我国住房过剩风险为何被漠视 房价是重要因素

国家统计局近期公布的三个房地产数据显示 我国面临着潜在的住房过剩风险。

　　第一 存量土地过多。数据显示 2005年前11个月 在我国的房地产本年购置土地面积中 未完成开发土地面积达16706.7万平方米 尚能满足1年多的开发需要。第二 目前我国房屋的施工面积相当于5年多的商品房竣工面积。第三 商品房的空置面积增加。2005年11月末 全国商品房空置面积达1.14亿平方米 比2004年同期增长14.2% 规模超过2005年上半年房屋竣工面积。

　　但是 从目前市场的反应情况来看 显然并没有把这种潜在的风险当回事。以广州为例 尽管有国家的调控政策出台 广州去年楼价涨幅依然迅猛 许多人估计 广州目前的房价与2005年上半年相比 其涨幅估计已在30%左右 令人瞠目。

　　房价何以漠视住房过剩风险的存在 我行我素地上涨?笔者认为 主要有以下几个原因:

　　首先 信息不对称 公众对潜在的风险一无所知。房地产市场存在着严重的信息不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息 也可以借助广告的力量造势 混搅信息 误导大众。加之公众一向有跟风传统 在不实信息的误导下 很容易作出错误的选择。

　　信息不对称造就了房产市场的"卖方市场"。在一些被追涨的楼盘 购房者常常遇到房屋已经售完的情况 这加剧了他们的追涨心理 直到国八条出台 公众持币观望 才突然发现 许多过去供不应求的楼盘 竟然还有不少房屋并没有销售出去。

　　除了开发商的原因 还有政府的原因。比如 开发商经常以土地供应紧张即所谓的"地荒"说 来加剧人们的恐惧心理 抬高房价。针对这一点 2005年上半年 国土资源部以翔实的数据 对开发商的"地荒"论进行了严正驳斥。假如政府能够在信息公开、信息透明中有所作为 开发商操纵信息误导公众的伎俩就难以得逞 房价将由市场主导 其价格也将接近真实。

　　其次 商品房结构不合理 主要表现为三个方面:

　　一是经济适用房和低价商品房供应严重不足。以北京为例 2005年8月26日 北京市国土资源局新闻发言人张维表示 "2005年北京市在土地供应计划"中为经济适用房安排了200公顷用地指标 但各区县上报的用地面积仅为80多公顷 只达到了原计划1／3。经济适用房的供应不足 成为房价上涨的一个重要因素。

　　二是商品房结构不合理。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾举了一个例子 有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二 导致住宅类商品房供不应求 房价上涨。

　　三是投资性购房的比重增长过快。谢家瑾说 在上海 投资比例达到16.6%。长沙市的住宅投资比例为16% 写字楼则高达40%。投资性购房对房价上涨 起了推波助澜的作用。

　　最后 地方政府在房产市场中矛盾心态 是房价漠视住房过剩风险的一个极为重要的因素。对于住房过剩的风险 地方政府并非一无所知。但是 他们经常处于一种矛盾的状态之中难有作为:

　　各级政府就是土地的拥有者 他们决定着土地的供应量、供应类型及转让价格 是房地产市场的主角之一 如果房价下跌 势必会减少政府的收入 当然 这种收入并不局限于土地转让的收入 还包括税收等诸多方面。

　　另一方面 政府又是管理者 面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声 面对中央稳定房价的政策 各级地方政府又得有所表示。

　　一边是责任 一边是利益 地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价中的责任不能充分展现 这点很容易被开发商加以利用。

　　必须要正视的是 漠视住房过剩的风险是危险的 因为这种风险假如得不到化解 其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益 考验着各级政府和开发商们。