易宪容：地产泡沫日趋严重 劝购房者耐心等待

       根据网上房地产数据，截至2005年11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，照此计算，仅目前的供应量，就需要将近1年左右的时间才能销售完。这还不算年内上市的动迁、配套商品房的可售量。
　　也就是说，2005年，上海不仅打破了近几年房价不跌的神话，也表明了这种价格不跌的神话完全是人为之结果。而任何人为地对房地产市场的操纵，其后果可能比人们想象的更为严重。

　　“消费者主导”的房市回来了

　　上海如此，房地产市场同样是2005年中国最为壮观的一道风景线。

　　在这道风景线中，主要表现为以下几个方面的特点：一是国内房地产宏观调控后，国内房地产投资过热由东部转到中西部，如2005年国内房地产投资东部增长为17.8%，而中部与西部地区则增长明显加快――两者分别为32.9%和31.4%――国内房地产市场的过热，由以往的局部过热转而向全国扩散。

　　据东北财经大学姜春海先生的研究：中国的房地产泡沫，1991~2004年，平均每年泡沫度40.6%，而1999~2003年房地产泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于国际警戒线(5%)，但到2004年，这个数字又迅速上升到13.9%，2005年则会上升到14.9%。

　　也就是说，目前全国的房地产泡沫已经十分严重――而不是以往的局部过热了，2005年1~11月房地产开发投资同比仍增长了22.2%。根据姜的研究，在其他条件不变的情况下(或以现在的这种态势发展)，2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为40.9%，2008年就要高达59.4%。

　　如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，这个数字将更为可怕：2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到68%。也就是说，国内的房地产泡沫已经到了十分严重的程度了。

　　房价是2005年宏观调控的中心。在政府稳定房价的指导思想下，2005年房价的增长速度虽有所放缓，但在高位运行。2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨9.8%，二季度上涨了8.0%，三季度上涨了6.1%，特别是在10、11月份同比分别上涨6.6%、6.8%，涨幅比9月份分别提高了1.1和1.3个百分点。11月份，新建商品住房销售价格同比上涨8.3%。也就是说，尽管国内的房地产市场进行了宏观调控，但其效果不十分明显。特别是如北京这样的城市，在连续多年快速增长的基础上，1~11月份房价的上涨幅度竟达到25%以上。

　　再就是，目前进入房地产市场的购房者不少并非身无片瓦者，或等着购买房子急住之人(因为这些人早就进入了房地产市场)，而是有房子准备改善条件者，面对市场的不确定性、面对政策的不确定性，面对高得离谱的房价，要想诱惑他们进入房地产市场并非易事，除非他们真正感觉到房价较为合理。

　　以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场。

　　对于房地产开发商及银行等相关者来说，面对变化了的市场，如果还是用传统的观念来应对，那么失去的将是它们自身。因此，2006年国内房地产市场将发生很大的变化。

　　切忌房市强搭“内需”车

　　中央经济工作会议精神表明，2006年经济工作的主要任务之一是着力解决民众的切身利益问题，以便建立和谐社会；另一方面上学贵、医疗费用贵，尤其是房价贵使得国内大多数人远离房地产市场。

　　即便如此，面对着2005年不少行业的产能过剩，不少人提出2006年应该是住房消费年。什么“无论是打压什么 也不能打压个人住房小额信贷”、什么“2006年还是可能出现新的需求不足……如果这样的话 再去压房地产 那肯定就麻烦了”。诸如此类的言论还有许多，但基本的含义无非就是要民众赶快进入高价的房地产市场。

　　如此过高的房价，为什么竟然有人在拼命叫嚷着要民众进入房地产市场并以此来扩大内需？――这样做既与政府科学发展观建立和谐社会的宗旨背离，也与目前中央经济工作会议的精神相背离。

　　答案之一在这里：在国家统计部门对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成――即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管是由个人居住和享用，但其本身并没有划为消费品，即所有个人购买住房都是投资品。

　　如此一来，在目前国内投资过高过热的情况下，扩展房地产投资或拼命鼓励民众进入房地产市场，结果自然是把目前高位运行的投资拉得更高了。

　　因为，根据国家统计部门的规定，个人的住房消费是指，当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；还有自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。

　　也就是说，目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租，而且国家统计部门是无法计算出这种房租的，它只能是虚拟计算。因此，现在一些人拼命地主张扩大房地产市场的消费，除了激励民众多租一些房子之外，从国家统计部门的计算来看，是无法达到扩大住房消费目的的。

　　也正是因为国家统计部门把房地产归纳为固定资本形成或投资中，因此无论房价如何上涨，都是与居民消费价格指数无关，房价可以快速上涨，甚至于几年来可以上涨百分之几十，但CPI则不仅不会上涨，反倒下落，因为上涨价格都位移到没有纳入CPI计算的房价上。

　　由于CPI不上涨，尽管世界主要国家的利率都在变化，或世界利率进入上升的通道，但中国的利率就是不变化，甚至还有人说要下降。

　　利率不变，资金密集性的房地产市场的价格想下降是不可能的。因为，当利率处于较低水平时，市场上肯定是资金泛滥。目前国内的利率就处于历史最低水平，流动性自然泛滥，大多的钱进入房地产也就自然了。可以说，国内利率不变化或上涨，房地产市场价格想调整下来并非易事。

　　目前国内房地产价格调整，最大的问题就在于我们对房地产属性的定位歧义。房地产或是投资，或是消费。按照国家统计部门的口径，房地产是投资，因此，房地产价格无论上涨多高，都不会反映在CPI上去；当国家要拉动需求时，房地产又是消费了，既然是消费，拉动内需，房地产自然是首功一件了。

　　目前市场上鼓吹2006年是住房消费年，希望通过以住房消费来带动国内消费。在国内房地产市场高房价时，把民众赶入房地产市场，这样做的唯一结果可能只是大规模将民众推入高负债的火坑。

　　可以说，要发展住房消费，不仅在于住房结构调整，更在于把目前过高的房价调下来，让绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。在这一点上，政府应该在土地拍卖规划上(直接规定拍卖的土地生产什么类型的住房)、在住房的交易税与物业税上、在银行利率及信贷控制上有所作为。

　　只要全国住房价格下来了，所谓的住房保障体系也就不重要了。我们坚决不可学习香港那种高房价高福利的房地产市场模式。

　　2006年，不要把民众往高房价市场赶，而是让整个房价向下调整，保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点，首先要清除对住房理解的歧义，把住房看作是消费，并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设，以严厉税收打击房地产炒作，以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情，就看政府作不作为。