自住需求仍是购房主流 上海房价还有下降空间吗

春节过后上海楼市的冷启动，让不少人对今年楼市能否走稳产生置疑，而部分业内人士也有持谨慎乐观的，一些投资客近期也开始活跃起来……那么，2006年上海楼市的整体态势又将如何呢？

　　据有关方面的测算，上海楼市预计新增面积的供应量今年将达到2700万平方米，存量住宅供应可能与新增供应持平 2006年上海楼市整体将呈供大于求的态势。 
　　由于宏观调控有效抑制了过热的投资需求，部分自住购房者的观望心态，导致部分开发商推迟项目上市。房地产开发惯性将使得未来2年左右的新盘供应量只上不下，具有一定的刚性趋向。

　　自住需求预计全年需求可望达到2300万平方米，仍将是2006年的主体。对于购房者来说，今年的住宅市场金融环境较2005年更为宽松。目前各银行已有普遍放宽按揭贷款成数的趋势，这一因素将对2006年住宅市场产生利好效应。可以说，2006年的上海楼市成交量相对2005年会有所突破。

　　房价还有下降空间吗？

　　2006年住宅价格的区域差异将越来越明显，成交均价还有下跌空间，但不同区域价格走势将有明显分化--中心城区部分地段佳、配套好的板块可能出现供不应求局面；而在供应集中、配套相对不够完善的区域则需求有限。对开发商来说，住宅销售的定价今年将面临较大压力。

　　美联物业有关经理认为，上海目前的楼价基本接近谷底。从美联门店交易的情况来看，现时投资型客户近期开始比较活跃。相对而言，自住型客户入市意愿有所增强，但很大部分仍然停留在询问阶段；也有部分自住型买家有始入市，但购买力度仍然比较弱。主要原因是，他们对于信息敏感度不是很高，对于后市走势仍然觉得不够明确，担心还会有新的政策出台导致房价再次下降。

　　而戴德梁行泛城物业的一位专家对后市走势的判断认为，2006年上海整体市场价格仍有下降空间，平均价格估计在每平米7400元左右，但是价格的调整幅度估计不会超过7%。

　　再者，由于中心城区住宅用地日益稀缺，新增住宅供应总量的逐步减少，存量住宅供应将逐步成为主体。在这种情况下，中心城区新增供应较外围区域将会面临更好的市场条件。中心城区的地段及楼盘自身品质等因素将成为决定楼盘价格的关键因素，部分板块住宅价格有望小幅回升。

　　另一方面，据上海行业协会的问卷调查，资金方面存在困难的开发商已经占到了45.5%。“由于交易量大落，不能排除房价大落的可能”，该协会的一位会长这样表示。他认为，目前新建商品住房交易量明显下降，房价也已经止涨下行，如果交易量上不去，将会造成空置商品房剧增。因此，他建议放缓中低价普通商品房的上市进度，以减少开发企业普遍担心的市场销售压力。

　　现在是否入市的好时机？

　　调整与巩固仍是今年上海房地产市场发展的主题。

　　专家预计今年年存量住宅市场供应可达1500万平方米之多，其中二手住宅比例更是高于新增住宅供应。因而，存量市场供应将对新增供应的消化产生较强竞争。

　　对此，有行家建议，趁现时二手房均价较为稳定，房源较为充裕的时候，购房者的选择余地会比较大。如果等到楼市全面复苏，房价明显回升再入市，购房者的选择面就会相对小一些，就会比较被动。

　　“2006年，上海楼市依然会保持下调的总趋势”，汉宇地产的一位负责人这样认为。不过他也表示，如果没有新的调控政策出台，20 06年下半年市场可能会有有限的局部复苏。

　　政府对房地产调控的决心与目标，现在看来决不仅仅是涨幅放缓，房价必须和城市居民的收入相吻合，才是调整的最终目标。

　　购房刚性需求在2005年间的受到相当的抑制，在2006年将得到大幅度的释放。也有专家认为，今年的政策导向将是对2005年的维持及深化，因而现在入市时机已经成熟了。经过今年上半年的市场平稳过渡，可以说，上海楼市整体调整将步入一轮新的周期。

　　投资者是楼市“稳定剂”？

　　最近，上海一家专业的房地产媒体也撰文认为，楼市应该为炒家正名。其实，在宏观调控中，有关政策并没有对房产投资一棒子打死，打击的重点是短期炒作，而对于正常的投资行为则是进行了必要的规范。

　　一个成熟、健康的楼市需要一定数量的投资者。尤其长期投资者，应该是楼市的稳定剂。没有投资者，对稳定房价并不利。有迹象表明，有胆识的长期投资者，又开始准备进场了。因为，处于楼市调整期的投资者才更显身手。

　　但是，长期投资也需要适当扶持。业内人士建言，在继续规范楼市投资行为的同时，能否适当出台一些鼓励长期投资的政策？如扶持一批专业的房产投资服务机构，为楼市投资者提供专业、规范的投资指导，也有助于改变目前投资者多凭个人判断，盲目入市投资的现状，从而使楼市投资走上良性发展的道路。(熊海钧/文)