行贷款购买二手房。2006年，银行放贷尺度有所放松，对贷款人的支持力度比2005年更大。尤其是各大银行对二手房个人贷款业务的重视，会使得贷款条件比2005年要宽松和优惠不少。

　　乐成国际：要考察地段、环境和团队

　　购房者进行购房决策时，第一考虑的因素应该还是地段。当然，这里所说的地段实际是个“大地段”的概念，或者说区域的概念。除了单纯的地理位置之外，还应包括区域交通状况、区域配套设施、区域自然环境、区域人文环境、区域经济环境等。

　　而在考察这些地段因素时，除了应该考察其现状之外，更应该考虑到其未来发展趋势。因为发展趋势往往代表了一个区域的未来价值，以及所选物业的未来升值空间。

　　例如CBD东南区，拥有靠近CBD这一“北京新的城市财富中心”的区位环境，西大望路、广渠路改造即将完成则会进一步提升这一区域的交通资源和生活品质，家乐福、百安居等大型超市的进入也在相当程度上满足了居住者对于生活品质的需求，众多大型物业的逐渐落成则能够满足城市生活的多元需求。CBD东南区环境不断改善，区域发展潜力正在逐步显现出来。

　　在当前所购房屋均为期房的形势下，除了区域环境、物业的自身品质、居住氛围等外，创造物业产品的团队也是不可忽视的因素。对支撑房地产项目的团队进行考察，至少应该包括以下几个方面：一是企业文化，或者说团队文化。二是企业发展战略与布局。不同的发展战略，决定企业的战略布局，并影响到企业的资金状况、人员架构以及对每个具体项目的人力、物力、财力投入等，毫无疑问会因而直接影响到具体项目的品质。第三是对组织架构的考察，即是否具有良好的法人治理结构，是否建立良性的内部管理系统，是否具备卓越的团队素质与精神，是否符合行业发展趋势。第四则是对其以往业绩以及售楼处、样板间等“样品”的考察。