教您读懂房价成本推算房价

      房价节节攀升，人们在抱怨房价过高的同时，自然而然质疑起房地产开发商是否有暴利行为。开发商对地价的敏感普通百姓虽不可能达到，但通过简单的房价计算方式，也可以基本推算出不同区域、不同楼盘产品的大致价格，对于寻找新的房子，了解开发商将会如何定价会有非常大的帮助。

房产暴利缘何遭遇千夫所指

如今，不论是已经买了房的，还是买不起房子的购房人都在大喊房价过高，大骂开发商黑心，这也难怪，尽管一杯星巴克的利润也不低，但对于大部分人来说，实在是可喝可不喝，而且即便多喝几杯，被赚了钱，也不会对生活产生什么严重的影响。

可房子就不一样了，这物件儿绝对具有生活必需品和奢侈品的双重属性。房子不住不行，要住就要花上也许是一辈子的积蓄，真是不成为焦点都难，即便现在有了银行的按揭贷款，可也有人说，什么叫按揭呀，按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。老百姓才不管到底房价是怎么定出来的，什么地价高，什么成本高，我买不起的房子，价格就是高！

房价节节攀升，人们在抱怨房价过高的同时，自然而然质疑起房地产开发商是否有暴利行为，也对盖个房子到底成本是多少越来越关注。其实房地产的成本构成，房价定位早已经不能通过公式计算简单得出结论，尽管成本、房价、暴利之间的连带关系都会对购房人买房造成影响，但其实它们并没有购房人想象的那样联系紧密。

开发商一方已分成几派，有人满肚子委屈透露2005年北京某楼盘的净利润仅在3%，地产商的日子不好过，也有人不再对暴利“犹抱琵琶半遮面”直接喊出“房地产一直存在着暴利”，一些学者根据房地产开发项目的价格和成本进行推算，认为房地产开发商的利润率可以高达30%，有的甚至认为在50%以上。这样的数字在目前竞争激烈的形势下，在任何投资领域都是令人难以置信的。不论是3%还是30%，作为商人追求利润绝对天经地义，可为什么只有房地产的高利润备受关注，众所周知，汽车、IT行业的“暴利倾向”与房地产业相比是只高不低。

不可否认，房地产行业一直是公认的高利润行业，但也不意味着一定是暴利。

中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。

据一位地产顾问负责人介绍，土地的垄断供应是近年来开发商能够获取高额利润的关键。目前不少楼盘都是在2003年土地“招拍挂”以前取得的土地，较低的土地成本使其利润丰厚。但随着“8・31”之后，土地“招拍挂”，我们可以看到，大开发商也是出了“血本”在土地上，总之“大限”之前的土地总有用完的一天，“大限”之后谁也别想再在土地上做文章。而避税偷税也被归入了房地产企业获得高利润的重要原因之一。

有报道称，在北京、广州等房地产业发达的地区，房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2003年至2005年上半年，北京地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。更有人总结归纳出了名目繁多的地产企业税收违法手段：瞒报或少报预收售楼收入；利用关联企业的业务往来避缴税款；财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。有的房地产企业将建筑成本中的“利息”和“管理费”项目一直挂账在“在建工程”科目，没有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产”科目，少计了房产原值，从而少计了税款等等.
 

尽管房价构成中有诸多不确定因素，但是每个开发商在拿地时都会迅速开列一个成本清单，这个过程可能只有几分钟，他就会迅速计算出，这个地价是否适合拿地，在这块地上做成什么样的产品等等。 这是开发商基本的“吃饭”技能，一点也不神秘。普通百姓虽不可能做成开发商，但通过这个房价简单的计算方式，也可以基本推算出不同区域、不同楼盘产品的大致价格，对于寻找新的房子，了解开发商将会如何定价会有非常大的帮助。

开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成，一是土地成本，你可以简单地理解，开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如出让金、拆迁费，甚至润滑贿赂部分的费用，当然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，说白了这是建房子的成本；三是管理成本，建设过程中，开发商的各种管理（人员）支出、资金成本、营销成本等等；最后一部分就是开发商的利润和税费了。

其中的土地成本、综合建安费基本是公开的，这两部分的成本可能占开发成本的70%，也比较容易计算出来。不同时期获得的土地的成本是不同的，但土地公开招拍挂后，这个成本就公开了。综合建安费也比较容易计算，别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500－600元/平方米；多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

以去年华润以25.65亿的价格拍得清河地块为例，就有人粗略估算过，这块地的楼面地价每平方米保守估计3500－3800元，建安1200元，还没有盖楼，成本就已经接近5000元，最终的建成成本估计6500元左右，因此业内人士告诉你，这个项目至少要卖到8000元/平方米。而清河地块现在主力楼盘价格都在6000元以下，很多人说华润的地拿贵了，就是因为这点。

但不同的开发商的战略是不同的，一是他们的利润目标可能不同，二是他们的资金支持可能不同，因此会有些开发商拿地后，不急于销售，等待房价的上升，但也有一些急于销售，因此在一些新盘开盘时，低于成本价的房子也可能买到。

学习开发商计算成本方面最重要的一环是要认识所销售项目的开发商的背景，因为不同的开发商在其他几个成本构成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、财务成本及销售费用和税金部分则是模糊地带，不同规模、不同背景的房地产公司的运营管理成本是不同的，而在营销费用的控制、财务成本方面就更为敏感。一位业内人士指出，开发商还有很大一部分利润源于高的财务杠杆。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。因此其资金的回报率极高。

其次，不同公司的产品，其品牌收益也不同。以北京星河湾为例，尽管这一区域的高档产品极多，但开盘即定价到15000元/平方米，比周边项目高出近一倍，与当时朝阳北路沿线的楼盘销售价格在6000-8000元/平方米相比，可谓有极高的利润，这种定价除了产品间的差异，也可谓其老板黄文仔对其品牌的定价。